[摘要] 人们常常用“房价收入比”（房价与家庭年收入的比值）来衡量一个地区居民购房能力和房价的高低，并以发达国家房价收入比一般维持在3至6倍之间作为参照。但由于在数据的来源和选取、对计算指标的界定、不同国家和地区实际情况等方面的差异，国内外学者对房价收入比的应用价值始终存在争论。
人们常常用“房价收入比”（房价与家庭年收入的比值）来衡量一个地区居民购房能力和房价的高低，并以发达国家房价收入比一般维持在3至6倍之间作为参照。但由于在数据的来源和选取、对计算指标的界定、不同国家和地区实际情况等方面的差异，国内外学者对房价收入比的应用价值始终存在争论。
以上海为例，2011年一手房成交均价约为每平方米2.2万元，套均面积115平方米，套均总价约为250万元；上海城市居民家庭人均可支配收入约3.6万元，三口之家年收入约11万元，由此计算的房价收入比在22倍以上，远超所谓的国际公认标准。若按房价收入比6倍计，目前的房价要下降超过70%，才算合理，这显然是不可能的。
依据这个思路，笔者以上海市统计局公布的历年人均可支配收入、平均住房单价数据，并假设从1995年开始，人均购房面积在20平方米的基础上，每年递增0.5平方米，到2010年人均购房面积为27.5平方米，由此计算出这个时期静态的房价收入比。从中可看出，1995年至2002年上海市居民人均可支配收入和人均房价一直保持同步增长趋势，房价收入比也趋于稳定，在6.24倍至7.46倍之间；2003年至2010年平均住房单价增长显著快于人均可支配收入增长，房价收入比开始超过8倍，尤其2009年比上年上升42%，达到11.58倍，2010年进一步升到12.28倍，表明房价超过了居民的购买能力。
鉴于各个收入群体收入差别大，房价收入比指标细分到各个收入群体才更有意义。据相关数据计算的结果，1995年至2010年，除个别年份外，各收入群体的房价收入比都呈现上升趋势。中等偏下户由9.15上升到17.95，中等收入户由7.51上升到14.22，均高于同期的平均值，高收入户由4.94上升到6.26，低于同期平均值。说明对包括低收入户、中等偏下收入户、中等收入户在内的60%上海居民来说，房价收入比远高于平均房价收入比，因而都存在购房支付困难。同时，鉴于各阶层居民收入分配差别呈拉大趋势，不同阶层之间房价收入比以及购房支付能力的差距也在快速拉大。例如，中等偏下收入群体的房价收入比由1998年的9.65上升到2010年17.95，增长了86.0%；而高收入群体的房价收入比则由4.66上升到6.26，只增长了34.3%。
如果根据购房面积计算房价收入比，又会出现另外的情况。以上海2010年户均人口、人均可支配收入和平均房价，计算出中等收入户购买50、70、90、120平方米一手房的房价收入比，分别为7.38、10.34、13.29、17.72，而购买相同面积二手房的房价收入比，则分别为4.92、6.89、8.86、11.81，说明中等收入户有购买50平方米一手房、70平方米二手房的支付能力。
若再考虑居民可支配收入的增长及其隐性收入、房价变动、房贷优惠等因素，各收入群体的房价收入比又会有新变化。若将中低收入、中等收入、中高收入、高收入户可支配收入系数分别扩大到1.1倍、1.2倍、1.3倍、1.45倍，由此计算出的各收入群体的房价收入比都有所下降。其中2010年中等收入群体的房价收入比从14.22下降至11.85，下降了约16.7%；房价收入比下降的幅度也与收入高低成正比。
综上所述，在运用“房价收入比”的指标时，不能仅以静态数据去衡量居民未来的购房支付能力，而应把预期收入增长考虑进去；在计算房价收入比时，应以中等收入群体的收入而不是以平均收入为依据；在完善金融信贷体制的前提下，引导居民依收入水平在“经适房—二手房—中小户型商品房—普通商品房—高档商品房”的梯度住房格局中各就其位，而非所谓的一步到位；运用动态房价收入比能更准确测度哪些群体确实缺乏购房支付能力，对于这部分群体，政府要通过住房保障体系予以帮助。
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