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孟晓苏 中国保障房、REITs的"教父"

新京报   2011-08-19 06:47

[摘要] 他曾是一名官员,曾跟随国务院原副总理、全国委员长万里工作7年多,深入农村调研,见证了农村包产到户的全过程。

他曾是一名官员,曾跟随国务院原副总理、委员长万里工作7年多,深入农村调研,见证了农村包产到户的全过程。

  他又是一名企业家,曾在央企中房集团担任把手,是保障房的资深建设者,推动中国房地产双轨制的形成。

他为国家建言,在中国提出房屋抵押按揭贷款、反向抵押贷款、REITs理论。他执著于地产金融创新,力图连通保障房与金融业。他,就是年届62岁仍在奋斗不息中的孟晓苏。

实践REITs之路

早在2005年,孟晓苏便在多个场合呼吁将REITs引入内地,并且从未放弃过实践。直到今年在昆明公租房项目上找到了“突破口”

北京CBD世纪财富19层的180度落地窗大室里,记者见到了刚从昆明签约回来的汇力基金董事长兼总裁孟晓苏。

对于汇力在昆明的40亿元,孟晓苏兴奋不已:“这是我们的一个创新。汇力基金被称为‘首只保障房的PE基金’,昆明的公租房模式也有可能成为保障房引入REITs作为持有和运行资金的突破口。”

汇力基金发起的一只规模40亿元的私募股权基金,投入昆明公租房建设土地开发,周期1年半到2年,并有望介入二级开发及持有运营环节。

孟晓苏,一直以敢言敢行的做事风格闻名于地产圈。早在2005年,孟晓苏便在多个场合呼吁将REITs引入内地,并且从未放弃过在内地推行REITs。2007年他首次主张用REITs持有保障房,缓解政府资金压力。

曾有澳大利亚媒体将他称为“中国的REITs之父”。孟晓苏说,“叫早了”,因为“中国内地还没有REITs”。

不过,他的保障房金融创新实践一直没有停止过。2006年,孟晓苏在天津发起成立领锐基金,计划试点将工厂物业打包上市发行REITs。此外,上海也有人计划推出商业地产的REITs。但由于种种原因,天津和上海的试点都不了了之。

总结这段曲折的经历,孟晓苏表示,由于REITs在引入中国时翻译成“房地产信托基金”,所以在楼市调控收紧信贷、叫停房地产信托融资的背景下,REITs也被误解了,试点更是不可能。

孟晓苏执著地等待机会。直到在昆明项目上找到了“突破口”。

今年昆明市的保障性安居工程目标任务为12.44万套,其中涉及旧城区改造的棚户区,其中有上世纪80年代中房集团修建的房子。汇力基金能参与昆明公租房项目,孟晓苏认为,主要是城市管理者的“决心与创新”。

据悉,在目前的保障房体系中,经适房、限价房仍有微利可图,开发商会参与,而廉租房和公租房因为不能销售产权,运营管理模式也并不健全,社会各类力量对此望而却步。但在昆明,实行公租房、廉租房并轨模式,土地出让创新性地实行协议出让模式,这样让处于一级开发的土地有一个收储价格,为引入社会资金参与到一级开发预留接口。而此前公租房、廉租房的土地都属于无偿划拨,这看似很好,其实增加了地方政府的财政负担,而房子的产权未来也只可能由政府持有,削减了持续投入保障房建设的能力。

昆明公租房土地开发仅仅是试点的一部分,孟晓苏看到了“更多的可能性”。目前,汇力基金与昆明市政府达成了战略合作协议,未来将就更多环节进行积极探索。包括昆明公租房持有运营环节引入REITs设计。

“上海和天津这两个城市都太大了,进行REITs试点困难当然大。在昆明这个不大不小的城市试点REITs正合适。”孟晓苏分析。

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