[摘要] 目前，北京楼市调控一年有余，已经开始出现分化，通州、大兴等区域楼盘试图以价换量，但是观望情绪蔓延；房山长阳等区域的低价盘销售波动不大，依然延续前期的热销态势；而城市核心区域具有综合实力的楼盘，其成交量则出现攀升。
房天下讯 目前，北京楼市调控一年有余，已经开始出现分化，通州、大兴等区域楼盘试图以价换量，但是观望情绪蔓延；房山长阳等区域的低价盘销售波动不大，依然延续前期的热销态势；而城市核心区域具有综合实力的楼盘，其成交量则出现攀升。根据上半年的楼市数据显示，中信地产在新西城区的楼盘中信城，位居北京楼盘销售金额第二，其高品质、稀缺性以及品牌实力和完善配套，使其受到热捧。
日前，北京市统计局、国家统计局北京调查总队公布的1-7月北京市场的销售数据显示，北京市商品房销售面积为673.1万平方米，同比下降12%，其中住宅销售面积为473.5万平方米，下降14.2%。1-7月新建普通住房的价格为13623元/平方米，比去年全年下降8.2%。就整个市场而言，已呈现量价齐跌的态势。
具体到不同的市场表现上，楼盘的销售分化现象则比较明显。根据链家地产市场研究部统计，2011年1-7月份共入市94个项目，截至目前，成交总金额为349亿元，其中，售价高于30000元以上的项目22个，共计回笼资金达到146亿元，约占总销售金额的42%。
而从某集团发布的2011年上半年北京项目销售金额的十强榜单来看，价格在3万以上的如中信城等城市核心区楼盘以及价格在2万以下的如长阳国际半岛等房山区域楼盘，成为热销主力。
此外，根据房地产交易管理网的数据显示，通州、大兴区域的几个项目，开始出现不同程度的价格降幅，试图以价换量，但是其销售却并不理想，个别楼盘甚至半年来的销售套数仍处于个位数。
中经联盟秘书长陈云峰分析认为，这种“中间冷、两头热”的楼市分层局面的出现，是楼市调控的直接结果。一是部分刚需由于购买力不足转向房山等远郊区县；二是通州、大兴等区域的商品房库存量急剧攀升，同时，2010年初开始，区域房价，炒作氛围浓郁，且部分购房者为外地户籍。因此，限购及限贷政策影响了北京市场的需求，导致通州和大兴的观望情绪变得浓厚，销售明显下滑。三是楼盘资源具有稀缺性，保值功能强，在总体成交回落的情况下，更容易受市场青睐。
核心区楼盘尤为热销
而从区域结构来看，城区成交量比上升明显。根据北京房地产业协会公布的数据来看，包括新西城区、朝阳区等在内的城六区新建商品住房、二手住房分别成交2041套、4986套，环比增加16.7%和14.1%，占全市比重为40.2%、65.6%，环比分别提高9.1、7.3个百分点。
与此同时，根据2011年上半年北京项目销售金额以及项目销售面积的十强榜单的数据来看，新西城区的中信城和中海紫御公馆、新东城区的银河SOHO、朝阳区的金茂府以及远洋万和城等城区价格在3万以上的楼盘占据了半壁江山，其中，位于新西城区的中信城以24.25亿元的成交总额位于第二。
据悉，中信城位于两广路与菜市口南大街交汇处，是新西城区以及二环路以内最庞大的成片开发项目。而其开发商是中国首批具有一级房地产开发资质的中信地产，一直享有极高的品牌美誉度。经过持续热销之后，该项目前两期房源已经基本售罄，并且已经陆续开始交房入住，而根据了解，中信地产为了给业主营造更为舒适的环境，目前仍在加大投入，对已入住的小区园林进行升级改造。
对于城市核心区域楼盘的热销，业内人士表示，一方面是因为投机性需求受到有效抑制后，部分打算在通州等发展新区进行改善的需求回流到城区；另一方面便是受新政以及 CPI不断冲高等因素的影响下，核心区域楼盘兼具品质、地段、品牌以及配套的综合，其保值特性更加凸显，因此吸引了越来越多的人群。
城六区楼盘供应将趋紧
此外，供应量日益紧缩也是上半年楼盘走热的原因之一。根据链家地产市场研究部统计，今年1-7月份新建商品房供应量为30905套，其中项目供应仅5589套。
那么，楼盘供应量紧缩的局面，下半年是否会有所改变？根据北京市土地整理储备显示的数据来看，2011年正在交易的22块土地以及即将入市的37块土地之中，除了六块位于海淀区和朝阳区之外，其余的几乎全部位于房山、密云、顺义、通州等远郊区县。而位于四环以内城市核心区域的住宅用地为零。
而受政策主导，下半年主要将以保障房的建设为主。根据相关数据显示，2011年年底北京将确保竣工交用10万套保障性住房建设，而上半年已经竣工3.6万套。这意味着下半年还有6.4万套的任务量待完成。
城市核心区域住宅用地的稀缺以及楼市下半年供应结构的改变，将使城六区楼盘进一步变得稀缺。尤其是中信城所在的新西城区等二环内的楼盘，即将面临断顿。
业内表示，由于二环内禁止再批商品住宅用地供应的规划，该区域的土地放量已连续7年处于零供应状态。二环以内商品房开发数量本身并不大，近几年该区域房地产开发持续进行，可开发的土地已基本开发完毕并陆续上市，随着区域楼盘的逐渐被消化，该区域将陷入无房可卖的局面。这意味着未来二环以内具有综合实力的住宅将难以寻觅。
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