[摘要] 土地成交推涨房价,这并不稀罕。2009年,招商万科以171600万元联合拿下松江广富林地块后,周边房价应声上涨。2010年,中海以70亿元拍下长风地块后,周边老公房均价水平已由诞生之前的1.68万元/平方米左右上涨至1.75万元/平方米左右。
土地成交推涨房价,这并不稀罕。
2009年,招商万科以171600万元联合拿下松江广富林地块后,周边房价应声上涨。
2010年,中海以70亿元拍下长风地块后,周边老公房均价水平已由诞生之前的1.68万元/平方米左右上涨至1.75万元/平方米左右。
而日前,上海大宁资产以6.52亿元的总价,拿下闸宁板块一商业用地。商业用地的成功出让能否带动板块成交价？
对此,同策咨询研究部总监张宏伟认为,上海大宁资产成功拿地,将对构建闸宁CBD形成也起到推助作用。不过,在政策调控之下,地价推涨房价将有所折扣。
8月,上海大宁资产经营有限公司以6．52亿元竞得了位于大宁灵石公园的闸北区757街坊33丘地块。
资料显示,该地块土地性质为商办,出让面积14301.5平方米,容积率3.5。
值得注意的是,就在该地块旁边的313街坊,同样为上海大宁资产,其于去年7月以10．019亿元底价拿下。随后313街坊地块被披露,将规划名为上海大宁广场,由8栋3至4层不等的商业建筑、2栋楼等组成。
大宁不怕跌
两地块联合开发,势必推动板块的品牌效应。
在张宏伟看来,上海大宁资产此前经开发的大宁灵石公园、大宁国际商业、多媒体工业园区等商业项目也为其积累了众多资源与管理经验,这对于它进一步开发其他商办类项目和整体布局大宁商办市场版图来说也是有利的。
作为由闸北区国有资产监督管理委员会授权组建的国有独资有限责任公司、闸北区国有资产监督管理委员会股东,上海大宁资产频频拿地是否会对板块起到拉升作用？
中原地产宝华现代城分行经理宁泽青告诉《东地产》,闸宁板块发展已经较为成熟,房价也到了相对平稳的阶段,而757街坊33丘地块周边,正是大宁板块商业较为薄弱的范围,周边的配套没有宝华商业街、大宁国际商业繁华,但此次的商业规划和打造,是对周边还是有所影响的。
对于市场未来的发展角度,宁泽青认为,虽然目前整个板块房价上涨的空间有限,但是在政策调控下具备抗跌性。
大宁板块房价走势受地块成交影响不如长风成交,以及广富林地块成交,究其原因,这与大宁板块的居住人群、已有的配套氛围不无关系。
目前,该板块的二手房走势相对平稳,自主的居民较多。21世纪不动产大宁分行经理胡余宝介绍,板块的老公房与次新房的比例4:6,次新房的均价在3~3.1万元之间,而老公房的单价并不比次新房,因为大部分的老公房面积相对较小,但是属于重点房,只有30几个平方,所以是单价高,总价低。部分90年左右房龄的公房,均价在2.4~2.6万元不等。
汉宇阳城分行的经理秦起伟表示,区域的自主人群很高,所以在市场调控加紧的情况下,房东抛售的局面也并不算多,大部分是置换型的客户。
地块成交利好仅是小刺激
除地块成交带来的利好因素,以及地块未来配套的完善外,大宁板块作为闸北中板块,其商业配套在整个闸北区域都较为繁华。
商业氛围浓:除了大宁国际商业之外,还有著名的宝龙商业街、马戏团等都为板块带动一定的人气和关注。此外,按照计划闸北体育场原址将建设成为一个城市商业综合体。
1号线穿行而过:轨交1号线在板块内拥有2个站点,分别是马戏城站及延长中路站,搭配共和新路高架以及多条公交线路,使得区域出行十分便捷。
上海房:大宁板块资源优越,拥有风华、大宁国际等多所。随着房需求的不断释放,区域内房价格也保持稳中有升态势。如歌林春天是板块内的标杆楼盘,也是热门的房楼盘。上海大学闸北校区,大学周边的生活设施相对齐全成熟,同时带动周边的生活配套。
市区高绿化板块:68万平方米的大宁灵石公园、大型集中绿地等提升了板块绿化和环境品质。
新旧差距有碍房价上涨
区域住宅众多,在共和新路以西、延长中路上多以老公房为主,以东在平型关路与和田路沿线,则以次新盘居多。
区域内新旧差距:板块被老公房和次新房划分为两块,而日常生活必需的菜场等大部分集中在老公房区域,难免使其居住在次新房的居民,生活略有不便,买菜可能走路需要15~30时间不等。这也就是为什么部分老公房售价并不比次新房的原因,据了解,部分90年左右房龄的公房,均价在2.4~2.6万元不等。
过于平稳:板块的成熟对于生活在该区域的居民自然是好事一件,但是对于即将买入或者的客户来讲,难免找不到买入的低点。因为该区域发展较为成熟,所以价格也不会随着某种变化和发展有太大的起伏和变动,较为平稳。
风险提示
闸宁板块位于内中环,板块的一个整体规划、定位都是比较完善的。国有资产对板块的商业发展注入了很大的支持。目前区域内的生活配套都比较成熟,所以板块房价走势应该是跟着市场走,未来调控政策依旧严厉的背景下,对于成熟的板块,上涨的空间一定是很小的。但是,同样,对于自住者居多的成熟板块,未来的抗跌性也是值得肯定的。而目前来看,成交的主要人群以置换为主,所以这群人不会考虑到利益的化,只要房源位置,价格合适就可以成交,并没有太多的风险提示。而对于客来讲,可能放眼外环的闵行、松江等区域,上涨的幅度会稍微明显,但是抗跌性却不如大宁板块坚硬。
21世纪不动产分析师罗寅申
成交量恐持续下降二手房“金九银十”或无法如约而至
近期,随着上海一手新房供应量和成交量双双反弹,以及二手房价格也出现松动,房地产市场的“金九银十”是否会如期而至。上海中原地产副总经理陈宇珏认为,尽管近期成交量有所增加,但是从成交情况来看,基本上均集中在一手新房成交,二手房市场观望气氛依旧浓厚。由于国家宏观政策的不放松,限购限贷的从紧,导致一、二手房的成交量或将走低,此外外围区域出现一、二手房价格倒挂的局面,就整体来看,二手房市场的“金九银十”或无法预期而至。
从上海中原300家门店统计显示了解到,8月以来,二手房的议价空间有所增加。上海中原星河世纪城分行经理邱小兵表示,与上半年仅有3%左右的议价空间相比,分行区域内房东的二手房议价空间已增加至5-8%左右。如:近期,星河世纪城分行成交了一套“明丰世纪苑”107平米的公房,2房2厅1卫,原房东挂牌价为225万到手,但最终成交价为210万,议价达6%以上,
此外一、二手房价格倒挂现象在外围区域集中体现,陈宇珏表示,外围区域一手新房价格与二手房价格本来就很接近,无论是房源品质,还是物业环境,一手房都要优于二手房,而目前一手房议价空间较大,二手房的议价空间只有5%左右,还要交税费。可见,一手房性价比大于二手房,因而在相等条件下许多购房者都会选择购买一手房。
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