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调控两年后房贷首付增109% 大幅提高市民购房成本

劳动报   2011-08-25 11:48

[摘要] 楼市调控已经持续两年,但购房者在首付、房贷成本增加的双重影响下,心理压力却越来越重。据调查,今年二季度上海购房者信心93.4点,达到历史最低水平。而同时,大型房企倒并未受到太大影响,公告显示,万科、保利、金地等2010年及今年上半年业绩均出现不同程度的增长。

楼市的调控已经持续两年,但购房者在首付、房贷成本增加的双重影响下,心理压力却越来越重。据调查,今年二季度上海购房者信心93.4点,达到历史水平。而同时,大型房企倒并未受到太大影响,公告显示,万科、保利、金地等2010年及今年上半年业绩均出现不同程度的增长。

从今年上海的楼市大势中,可以清楚地看到,尽管在政策轮番调控之下,成交量出现了一定的下降,但各楼盘的售价并未出现明显下调,优惠楼盘逾四成设有假摔的诱饵。

调控两年后房贷首付增109%

据专业的人士测算,2010年年初上海商品住宅套均约185.5万元,目前约为258.3万元。按照2010年年初首套房首付20%、二套房首付40%计算,当时在上海买套新房,首套平均首付37.1万元,二套首付74.2万元。而经历两年调控后,目前首套房首付已提高至30%,二套房提高至60%。照目前房价水平计算,首套平均首付为77.55万元,二套首付为155.1万元。两年间购房首付款提高了109%。

百万贷30年首套房月供增37%

让购房者的伤感的不仅是首付的提高,房贷月供的增加也使购房者举步维艰。2010年年初首套房、改善型二套房房贷均可享受7折优惠,调控后首套房利率已提高至基准利率,二套房更是上浮至1.1倍,加之期间共加息5次,促使月供增加幅度出现较大上涨。据测算,以100万元房贷分30年还贷为例,两年来首套房月供增加37%(1820元),二套房月供增加47%(2297元)。

由于近两年我国正处于通货膨胀和加息的通道之中,因此楼市调控中房贷收紧的效果被大幅度放大。业内分析,调控并未完全遏制房价上涨趋势,因此首付的提高以及月供的增加使购房者信心出现下跌。

逾四成楼盘折后价高于成交价

某机构在8月优惠楼盘中,选取了其中打折的幅度较大的25个楼盘,对比其此前成交价与目前优惠后的售价后发现,共11个楼盘(逾四成)折后售价高于此前几个月的成交价,价格浮动区间仅在0.36%-10%,其中一个楼盘的折后售价与此前几个月的成交价相比,还高出了10%。位于浦东新区的临港蓝色城邦目前给出的优惠为全款每平方米减800元,贷款每平方米减600元,报价为11000元/平方米,主力户型为53平方米的一房、88平方米的两房,折后价为全款每平方米10200元/平方米,贷款每平方米10400元/平方米。

根据机构掌握的此前半年的成交数据了解到,该楼盘今年8月的成交均价为9376元/平方米,7月的成交均价为9279元/平方米,6月的成交均价为9700元/平方米,5月的成交均价为11680元/平方米,4月的成交均价为9394元/平方米,在此之前几个月的成交均价甚至达到8528元/平方米。经比较后发现,该楼盘目前的折后售价比此前的成交价高出了10%。

事实上,这种现象已经较为普遍,优惠后的售价高出了此前的成交价。可见目前不少楼盘实际给出的优惠只是为了博取购房者的眼球。

房企融资困难但是业绩仍上涨

综合各种现象判断,调控对大型房企并未造成太大影响。据万科中报显示,今年上半年万科净利润30亿元,同比增5.9%,同时万科前7月销售金额740.9亿元,同比增幅达到63.9%。其实万科也并非是个案,保利销售面积增24.37%,销售金额增75.1%;金地销售面积增72.4%,销售金额增112.7%。

调控似乎对房企业绩打击不大。一位房企内部人士表示,尽管限购、限贷等政策看似较猛,但其影响的是北上广深等一线城市,二三线城市受影响较小。而像万科等大型房企早已在二三线城市布局,业绩的大涨主要由二三线城市所带来。

实质性打折尚未真正出现

伴随着近期房企年中报、楼市库存量等各项数据的公布,关于房企资金链紧张与楼市库存量持续积压以及楼市拐点将在今年三季度出现的预测不断,但从目前优惠楼盘的实际成交价格来看,上海楼市实质性的打折的局面似乎尚未真正出现。

对此,华东师范大学房地产系主任华伟认为,楼市拐点暂时不会到来,只会出现统计数据上的拐点,房价涨幅放缓就已经是相对了。开发商宣传给出多少优惠并不重要,优惠后的实际价格才最重要。

华伟进一步分析指出,在目前的楼市大环境下,实际上多数开发商没有的动力,开发商资金链紧张其实最主要的原因在于拿地以获得后续开发的需要,但是目前来看,由于市场前景不明朗,多数开发商放弃拿地计划因此没有需求,如此一来也就没有了缺钱的紧迫感,房子可以慢慢卖,给出的优惠更多的是营销噱头。

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