截至5月上旬，今年财政预算已安排城镇保障性安居工程补助资金1126.7亿元，虽比去年的712亿元增长了60%，但仍难以解决保障房建设资金难的问题。是大量公共租赁房的建设任务对政府财力投入的充足性和可持续性提出了严峻考验。
目前，公共租赁住房建设尽管有政策支持，但在期长、低及土地、财税、信贷等支持政策尚不明确的情况下，各地仍在积极寻找公共租赁住房筹资渠道，保险资金、社保基金等开始逐步进入公共租赁住房市场。
融资平台：后劲不足
融资平台之于保障性住房已经不是什么新鲜事物，据《中国建设报•中国住房》记者日前从住房城乡建设部获得的消息显示，北京市正在组建保障性住房建设投融资平台，计划从国家开发银行贷款95亿元，建设银行授信额度达200亿元。不过，虽然不少省市已经成立了融资平台，但相对于保障房所需的资金大盘来说，目前的融资规模仍然十分有限。
2010年9月，华夏银行重庆分行为该市民心家园授信16亿元用于公共租赁住房建设，并发放国内银行首笔公共租赁住房贷款6377万元。去年9月到11月，该行向重庆公租房公司先后发放7笔贷款，累计金额超过5亿元。但是到了2011年，由于信贷政策紧缩等原因，贷款进度出现停滞，国开行由此加入，继续为该项目提供贷款。同时，尽管交行重庆分行也授信19.88亿元，但截至今年2月，实际仅发放4亿元。
在此前重庆市的公共租赁住房建设中，银行一直是主导力量，但也使重庆市公共住房开发建设有限公司的融资成本不断增大，目前重庆市正在力图改变这种格局。
虽然投融资平台在经济发达城市的号召力很强，但由于种种原因，在中西部地区和东北地区的实践中，由于缺乏“本钱”和偿还能力的不足，商业银行对保障性住房的兴趣并不大。
此外，企业出资建设融资平台也遇到了一些阻力。今年3月由政府和企业共同出资组建的陕西保障性住房建设工程有限公司虽然已于本月完成与地市项目的对接，并开始积极向市场融资，但据该公司相关负责人透露，其实企业方面热情并不大。
保险资金：掣肘
今年“两会”期间，同济大学副校长郑惠强指出，保险资金有巨额、长线、稳定等特点，可通过完善法律、政策引导、税收优惠等途径，推进保险资金参与公共租赁房建设和运营。
很快，中国太平洋保险集团就宣布，旗下太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋—上海公共租赁房项目债权计划”正式通过了保监会的备案。此项债权计划募集资金40亿元，主要用于上海地产(集团)有限公司约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。
太保方面认为，公共租赁住房有政策上的支持，对于险资而言，是风险可控、长期稳定、担保可靠的品种。但有分析人士并不乐观，认为地方政府为保障房债权计划设立的率一般为3%至4%，而保险资金对率的诉求在6%至8%，两者相差明显。在周期方面，公共租赁住房也并不是很好的选择，因为公共租赁住房按照测算应该需要15年至20年才能收回成本，而大多数保险公司对回报周期的预期要远远短于此。
不过，对于险资保障房而言，首先要保证的是资金的安全，那么太保选择以相对保守的债权的方式规避风险，其不高也就在意料之中了。
保监会厅副主任蔡基谱透露，目前保监会正在总结上海保险资金保障房建设经验，并将就保险资金保障房项目出台相关细则，以规范险资进入保障房领域的行为。
社保基金：最怕风险
今年3月，社保基金南京保障房30亿元信托贷款项目南京，成为社保基金以信托产品形式保障性住房在国内启动的个项目。
其实社保基金对要求并不太高，对南京政府来说，此番融资成本仅为年利率6.05%，甚至略低于三年期限贷款利率6.10%，十分符合保障房的低成本融资要求。但社保基金是国家重要的长期战略储备，是普通老百姓的“保命钱”，更在意的风险。由于公共租赁住房的风险尚不得而知，这成为社保基金进入保障房的一个难点。据了解，社保基金理事会的专门小组曾赴多地调研保障房的可行性，并与南京方面经历了数月谈判才最终达成协议。
社保基金之所以将笔选中南京，是因为南京保障房组团开发、配套丰富的闭合运营模式，让社保基金看到了安全、获取的可能。为确保零风险，南京的做法是通过江苏国际信托以信托的形式发放贷款，并由民生银行提供连带担保。同时，民生银行也为自己留了后路，由南京交通集团和城建集团为其提供反担保。这意味着，南京市政府以土地运营、财政收入等作为反担保，不能覆盖贷款本息时由政府通过其他方式补足。通过这样的担保与反担保，风险已降到。对于资金的使用，参与各方也有严格协定。
REITs：尚为浮云
虽然目前公共租赁住房的设想很多，但采用REITs(房地产信托基金)，还需要双方在需求和风险的把控上得到共识，并获得国家相关部门的许可。
早在2010年2月，招商证券就希望以REITs为重庆公租房公司融资，打通公共租赁住房融资、银行贷款和资本市场，缓解融资窘迫的现状。2010年11月，有消息称海航集团旗下的海航置业已将其公共租赁住房REITs方案上报到央行，根据其计划，海航置业现有的一些资产打包在银行间市场上市，筹集的资金用于公共租赁住房开发运营。但是，业内所公认的是，REITs所涉及的问题比较多，在股权分配、退出方式、资金测算上需要很完善的制度设计和安排，这也是公共租赁住房REITs暂时没有得到放行的原因之一。
不过，开放REITs的时机正在越来越成熟，这已成为业内公认的事实。据了解，北京、上海、天津等地的各种版本保障性住房REITs都在酝酿之中。
相比商业地产REITs，公共租赁住房REITs在政策的稳定性上更具有，如果能够保证公共租赁住房的出租率和稳定的政府补贴，那么公共租赁住房REITs的将得到保证，市场的也将更加积极。因此，在社保基金、保险资金进入公共租赁住房建设领域以后，REITs很有可能在保障房是公共租赁住房领域开花结果。
记者日前从多方获悉，在青岛等一些公共租赁住房已经初具规模的城市，正在计划将廉租房、公共租赁住房等资产进行评估作为融资资本，RE?鄄ITs模式也许是一种可行的思路。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
