聂梅生：中国房地产不会出现日本式的地产泡沫

钱江晚报  2012-02-09 14:19

[摘要] 近期经济工作会议关于房地产的原话中很重要的一点就是，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。

伴随房地产的新政继续刷新，2012年的房地产业将迎来真正理性回归，而合理的回归应该趋向于CPI指数。

近期经济工作会议关于房地产的原话中很重要的一点就是，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。关于这句话，最近有很多的解读和质疑，什么叫合理？什么叫回归？

有个日本的经济学家认为中国的房地产泡沫一定会破裂，我说不会，中国房地产不可能走到完整的经济周期，像日本房地产泡沫破灭之后，出现失去的十年。走不到那个时候中国就开始调控了。实际上2000年到现在，如果再往前看就是十年十控。正是由于这样上上下下的调控，让房地产和房价挤在天花板和地板之间。

如果说回归，回归就是回到以前的某个点。从这个角度来理解回归的话，就应该压在中间，高不能超过GDP的增速，低也不可低于CPI。如果低于CPI，尤其是现在容易出现负利率的时候，大家会取钱出来买房。并且如果低于CPI和PPI以后，这个行业就是亏损，难以为继。实事求是按十年的规律来讲，应该在两者之间。

2011年的调控取得了大的成绩。根据国家统计局的数据，从1月份到11月份，房价上涨的城市从67个减到了5个，房价下降的城市从3个涨到了49个。等12月份数据出来以后，这个数字可能会更多。(编者注：12月份房价上涨城市为2个，下跌城市52个。)

2011年11月份，十大城市住宅同比的指数大幅回调，天津、北京2010年房价同比涨幅是29.36%，2011年11月同比涨幅是2.22%。而且个别城市还出现了实质性的房价下降，一个是杭州，一个是重庆。杭州2010年涨了43.8%，2011年是－0.28%，重庆2010年涨了32.8%，2011年是-0.57%。

对于限购、限贷最严的人民关注的十个城市，现在的房价的增幅已经在CPI之下。但是我觉得这并不是说不对。从这两年看，降幅达到27.14%，但因为房地产的周期是三年，去年涨了30%，今年还有2%，加在一起涨幅还是高。

房地产的调控还是有余地的。2010年涨得太没谱，2011年就算是回零的，还有15%，仍然比GDP高得多。

2012年这十大城市房价的涨幅，从两年来看，最后应该回到GDP和CPI之间，就是一个比较平衡点。但是需要多少的时间，我认为不能急调。当房价急降和急降的时候，我们把的政策全上了，把房价顶上去了，上去了以后就调不下来了，会出现很多的后遗症。

对于改革房地产这个行业，我一直呼吁要重新定位，既然三驾马车转向内需和产业结构的调整，房地产不要定位到拉动当中重要的火车头，而应该放在承载的作用。因为发展什么产业都应该有房地产，并且和其他的新兴产业能够共生。同时，现在房地产的钱全是和银行有关，建立多元化的房地产金融体系势在必行，让各行各业有序进入房地产，才能有效控制。

总而言之，房地产是万民关注的热点，楼市的调控我认为即使十年十控，还得控，也还会以不同的方式继续，但是会刷新的，不会一成不变的。