[摘要] 从石家庄服装产业园到兴建大学城，河北卓达集团在产业地产之路上，探索了十多年，收获了珍贵的经验与教训。据卓达集团董事长杨卓舒介绍，最值得他骄傲的是，作为最早产业地产雏形的服装产业园，在不足400亩的土地上，实现安置就业2万余人，年创地税上亿元，曾被全国国土系统评为土地集约利用的推广典范。
从石家庄服装产业园到兴建大学城，河北卓达集团在产业地产之路上，探索了十多年，收获了珍贵的经验与教训。据卓达集团董事长杨卓舒介绍，最值得他骄傲的是，作为产业地产雏形的服装产业园，在不足400亩的土地上，实现安置就业2万余人，年创地税上亿元，曾被国土系统评为土地集约利用的推广典范。
“如今，产业园最缺的就是住宅，按照人均40平方米计算，住宅市场需求则达到近100万平方米。产业对住宅市场的带动作用可见一斑。所谓的卓达模式，归结起来就四个字——‘产业地产’”，杨卓舒如是说。
2010年4月至今，房地产住宅市场的调控在不断加码中，逐渐步入深度调控期，透过诸多一线房企的战略变化，我们可以看到，养老地产、旅游地产、商业地产等产业地产，成为房地产企业竞相争夺的“高地”。在产业地产领域摸爬10余年的卓达集团，于威海规划建设2000万平米新城——卓达•香水海，引起地产界广泛关注，卓达集团其以产业促进经济发展，带动、满足住房需求的“卓达模式”，或许可以预见房地产可持续发展之路的端倪。
杨卓舒认为，现在依托产业做地产的很多，诸如养老地产、旅游地产等等，产业形态众多，这虽然是一个很好的思路，但是，产业是要与规模相联系在一起的，没有数以万人计的从业、就业机会，就不能带动上下游和平行产业链上的几十个环节发展，最终难以形成产业效应，而沦落为一种业态，值得指出的是，产业和业态的本质区别，就在于产业是具有规模效应的，而业态只需要考虑要环境与要做的事情相适应。
在探讨如何才能大规模发展产业地产时，杨卓舒表示，产业地产领域中，产业是前导、是基础，只有发挥规模效应，拥有足够的投入量和产出量，以及足够的劳动力载荷能力，才是产业地产兴盛的前提，由此他认为，产业地产在北京、上海等城市发展空间并不大，因为其受限于土地资源，以及产业规划，而在三、四线城市，在政策的倾斜下机会在慢慢显现。
随着山东年初“山东半岛蓝色经济区”获得国务院正式批复，并上升为国家战略，卓达集团迎来了更好的契机，30万吨级的卓达•张家埠新港与卓达•蓝硅谷高新技术产业园共同构成了卓达•香水海的产业支撑，预计仅港口产业便可以形成30-40万人的产业大军，产业带动下的人口迁徙将成为必然，换一个角度看，住宅仿佛成为产业发展的基础设施。
另外，乘势“蓝色经济”，产业地产的产品开发过程中，产业的属性必然要凸显。杨卓舒解释道，“卓达•香水海自不必说，就是临港产业园区和港城区，乃至整个蓝色半岛，住宅产品应该主要包含三大类”。首先是与国家海洋战略开发相适应的，这要求住宅形态一定要满足产业的需要，就像卓达在海港区域预留10万亩地，集中解决产业带来的120万产业大军的居住和生活；其次，我们也在积极筹备齐全的配套设施，发挥文登气候条件、物产条件等利好，打造具有休闲、度假、养老等功能性的中物业，并最终成为我们的；第三，由于中日韩一体化的推进及产业带动，将来这里日韩人口居住比例将会相当大，因此，积极研发有针对性的日本村、韩国村也成为必要。
产业运作重在寻求“内在整合力”
从卓达集团所涉及的产业形态看，其涵盖酒店、商业、会展、、现代农业、高科技产业、服务业、养老、文化等产业，还有中国由民营企业享有权、建设权、经营权的海港。杨卓舒看来，一个企业想要实现多元化经营很容易，就像航母需要形成编队才能发挥战斗力一样，卓达更追求一种内在的整合力，而不是多业态的简单堆砌。
杨卓舒例证说到，卓达五大产业联动，吸引了南方某城市政府主动邀约开发。，市政基础设施建设；第二，将现代无公害农业引入其中；第三，新兴材料的运用；第四，养老产业；第五，文化产业。
杨卓舒认为，没有基础设施建设这一产业，就不能将荒地变为熟地，不能建设污水处理厂、医院、、供水、供电等基本生活配套，卓达就驾驭不了一些大项目，同时，仅有这一条，也不足以令卓达完成相应的任务。值得提出的是卓达的现代农业，例如卓达在天津，通过政府租地上万亩，原有意义上的农民都成为绿色工人，使高效农业、无公害农业产业化，并在城市化过程中，帮助农民实现可持续的发展。杨卓舒坦言，仅以卓达之力，发展现代农业必然只是杯水车薪，而其真正的意义在于为产业地产的发展开辟一条思路。
除此之外，集团各产业的发展也带来源源不断的资金流，例如海港，融资相对容易得多，值得提出的是基础设施建设也令企业融资难度降低，以支持产业地产的庞大开发。
精品源于对自然和生态尊重
在杨卓舒眼中，星河湾是他学习的榜样，并透露卓达未来发展要走“铸造精品”的道路。他表示，当初香水海选址拿地的时候，通过多种渠道他得知文登地区民风极佳，这是最打动他的地方，他认为良好的民风是一个城市的重要资源，另外，如果说蓝色半岛区域是一个皇冠的话，那么文登则称得上是皇冠上的明珠，这里物产丰富，而且历史文化底蕴深厚，据记载，作为一个县级市，文登出现过126位进士，至今延续着强势的文化氛围。
另外，文登气候四季怡人，自然生态和谐，这里癌系列、心脑血管系列和呼吸道系列疾病发病率极低，人均寿命，健康指数均领先国内，是有名的长寿之乡，百岁老人多达100余人，90岁以上的老人更是比比皆是。
杨卓舒表示，卓达一直想寻找一个有着几十万亩建设用地的地方，因为要造城市，必须得有基本的土地量，另外加上有这样一个的大港，也符合我们的产业发展模式，于是就选择了这里，气侯、空气、民风、物产、巨大的腹地空间带来的产业开展平台，这构成了我们选择这里最重要的理由。
经过十余年的企业发展经历，杨卓舒认为卓达是时候提升自我，打造精品项目了。“这次批复蓝色半岛经济区里讲了我们这个区域，有国际大港在建，有几十万亩的建设用地待开发，这在中国是的，如此优越的土地资源，推而广之的话，它应该是的香水海，所以，我们始终是按照级的、宜居的、健康、生态、的标准，精细开发”。杨卓舒如是说。
其中生态尤为重要，卓达开发项目，要避免盲目，以香水海为例，杨卓舒表示，卓达在开发过程中有两件事情，就是顺天而行，不出现“秦人不暇自哀而后人哀之”的生态恶果，按照健康、绿色、低碳的标准来打造香水海，开发的意识即是杜绝破坏，尊重自然的点点滴滴，即使是麦秸那么粗的小树都不能破坏，由此，我们保留了近万亩的原生黑松林。据介绍，该项目的垃圾处理厂已经完成选址及设计工作，未来工作中将分五类回收处理，这和我们园区内五个为一组的垃圾桶一样，细致分类并最终自己处理，恪守生态化的底线。
第二件事就是要在保护生态的同时，将认为的能力发挥到，“未来我们将在这里开发风能、太阳能发电设备，公关交通工具也已电能设备为主。
“当然远远不止如此，配套、体育资源、医疗卫生资源等这些全部实现完整配置的同时，我们还会将卓达自己的养老、物业品牌融进去。”杨卓舒说：“卓达在内陆所开发的项目都命名为‘太阳城’，沿海开发的项目都叫‘香水海’，和在一起我们称之为卓达的‘理想国’，如果说人类追求乌托邦是对现实的优化，那我们在此力图打造养老与度假的乌托邦之城”。
尾声，杨卓舒表达向星河湾看齐做精品的同时，也很看重任志强仗义执言的求真精神，“企业的成功尽管有其经济价值的一面，社会价值更加弥足珍贵”。由此，卓达集团的多年立足慈善事业的举动，便不足为奇了。
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