[摘要] 今天下午，北京市房协发布了上半年北京房价数据。上半年北京新建普通住房成交均价13948元/平方米，比去年全年均价14874元/平方米下降6.1%；其中新建普通商品住房交均价18297元/平方米，与去年相比持平；98.1%的在售项目价格下降或持平。下半年房价僵局有望打破。
今天下午，北京市房协发布了上半年北京房价数据。上半年北京新建普通住房成交均价13948元/平方米，比去年全年均价14874元/平方米下降6.1%；其中新建普通商品住房交均价18297元/平方米，与去年相比持平；98.1%的在售项目价格下降或持平。下半年房价僵局有望打破。
市房协发布的数据显示，上半年北京新建普通住房成交均价比去年低6.1%，其中新建普通商品住房均价同比持平。上半年，我市新建普通住房成交3.8万套，占同期新建住房成交总套数的86.8%，成交均价每平方米13948元，比去年全年的14847元低6.1%。新建普通住房，指容积率1.0以上、单套建筑面积140平方米以下的新建商品住房，以及经济适用房、限价商品房、定向安置房等保障性住房。上半年，新建普通住房成交中，保障性住房1.3万套，同比增加12%，占新建普通住房成交套数的34%，比重同比提高7个百分点；新建普通商品住房成交2.5万套，同比减少19%，成交均价每平方米18297元，与去年同期的18146元相比，基本没涨。
我市3月29日公布的房价控制目标兼具两个方面的重要内涵。一方面，在住房供应结构上，要加大住房保障力度。今年保障房成交量和比重增加，正是我市积极主动“抓保障、调结构、惠民生”的结果，加快了解决中低收入家庭住房困难的步伐，完全符合房价控制的目标要求。另一方面，新建普通住房在价格上要稳中有降。上半年新建普通住房价格下降、新建普通商品住房均价持平，有效保障了刚需家庭购买到质价相符的住房产品。
投机需求基本挤出，刚性自住需求有效释放。上半年北京新建商品住房、二手住房分别成交3.1万套、6.1万套，同比分别减少23.2%和34.5%。成交回落，主要是“京十五条”综合运用信贷、税收、限购等措施，有效遏制了投机性购房需求。新政以来，购买第二套住房的比重平均在10%左右，非本市居民的购房比重也维持在10%以内，比新政前分别要低5个和39个百分点左右。值得关注的是，在整个住房市场成交量明显回落的情况下，本地居民首次购房在数量上比新政前和去年同期不降反升。上半年，本地居民首次购房套数同比增加14.7%，如果从新政后算起，2月17日至6月30日则同比增加了39.3%，这说明居民的刚性自住购房是在增长的，政策通过遏制投机需求使刚需得到了保护和释放。
在售项目价格稳定 各方预期趋同
与成交均价相比，项目自身价格的变动情况更能反映房价实质性变化。6月，全市有签约的商品住房项目162个，其中4个项目价格环比下降，155个持平，下降或持平项目占总量的98.1%，比3、4、5月份分别提高15.5个、6.5个和2.1百分点。表明随着调控措施落实，市场由政策适应期逐步进入稳定期，对今年我市房价稳中有降的预期渐趋一致。
具体看，项目主要为热销项目。分别是保利花园、香悦四季花园、中建港湾嘉园，单套面积90平方米左右，两居室为主，符合刚性自住需求，刚开盘时给予了一定优惠，由于销售较好，剩余房源不多，开盘后逐步取消或减少了折扣。
项目主要为大户型的中档项目。分别是富力又一城、富力丹麦小镇、仰山家园、徜徉嘉园，单套面积都在100平方米以上，三居室为主，由于销售不理想近期下调价格。如仰山嘉园销售率仅为10%，徜徉嘉园不足7%，因此促销、以价换量；富力丹麦小镇和富力又一城项目开发主体为上市公司，由于公司业绩压力，新政后多次小幅下调价格，现已分别累计下调9%和12%。这些项目调价后，销量均有回升，如富力丹麦小镇6月份均价降至每平方米1.1万元，签约41套，比5月增加近1倍。
项目成交比重下降 新建商品住房均价回落
6月全市新建商品住房成交均价每平方米20664元，环比5月份的22218元下降了7%。均价波动主要是受成交结构影响比较明显，上个月项目集中签约，带动了均价上涨，本月项目签约比重出现回落，单价3万元以上项目签约比重由5月份的13.3%降至8%，均价随之下降。总的看，当前新建商品住房均价与2010年的20802元相比，还是比较平稳的。
“以价换量”势在必行 下半年房价僵局有望打破
北京市房协副秘书长陈志表示，从市场走势看，随着调控政策的继续发力，预计下半年北京房价僵局有望打破，项目明显增加。
一是限购等政策长效化的预期强烈。近期市住房城乡建设委明确表示，将继续坚决贯彻落实国家和北京市制定的包括限购在内的一系列房地产调控政策，确保实现房价控制目标，限购政策决不会放松，也不会按照房屋档次、价格区别对待。从北京人口资源环境的承载能力考虑，限购政策将纳入本市基本住房制度。
二是住房保障力度加大。今年我市计划新建和收购各类保障性住房20万套以上，上半年市政府相关部门密切，优先安排保障性住房用地供应，加快推进项目早落地、早开工，截至6月底，已实现新开工12万套，完成计划的60%，预计9月底前将实现全部开工。这些保障性住房投放市场，将使住房供应结构有很大的转变。
三是供求矛盾趋缓，住房市场逐步偏向买方市场。今年2月以来，北京商品住房新增供应量连续5个月大于成交量，其中二季度同比增加了23.8%，是6月份达到1.4万套，接近单月供应的历史水平。从项目推广情况看，预计7月份还将保持高位。同时，去年四季度的供地也将在今年下半年进入住房上市周期。
四是土地供应开闸，“限房价、竞地价”地块将成房价稳定器。上半年我市已提前完成全年保障房供地，下半年供地将转向商品住房。近期商品住房用地挂牌数量明显增加，逐步拉开了商品住房供地闸门。“限房价、竞地价”项目中铁长阳国际城入市后，对稳定区域房价、满足刚性自住需求的作用明显。按“京十五条”和供地计划，今年我市各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%，且中小套型普通商品住房用地供应全面施行“限房价、竞地价”的出让方式，这将从源头上把房价稳住，不仅稳定了今年的房价预期，也使明年房价的稳定有了保障。
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