[摘要] 在关于房地产市场调控工作部署中，温家宝2年内已经六次提及要将“继续严格执行并逐步完善抑制投机性需求的政策措施，促进房价合理回归”列到第一位。近日佛山、中山、芜湖等一些地方政府“微调”的短命政策，也无疑映射了2012对楼市调控的坚决态度。
2012刚刚粉墨登场，但对于房地产市场来说等待他们的却未必是场“好戏”。调控收紧、需求萎缩、销售乏力、融资无门、资金承压，“转型”正在成为整个地产行业不得不探索的命题，各大房企频频出招蓄势转型。对于房地产行业，2012年或成转型年。
2012年2月24日，由中指研究院主办的第十二届中国房地产发展年会将在北京国贸大酒店盛大举行。本届年会主题为“转型•思变•发展”，汇聚影响力的、开发商、国际基金、人民币基金经理人、金融及商等专业人士，围绕中国房地产年度盘点与展望，解读2012中国宏观经济与政策动向，以房地产企业营销、转型和发展为主线。房天下发起开局2012系列访谈，诠释房企转型发展的殇与路。
中石房地产开发有限公司营销总监 张磊
房天下讯 在关于房地产市场调控工作部署中，温家宝2年内已经六次提及要将“继续严格执行并逐步完善抑制投机性需求的政策措施，促进房价合理回归”列到位。近日佛山、中山、芜湖等一些地方政府“微调”的短命政策，也无疑映射了2012对楼市调控的坚决态度。
就国家是否会有新的调控政策出台系列问题，中石房地产开发有限公司营销总监张磊先生表示，自“国八条”实行以来已满一年，北京的调控政策尽管取得了“量价齐跌”的结果，抑制了一部分、投机需求，但一定程度上也误伤了真实需求的客户。从目前的市场严峻性来分析，2012年北京的楼市调控即使政策上没有加码，执行力度也不会放松。另外还要强调一点出台楼市调控政策本身是作为手段存在，最终目的是促进整个产业良性健康发展，而不是纯粹打压楼市。这在房产政策上购房者都存有的误解。
根据北京住建委数据显示，上周（2月6日-2月12日），北京新建商品房住宅签约套数为792套，与春节后周（1月30日-2月5日）基本持平，而新房成交不足节前五成。
对此张磊认为，今年的楼市形势不容乐观，去年的房企销售策略是先顶住，再撤退，而今年则是先撤退，然后再在行业内站稳。现在预测2012年的房价趋势不如探讨具体的楼盘，具体的产品形态，比如说刚需产品，或者说再次改善的产品，不同楼盘根据自己的产品特点不同、经营状况不同，价格变化幅度也不一样。例如旭辉十九城邦项目拥有稀缺的高尔夫资源，一年多以来价格都没有松动，反而小幅度有所上调，其销售速度不受影响。
2011年北京市保障房建设任务是，开工20万套保障房，总资金需求超过1100亿元。而2012年的建设开工目标达16万套，同比去年下降20%。就“扩大保障范围的必要性”问题，张磊分析保障房包括经济适用房、廉租房、公租房，现在都存在一个通病，过多的去思考统一保障房的标准，或者降低门槛。而忽视了调整保障房的内部结构，这个权利应该交给地方管理，不能采取一刀切的形式，应根据地方特点、人口比重、产业结构、年龄层次等综合判定，这将更有意义。
2012年对于房地产市场尤其是房企来说面临着严酷的挑战，调控收紧、需求萎缩、销售乏力、融资无门、资金承压等，面对着一系列的困境的房地产开发企业看似“无路可走”。开发商除了面临着巨大的资金危机外，张磊还认为，2012房地产企业面临挑战是战略挑战。行业、产业的游戏规则、盈利模式和以前有所不同，房企已经不能再用原来的模式继续生存，新的转变来自于战略转型，每个企业转型的力度、方向不一样。
刚提及的资金挑战是一个方面，房地产资金融资渠道很多，规范化的融资渠道才能保证资金安全，比如说银行贷款、资金、基金、私募、信托、股市、证券市场、债市等，以及还有一些企业做自己内部的融资。开发商选择任一种融资渠道，都需要根据根据企业自己的战略来判定。比如有的企业是做快速开发，迅速提高自己的周转效率；有的企业通过各种各样的股权合作来把自己的规模做大；有的企业通过提高现有的持有性的物业或者经营性的物业，保证资金流的稳定。在资金安全上面，房企取向也不同。
在融资创新的同时，亦不可忽视房企营销模式的创新。纵观行业新动向，直销或者渠道营销已在龙年面世，这种模式房地产企业会把投广告的费用转向中间渠道商，包括中介以及一些分销代理人。目前该模式做的比较是绿城。绿城将于3月15日启动全新销售模式，以提高销售提成的方式调动销售人员的积极性，以此来换取销售量的提高。绿城将借用社会上原先的二手中介的经纪人，从中面试、挑选出两三百人的人选，成为绿城的签约经纪人，帮绿城卖房子；将房源向社会开放，任何人只要能带来客户都可以拿到高提成。
国家调控力度，在房企的应对对策上，张磊表示，调控不是让房产行业消失，行业内不好的东西去掉，更好的东西则需要蓬勃发展，房企在行业转型的时候，首要任务则要明确自己的战略目标；其实，房企坚定未来得信心；最后，房企还应苦练内功。做好这些方面以后，无论楼市路上再多风吹雨打，那么房企一定是胜似闲庭信步的悠然姿态。
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