[摘要] 据报道，中国首个公租房基金——建银精瑞公租房建设基金即将成立，目前方案已报送国家发改委并报住建部，首期拟募集100亿元资金，在全国范围内选择符合条件的项目，投建数百万平方米的公租房。
据报道，中国公租房基金——建银精瑞公租房建设基金即将成立，目前方案已报送国家发改委并报住建部，首期拟募集100亿元资金，在范围内选择符合条件的项目，投建数百万平方米的公租房。
我国的保障房建设资金缺口极大，据住建部估算，今年的1000万套保障性住房建设所需资金至少1.3万亿元。业内人士分析称，将国家及地方政府各种资金来源考虑在内后，仍有近万亿元的资金缺口，这还未将征地拆迁补偿等考虑在内。
公租房基金是民营资本涉足公租房的一次尝试，如果能够摸索出一个成功的运作模式，就既能解决公租房的资金缺口问题，又让民间资本“有利可图”，会是一个多赢的局面。
目前来看，公租房基金建银精瑞的操作模式是，政府用一定幅度的优惠价格供应土地，再由基金出钱拿地，委托开发商承建、运营管理，建成后以租金和政策性补贴向者返利。
从中可以看出，建银精瑞的赢利来源于两个方面：一是政府的土地优惠，以土地政策价与市场价之间差价弥补公租房的不足；二是项目公司运营管理后获得的租金与政策性补贴作为利润，返利给者。据测算，公租房基金所获得的税费优惠，再加以市价的50%—70%支付地价，意味着公租房基金公租房所带来的沉淀资本大致是商品房的一半，甚至更低。
因此，以北京、上海、杭州、广州、深圳5个房价的城市为样本，做最极端打算，率也达5％，率有望达到12％。如果不虚妄，那么建银精瑞的生存应该不成问题，民营资本参与公租房建设也有望步入良性循环。
但是，在整个过程中，还是存在一些令人担忧的地方。公租房基金是一种品，任何品的信用是生命，没有信用任何率预期都将落空。
不得不回答的问题是，如果公租房带来，地方政府是否参与分配？如果地方政府不参与分配，地方政府是否有积极性对公租房按照常规给予优惠措施？如果地方政府参与其中，利益分配多少合理？而一旦地方政府有意参与利益分配，那么公租房的率预期就难以明确，公租房基金不可能成为稳健的品种。
另一方面，与保障收入阶层的廉租房不同，公租房主要向中低收入的夹心层提供住房保障，地方政府有补贴，居住者要支付略低于市场的租金。但是，从以往经验来看，这一阶层的租金缴付状况并不理想，如果公租房的租金不能及时到位，那么，基金也就失去了主要来源。
所以，要建立公租房基金，或许还需要签订两份契约，一是政府的补贴契约，二是居住者的租金契约。只有这两方面信用到位，公租房基金才可能有广阔前景。
随着保障性住房建设的提速，资金缺口问题也将会日益突出，通过社会融资解决资金问题将是必然选择。以更灵活的政策吸引民间资本的参与，通过稳定的制度安排，让那些参与公租房建设的民间资本也“有利可图”，这样才能使公租房建设获得稳定的资金保障。
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