[摘要] 保障性住房建设是关系人民群众切身利益和经济社会发展大局的重大民生工程。我国“十二五”规划纲要提出，未来五年，将新建保障性住房3600万套，其中仅2011年就要建设1000万套，这意味着保障性住房建设在全国范围内将进入加速期。
保障性住房建设是关系人民群众切身利益和经济社会发展大局的重大民生工程。我国“十二五”规划纲要提出，未来五年，将新建保障性住房3600万套，其中仅2011年就要建设1000万套，这意味着保障性住房建设在范围内将进入加速期。庞大的保障性安居工程，需要巨额的资金投入，这些资金除了部分可以由各级财政筹资解决外，银行贷款注定要成为保障性住房建设的重要资金来源。但是，从现实情况看，金融支持保障性住房建设还面临着许多问题和制约因素，是在经济欠发达地区所遇到的问题会更加突出。在这种情况下，如何有效解决实际问题、化解不利因素的影响，更好地发挥银行信贷和金融服务在保障性住房建设中的资金融通和调节作用，对于促进保障性安居工程的顺利实施具有极其重要的意义。
吉林省保障性住房建设金融支持情况
近年来，在吉林省委、省政府的大力推动和金融机构的大力支持下，吉林省保障性住房建设取得了长足的发展。目前，全省保障性住房建设已从城市棚户区改造扩展到煤矿、林业、国有工矿棚改以及农村泥草房改造、城市廉租房建设、公共租赁住房建设、国有垦区危房改造等“八路”惠民安居工程。截至“十一五”期末，全省保障性安居工程已完成建设改造总面积1.17亿平方米，受益人数达211.5万户、630万人。
为保证各项安居工程的顺利实施，多年以来，吉林省金融机构深入贯彻落实党、国务院的决策部署和人民银行的有关要求，积极探索金融支持保障性住房建设的有效路径和模式，不断加大信贷支持力度，在保障性住房建设中发挥了重要作用。一是出台相关信贷政策支持保障性住房建设。人民银行长春支行积极传导国家房地产信贷政策措施，适时出台了《吉林省金融支持保障性住房建设的指导意见》，引导金融机构认真落实“区别对待、有扶有控”的信贷原则，在防范信贷风险的前提下，创新金融产品，改进金融服务，加大对保障性住房建设的金融支持力度。同时，地方政府研究制定了有关廉租住房使用管理和公共租赁住房使用管理等保障性住房制度和一系列政策措施，有力地促进了房地产信贷政策目标与区域经济社会发展政策目标的有机结合。二是金融机构在支持保障性住房建设方面进行了有益的尝试。各金融机构通过出台《保障性住房信贷营销指导意见》、《经适房和廉租住房贷款业务管理办法》和《保障性住房授信审查要点》，细化信贷营销审批程序，优先安排、审批和发放保障性住房建设贷款。同时，通过加强与符合条件的融资平台公司合作、对重大安居工程项目开展银团贷款等方式，保证了重点建设项目的资金需求。三是充分发挥住房公积金对保障性住房建设的支持作用。长春市住房公积金管理会同人民银行等部门联合制定了《棚户区改造回迁安置项目个人住房公积金贴息贷款管理办法》，委托金融机构为1000多户棚改回迁户发放了贴息贷款，同时积极开展保障性住房项目贷款试点，与建行吉林省分行签订了10亿元项目贷款委托协议。
据统计，2006年以来，吉林省金融机构已累计发放信贷资金234.1亿元用于支持保障性住房建设，占全省保障性住房建设总的16.3%，重点支持了城市棚户区和煤矿棚户区改造。截至2010年末，全省保障性住房贷款余额139亿元，是2006年末的2.6倍。国有商业银行和政策性银行成为支持惠民安居工程的主力。
当前金融支持保障性住房建设面临的主要问题
今年国务院“新国八条”出台后，国家进一步加大了对房地产市场的调控力度。吉林省金融机构对公房地产信贷政策都进行了相应调整，支持重点已经转向棚户区和垦区危房改造、公共租赁房和廉租房等保障性住房建设上。但金融机构普遍反映，加大对保障性住房建设的信贷支持力度，受多重因素影响还有不小的难度。主要表现在：
（一）政府融资平台公司的潜在风险和担保能力不足，制约了金融支持保障性住房建设的可持续性。吉林省保障性住房项目大都由省级政府融资平台向银行贷款进行开发建设，由于借款人仅是资金支付平台，不具备房地产专业开发资质，金融机构在同融资平台的合作中信息不对称，对可能存在的风险难以把握。目前，地方政府融资平台债务负担都较为沉重，正在进行规范调整。但在调整过渡期内，受地方政府注资能力不足或注资缓慢的影响，融资平台的担保抵押能力将受到不同程度的削弱，加之以往平台大量的刚性融资需求，融资平台为保障性住房建设筹资的能力将受到很大影响。
（二）金融支持保障性住房建设的低与风险不匹配，影响了金融机构参与的积极性。由于保障性住房实府定价、限价，利润微薄甚至没有利润，无法形成建设资金投入产出的良性循环。因此，按政策规定金融机构参与保障性住房建设，只能以较低的资金价格介入。近年来，吉林省金融机构对保障性住房建设的贷款利率水平大都维持基准利率，期限一般都在10年左右，这在银行可用资金充裕的情况下，从信贷资源平衡配置的角度可以适当考虑。但在当前宏观调控的背景下，金融机构有限的信贷资源，只能优先配置到相对高的项目上，很难向低的保障性住房建设项目倾斜。另外，保障性住房项目资金回收周期长，且贷款的抵押及贷款的还款来源等方面与普通的房地产开发贷款相比风险较大。低微的难以有效覆盖风险和成本，在一定程度上影响了金融机构参与融资的热情。
（三）金融支持保障性住房建设受信贷条件限制，制约了金融支持力度。今年以来，部分金融机构受信贷规模的影响，对支持保障性住房建设在区域和项目上实行了较为严格的信贷条件，同时为落实国家房地产市场调控政策，还采取了“有进有退、择优扶持”的房地产客户准入政策，优先扶持大型房地产企业，不支持开发规模小、资金实力弱、销售记录不佳的开发企业，对已经投放的贷款逐步退出，以规避因政策变动可能导致的开发企业融资链断裂风险转嫁给银行。吉林省是经济欠发达地区，对资金的吸引力不强，加之地方政府支付能力较弱，较大的房地产开发企业从经济效益出发，大都不愿进入本地保障性住房建设领域，实际从事保障性住房建设的大都为中小型房地产开发企业，而中小型开发企业由于受资质、建设能力等因素影响，目前很难符合银行的授信条件。
对策建议
（一）加快推动住房保障建设立法，健全完善配套的金融支持政策。建议参照国外成熟的保障性住房法律法规，加快推进我国保障性住房建设立法，从法律层面详细规定住房保障的对象、标准、方式以及保障性住房建设资金的来源、相关优惠政策的适用等，从而为建立住房保障制度体系以及相关金融支持政策措施的出台和落实提供法律依据。
（二）地方政府应积极为金融支持保障性住房建设创造条件。一是切实做好融资平台规范清理和运营管理工作，时机成熟时应建立专门的保障性住房融资平台，统一管理保障性住房建设的资金筹集和使用。切实做好项目资金配套工作，增强金融机构支持保障性住房建设的信心。二是在金融管理部门和金融机构的支持下，积极研究和探索保障性住房建设投融资新模式和丰富承贷主体的有效路径，为金融机构开展金融创新支持保障性住房建设奠定基础。三是可对参与保障性住房建设的开发、建筑企业进行注册或名单制管理，并为其提供增信服务，引导金融机构加大对从事保障性住房开发建设企业的信贷支持。四是探索构建地方政府担保与商业性保险相结合的住房金融保险体系，建立金融支持保障性住房风险补偿金制度，有效降低金融机构信贷风险，对参与保障性住房建设的金融机构给予财政贴息、税收优惠，确保金融支持的商业可持续性。四是相关部门之间应加强协调，提高办事效率，为金融机构支持保障性住房建设提供的服务。
（三）大力推进金融产品和服务方式创新，加大对保障性住房建设的金融支持力度。一是金融机构要结合各地实际，发挥自身，不断探索和创新保障性住房建设融资模式，多种方式拓宽融资渠道，努力为安全工程提供全方位、全过程的综合金融服务。二是创新业务品种，通过发行理财产品等方式，创新采用土地使用权抵押、在建工程抵押、股权质押、应收账款质押和第三方连带责任担保等组合型担保方式，加大对保障性住房建设的支持力度。三是探索发展公共租赁住房贷款业务。支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。积极开展保障性住房项目贷款试点，用好公积金结余贷款。四是对保障性住房在贷款资产质量认定、不良贷款核销等方面实行区别于商业性房地产的信贷政策。
（四）积极构建金融支持保障性住房建设协作机制，促进惠民安居工程顺利实施。金融机构要主动加强与当地政府相关部门的信息沟通交流，建立协调机制，及时掌握区域保障性住房工程建设及房地产市场发展情况，积极参与项目设计与论证，了解保障性住房建设过程中的金融需求，全面细致介绍信贷条件，为相关部门科学制定项目方案提供金融咨询服务，有效拓展金融服务的广度和深度。同时，要及时向上级行及金融管理部门反映支持保障性住房建设的制约因素和面临的困难，以利于多渠道、全方位推动保障性住房建设。金融部门应加大对保障性住房信贷风险的监测评估力度，高度重视并认真监测地方政府融资平台的风险状况，引导地方政府规范融资平台公司运作和银行放贷操作，扎实做好贷款风险防控工作。人民银行要切实加强“窗口指导”，并将金融机构支持保障性住房建设情况纳入信贷政策导向效果评估体系，引导和督促金融机构在“风险可控、业务合规”的前提下切实履行社会责任，更好地发挥金融对保障性住房建设的支持作用。
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