[摘要] 号称最严调控的京十五条面世已经“满月”，面对被限购门槛分流而“缩水”的购房需求，北京楼市的供需生态正在悄然发生改变。一项业内调查数据显示，项目是否拥有资源，已成为最受购房者关注的决定性选项。
号称最严调控的京十五条面世已经“满月”，面对被限购门槛分流而“缩水”的购房需求，北京楼市的供需生态正在悄然发生改变。一项业内调查数据显示，项目是否拥有资源，已成为购房者关注的决定性选项。
房地产研究所所长陈国强日前表示，京版15条公布一个月以来，外地购房人占比不足一成，这一比例在一月份时超过四成，其余超过九成的京籍购房者，大多数为首套房需求或改善需求。需求基本归零。
“购房群体发生了变化，置业观念也有所调整。”伟业顾问副总经理梁玮进一步分析说，对于首套房和改善需求来说，配套一直是关注的重点，在京十五条出台前，因配套而买房的比例约占总购房人群的四分之一。而在现有限购环境下，很难再像以前一样根据小孩的成长周期多次置业，在配套方面“分步到位”的观念将让位于“一步到位”的置业观，那些能满足从幼儿园到大学全周期的项目，将会更加受到购房者的青睐。
限购“给力”地产
其实，配套早已成为地产项目吸引购房者的重要因素。“名企+名校”的地产模式越来越被广泛接受。甚至，有些不的开发商通过名校的带动，其度也迅速提升。
按照北京委员会的规定，在义务阶段，实现的作法，而且要先接收本域的学生，保证本内每个适龄儿童。有些名校因为生源过剩，对“就近”做出了明确的限制，这就使名校的项目拥有了更高的附加值，也成为了地产发展的根源，随着房地产市场的发展，这一概念也逐渐由向大学周边的项目延伸。
京十五条的限购严要求，将地产的吸引力进一步放大。在上地高科技产业园区工作的欧先生正在筹备买房结婚。他告诉记者，本来准备先在郊区买一套房，过几年孩子大了再去买套房。不过京十五条出来后，像他这样符合限购条件的外地人，只能买一套房了。“我正在单位找合适的地产项目，希望能让孩子的配套‘一步到位’。”欧先生的诉求并非个案， 一项网络调查数据显示：京十五条出台后，在购房上希望配套一步到位的网友占了79.9%。
不过，购房者希望从地产那里得到的，并非只有诉求。一份企业内部的地产研究报告指出，地产不但对开发商具有提升楼盘品位和附加值的作用，对购房者也具有抗跌能力强、的特点，而且这一特性并非北京乃至中国独有。
与报告观点相印证的是， 2008年次贷危机爆发后，其发源地美国的房地产市场一片萧条，但拥有斯坦福大学和加州大学伯克利两所名校的旧金湾区，房价走势优于整体市场，受到影响程度相对较低。
在楼市调控不断趋严之际，不少购房者十分看好地产的抗跌特性。欧先生就向记者坦言：“现在确实看不清未来的房价走势，选择买配套一次到位的房子，既是为了孩子的问，同时也是觉得它比其他的项目会更加抗跌保值。”
“富矿”上地东
在很多老北京看来，北京中质量的要数西城区，北京市口碑、质量的百年名校，首批北京市示范高中都在西城区。而大学最集中的当然是、所属的海淀区了。
不过，最近一个新兴地理名词—上地东,成为了北京集各家之长的 “热门区域”。上地东属于传统的回龙观区域，因位于大名鼎鼎的上地高新技术产业园区东部而得名并广为人知。其中关村上地产业园区，直接连通中关村核心区及、等名校。
更加难得的是，北京城四区合并之后，为了城市人口的疏散工程，西城区将分流1万余户至上地东区域，建设高品质西城新区。同时将由西城政府出资建立，西城教委统筹管理，在上地东区域建立，不仅为西城区外迁居民，也为区域周边居民服务。据透露，上地东包括一所、一所和3所幼儿园。其中，重点高中如、八中、等目前都在考虑设立的范围内。
北京万科营销总监肖劲向记者表示，上地东区域属于一个在配套上“左右逢源”的区位。不但直通、等名校，而且十分难得的承接了西城北上的配套。“按相关政策，上地东外迁的居住者都可去，并可享受西城和西城区学生的政策，。这一点在上地东周边的区域是的。以后也不可能再复制。”
除了西城的中资源和海淀的大学资源，被称作“富矿”的上地东区域内还拥有蓝天幼儿园、启明星幼儿园、回龙观幼儿园、、、、清河三中等丰富的资源。
今天的上地东，实际上已经成了携手西城、海淀两个强区，拥有从幼儿园、、到大学的全方位资源的城区域,也成为了发展地产的地段。
房企“暗战”配套
在一次企业内部会议上，肖劲把位于上地东的住总万科•金域华府项目比作今年北京市场的“一颗惊雷”。
在肖劲看来，限购环境下刚需突显，入市项目将在这些刚需购房者最关心的配套问题上，展开激烈竞争。他向记者表示，一些项目就算没有贴上地产的标签，也会程度突出项目的配套特点。“住总万科•金域华府所在区域的配套本来就很突出，很难复制，当然会更加受到购房者的欢迎。”
而据记者了解，不管是处于城八区，还是通州、顺义这样的新城，不少已经或即将入市的项目都和住总万科•金域华府一样，把主要的卖点放在配套上。
有业内把市场上的地产分为先天型地产和后生型地产两大类。项目区域内本来就拥有名校的是先天型地产。项目区域内没有名校，但项目自身引进名校入驻的属于后生型地产。住总万科•金域华府就属于典型的先天型地产。
梁玮则表示，两种不同类型的地产没有谁优谁劣，看谁更能发挥自身的。在社会配套比较完善的城区域，先天型地产将占主流；整体配套相对不足的郊区，将更多是以项目引入名校为主的后生型地产。
不过，像上地东这样新兴的“富矿”区，实际上还处于地产的 。据相关机构调查，上地东目前除去强佑新城有少量剩余房源之外，仅有住总万科•金域华府一个新盘即将开售。
“这说明上地东还会有更大的发展空间。” 住总万科•金域华府项目的一位负责人介绍，住总和万科在建设金域华府项目同时，也承接了西城定向安置房的建设，未来，住总万科•金域华府项目的配套还将进一步丰富。业内人士也表示，如果未来随着西城区定向安置人口的入住而使区域的、医疗配套水平提升到一个新的高度，结合原有的交通、建设、基础设施和居住人群，上地东区域将成为北京、生活配套最为完善的区域之一。
“即将于5月份开盘的住总万科•金域华府，或许将点爆房企在后限购楼市的新一轮暗战。”上述业内人士如是说道。
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