房天下 >资讯中心 > 专访 > 正文

专访李稻葵:过渡性政策后需要全方位的政策革新

房天下  作者:王巍   2011-02-26 00:11

[摘要] 中国与经济研究主任、教授李稻葵在主题演讲后接受了搜房网的独家专访,以下为访谈实录。

;

2月24日、25日,第十一届中国房地产发展年会在上海、北京上演“双城记”。本届发展年会以“聚焦十二五规划”为主题,汇聚2010年中国十大经济人物等业内精英共榷行业机遇与发展,从趋势发现、模式探索与企业对策三个层面深度解读未来五年中国房地产发展之路。本届年会是2011年春节后中国地产界规格的一次行业盛会,又是十二五开局之年的一次展望大会,同时又适逢房地产调控的关键时期,种种因素促使本次发展年会受到了地产界和购房者的广泛关注。

中国与经济研究主任、教授李稻葵在主题演讲后接受了搜房网的专访,以下为访谈实录:

点击查看图片
著名经济学家李稻葵接受搜房网专访

【相关专题:第十一届中国房地产发展年会】

图文直播 论坛热议 微博互动

【相关专题:聚焦十二五 中国房地产发展年会长三角分会】

搜房网:今天的主题演讲中您提到了目前的限购政策急需优化。请问您对限购政策的优化都有哪些建议?

李稻葵:我觉得我作为一个经济学的研究人员,对限购政策的优化有一些意见,但是我现在并没有提出具体的措施。具体应该怎么去优化?我建议政府联合社会各界,认认真真搞一个调查研究。比如说如果以户籍为标准的话,那么由户籍而产生出来的一些派生的交易会滋生出一系列的问题。这些问题需要研究,需要政府和社会各界,和一些企业联合起来搞一个委员会进行研究。现在问我具体如何优化的话我只能说还不知道,我只能说应该去优化,应该去细化,应该去改善,应该去完善。但是到底怎么去完善,它需要些什么,我想也不难吧,我能想到该怎么设计那些,该怎么样去明察暗访。我认为政策能不能发挥作用,关键是细节。大的原则定下来了之后怎么执行细节,这些方面我觉得我们的政策,包括学术界也是关注得不够。

搜房网:刚才您在演讲中也提到,现在我国经济处在一个未来前景不明朗的阶段。这次调控这样严格密集,这让我想到了2008年的调控,也是在整个经济发生金融危机的背景下急转直下,从政策打压马上变成了政策扶持。我想问一下,我们这次的调控有没有可能会演变成2008年末、2009年初这样的情况?

李稻葵:我的理解是相反的。你担心这一轮调控和国际因素结合在一块,让政府难受,但这个观点我不太认同。因为现在政府紧跟着调控政策出台的是什么呢,是保障性住房。一千万套,这个目标怎么去实现,咱们还要再去进一步观察,但是这个方向定了。这一千万套的保障性住房,在很大程度上能够带来基本建设的的稳定,不太可能带来巨大的固定资产的下滑,GDP的下滑,这个是我不太信的。但是我想讲的另一个道理,据我这几年的观察,其实中国经济很有意思,咱们先不谈原因,咱们谈最后的结果。从2008年开始,中国经济的周期,实际上是领先经济周期的,这个很有意思。你想一想这个事实,你看2008年年底,全球发生了金融危机,中国是首先搞四万亿,首先搞金融扩张计划,首先我们的股市起来,首先GDP的增长恢复。国外的呢,国外的财政刺激,来得比较慢,出台比较慢,国外金融的宽松来得比咱们慢,国外的股票市场的上升比咱们慢半拍,咱们是2008年的10月、11月股市开始涨,涨到了2009年的5月、6月到头了,开始调了。国外的股市2009年中才开始涨,国外的GDP涨得更是慢。所以我真觉得从金融危机爆发以来,中国的宏观的节奏和中国宏观的周期性,好像加快了。好像有点领先国外的周期了。所以我就觉得,咱们先不管这个原因何在,也不管这个后果怎么样,但是有一条,我们要根据中国经济自身的要求,根据中国社会自身的要求去驱动改革,这是首要的。先不要担心GDP是不是在第二轮下滑,因此咱们就不搞调控了,我觉得这个不是主要原因。

搜房网:您刚才提到的保障房问题,可以说,国家管理层最近几年的时间也是频频提及,但是我个人感觉,实际上我们现在的保障房体系还是薄弱的,您认为我们国家的保障房体系大概到什么时候能够初步具备规模,并且能够对我们的商品房市场起到价格稳定作用?

李稻葵:这个实际上我不敢讲,但是我想讲一些必要条件。什么必要条件呢?保障性住房的建设,短期靠的是政府的命令,短期靠的是政府的约束,但是中长期,还是要靠制度,不能靠政策。政策会变的,要靠制度。我觉得我最关注的就是要制定一系列保障性住房的融资、建设、管理、分配的制度,包括租金定价制度,这个最重要。那么这个制度如果建立起来的话,以后它就可以对整个房地产市场的发展整体起到一个支撑的作用了。那么这个制度怎么建设呢,要怎么建立起来呢?有个很重要的前提。就是地方政府的公共财政要改革。否则地方政府没有兴趣,没有承诺啊。对不对?

搜房网:对!现在政府跟地方政府的矛盾可能是一个比较严重和突出的问题。

李稻葵:对,经济学领域里最近三四十年形成了一个重要的共识,就是经济的发展需要自主。自主是很重要,不能靠短期的突击政策,制度很重要。那么经济制度怎么才能够建立起来呢?要承诺!这个承诺就是法制最核心的地方。自由经济法制很重要,很重要!我觉得要搞清楚自由经济和法制的根本原因是什么,根本的原因,根本的动力,根本的要求,就是要承诺。现在搞保障性住房,仅靠政策是不行的,因为地方政府没有承诺,他的财政来源是依附于土地出让的,你只有把土地出让机制改变了,才能够更好地让地方政府承诺,去长期地执行一个合理的保障性住房的发展体制。所以财政改革是最关键的,财政改革不到位,地方财政改革不到位,保障性住房是难以维系的。

搜房网:那在地方财政改革这方面,您有什么样的建议?

李稻葵:我觉得两件事情。件事,地方政府的财政的收入要减少对本地经济发展的依赖,他的财政收入更多的应该来自于财政的无条件的转移,财政转移给他。为什么?因为只有这么做,才能让地方政府更多地去关注社会建设,而不是关注GDP。目前GDP是跟财政收入捆在一块的,所以要切断这么一个联系机制,让他更多的财政收入是来自于无条件的财政转移,这是现代市场经济各国的基本经验,多收税,收的是住房的地方,这是其一。第二项改革是降低税负,尤其是对企业、对个人。对企业,尤其是对劳动用工,要降低税负,这两条如果做到的话,咱们的财政体制就能更好地支持经济的发展,咱们现在的财政体制是过去17年以来都没有怎么大变的。17年过去了,中国的经济结构发生了翻天覆地的变化。

搜房网:也就是说现在我们的财政体制也急需改变。

李稻葵:对,这是问题的核心,这是问题的根,这个不改革的话,地方不可能承诺,不可能有制度创新。

搜房网:两会将在下周举行。您作为政协委员也会参加,能不能给我们提前透露一下,你作为经济学界的,会主要关注哪些问题?有没有与房地产相关的提案?

李稻葵:关注的话题会很多,我也会积极地参与讨论,也会通过各种方式,收集社会上的各种各样的意见和建议。那么我自己的提案仍然是我去年提过的,我要完善,我要修改后再提一遍。因为我觉得它好像并没有完全付诸于实践。是什么呢?就是保障性住房的融资制度的建设。现在保障性住房地方政府没有兴趣,没有兴趣就没有承诺,说变就变,只是应景性地执行政府的命令。为什么他没有兴趣呢?融资渠道不畅啊,如果一块地,本来可以通过拆迁可以搞商业性的房地产开发。他可以获得几十亿的财政收入,如果同一块地不拍卖了,搞保障性住房,不仅得不到这几十亿的钱,反而还得往外拿钱,你说地方政府有兴趣没有?当然没有兴趣了。但是保障性住房并不是说完全需要地方政府补贴的。保障性住房相当一部分是可以形成良性资产的,因为建筑成本并不是太高嘛。建筑成本不太高,房租在很多地区是足以能够补偿建筑成本的。那么补贴性的是拆迁,如果保障性住房的建设形成规模的话,你就可以大大地降低拆迁成本啊。因为你可以搞滚动性拆迁,比如说我建好房子了,我这边建好了房子,然后在0.5公里,或者是几百米以外再搞拆迁,我就直接让你搬过去,你拆迁前本来是50平米,我给你150平米,或者给你100平米,你去不去?我再稍微给一点现金补偿,我相信很多被拆迁的这些家庭还是愿意的。现在据我的了解,很多的被拆迁的这些家庭,他不愿意。为什么要价呢?为什么跟政府要条件呢?就是他看不到一个短期的安排,或者你将我安排得很远很远,安排到六环以外,改变了我的生活方式。或者两年以后才给我房子,那两年以后怎么样,什么一个市场,我不知道,你怎么能兑现呢?因此这个交易成本高。所以如果保障性住房能够形成规模的话,能够滚动起来的话,拆迁成本我相信会大幅度下降。原地搬迁,实物补偿嘛。所以拆迁成本降低,建筑成本不太高,租金呢,按照目前的市场价格,稍微比市场价格一点,应该这个租金能够覆盖拆迁成本,加建筑成本。因此,保障性住房应该能够形成地方政府的良性资产,长期持有,就会有比较好的回报。既然比较好回报的话,你融资就可以了。去资本市场融资,去企业融资,你把钱给我,我搞一个市场,搞公开透明的融资,我把我的帐报给你们听,我定期给你们回报,我定期邀请银行,审计公司,会计公司给我审计,给我算帐。这不就形成了一个地方政府的公共治理的改革的一个改革点了吗?我觉得这些大有可为,关键是制度建设。所以今年我的提案的重点还是在保障性住房的融资,制度建设上面。

搜房网:那您认为今年的两会会对房地产市场给出一个什么样的信号?房地产接下来几年将会怎样发展?

李稻葵:据我自己的估计,以及根据我对这些委员们交流和过去三年开会的这些经验,我估计房地产在今年两会上仍然是一个大家议论的焦点话题。我估计大家仍然会呼吁更加积极的,更加能够落实的保障性住房的建设。我估计大家会更加呼吁房地产这个行业要改革,要长期可持续健康地发展。我估计房地产这个领域的呼声将会很高,可能会有很多有意思的观点,有些宝贵的意见,其实我们大家应该共同关注,共同交流。

搜房网:最后一个问题就是,现在我们这个政策已经出了这么多,包括从来没有过的限购,还有房产税的试点。现在有一种观点就是说,可能我们国家的调控手段都已经出尽了,所谓的利空出尽是利好,以后可能将没有更新鲜的调控手段了。您认同这样的观点吗?您觉得以后还会有目前为止我们仍没有讨论过的一些调控的手段呢?如果房价的上涨在这次调控中还是没有得到有效的遏制,还可不可能有更加严厉的措施出来?

李稻葵:原则上讲,我同意这个说法。现在的调控原则上讲该出的全出来了,我觉得这个我们实际都看出来了。包括限购的政策确实是比较严厉的。实事求是讲,之所以有很多人反对,我觉得也很好理解,因为它确实是严厉的,不是一般情况下应该用的。也是很多调控政策都用了,没有起到很好的效果之后,才采取的一个措施,所以我才称之为过渡性的安排。是过渡性,不可能持续的。那么有一个例外,我觉得未来如果要继续调控的话,必须要做,一定要做的,就是加大土地的供给。这个东西是和已有的各种政策,包括限购政策,是相辅相成的,是在供给方下工夫。所以现在很多的政策,咱们看到的,包括限购,是需求侧,所以我觉得供给侧的政策值得期待。

搜房网:但是实际上我们之前也是在每一次调控的时候都会说要增加土地的供给,可是实际效果并没有那么好。通过什么样的办法能够达到您刚才说的效果,能够有效地提高土地的供给?

李稻葵:对!这个事确实很令人心痛,说了很多很多供给的事,但是供给量还是出不来,为什么出不来?我觉得还是兴趣,地方政府没有兴趣嘛。土地供应多了以后,每一块的均价会下来嘛。甚至于会流拍嘛。所以这个事还是要改革,短期可能还是需要一点来自于政府的压力,那么中长期一定要改革,要切断地方政府财政收入和土地出让之间的直接联系,可以有联系,但不要直接联系。你可以出让土地,但是对不起,出让土地的钱你不可以用,留着下一届用。地方政府不是五年一届嘛,你今天出让几十个亿可以,但是要给下一届用。这些地方要改革,不改革的话,这个财政不改革,就不可能建立起对保障房的长期承诺,这些改革一定要推出来。这也是我自己最最期待的。

搜房网:所以您的观点是,基本上各个方面都还是需要大量的改革。

李稻葵:本质的改革、全方位的改革!财政方面的,地方财政的,土地出让金的管理,保障性住房的使用、建设、分配等等,都得要改革,所以我确确实实认为中国经济要想再保持个十年、二十年的比较平稳的增长的话,今天是关键。新一轮的开放和改革,一定要推动,一定要推进。我刚刚谈到新的一轮的开放不是简单的开放二字,不是简单地搞出口,而是要参与国际制度的建设。新一轮的改革,不是简单的放开,一定要实事求是的,针对中国的经济和社会碰到的,老百姓最抱怨的问题好好地研究研究,出台一些政策,哪怕这个政策短期来看好像是回头路了,比如限购,这种表面上看是走回头路的东西,短期也需要。把它先控制下来,然后根本的支撑,要推动,要改革,等它根本的制度出来之后,把这个短期约束的政策再去掉,这是我的一种观点。

搜房网:谢谢李教授今天接受搜房网的采访!

免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

房天下APP优惠多,速度快

买好房,就上房天下fang.com

关注房天下北京特价房官微

新房、二手房、租房、特价房大平台
相关知识 更多>>
新闻聚合 换一换
关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com