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刘洪玉:保障房缺失是房价快速上涨的重要因素

房天下   2011-02-25 16:06

[摘要] 2月25日,第十一届中国房地产发展年会在京盛大开幕。房地产研究所所长刘洪玉现场发表演讲。

2月24日、25日,第十一届中国房地产发展年会在上海、北京上演“双城记”。本届发展年会以“聚焦十二五规划”为主题,汇聚2010年中国十大经济人物等业内精英共榷行业机遇与发展,从趋势发现、模式探索与企业对策三个层面深度解读未来五年中国房地产发展之路。本届年会是2011年春节后中国地产界规格的一次行业盛会,又是十二五开局之年的一次展望大会,同时又适逢房地产调控的关键时期,种种因素促使本次发展年会受到了地产界和购房者的广泛关注。

搜房网讯 2月25日,第十一届中国房地产发展年会在京盛大开幕。房地产研究所所长刘洪玉现场发表演讲,以下为演讲实录:

房地产研究所所长 刘洪玉

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政策房能够促进住房市场的公平性

尊敬的各位来宾大家下午好,高兴来参加这个高层论坛,我今天给大家讲一个比较微观一点的话题,叫政策性住房对房地产市场的影响。

实际上大家都明白什么是政策性住房,我们说它指的是为了满足中低收入或者某一个特定住房困难群体的基本住房需要,由政府直接组织建设或者是提供土地财政税收金融支持的这样一些住房。政策性住房可以理解为它包括保障性住房、政策性商品房。所以政策性住房保障性住房是它的主体,还包括限价商品房,包括未来可能在一些城市限房价定地价,这种住房某种意义上也是政府让步了一部分土地上的利益,把它转移到了住房价格补贴当中。

当前我们国家政策性住房的形式,类是大家最熟悉的廉租房、经济适用房还有公共租赁住房。第二是各类危旧房改造,不光是城市地区还有林去、垦区的房屋改造。第三是限价商品房和定向安置房。如果把这个范围再扩大一些,因为我们现在说从土地供应的角度来说,现在政策是中小户型、中低价位普通商品房和保障性住房用地供应站到全部用地供应的70%以上,这个70%的概念下普通的商品房应该说也带有政策性住房的特点。但是实际上我们通常一般意义上的政策性住房还是更多地从住房保障的层面去理解,我们目前住房的供给体系是我们希望努力实现不同收入群体、不同住房消费形式的一个梯级无缝衔接,这是我们在努力要实现的住房供应和消费体系的目标。

为什么要实现这样一个目标?实际上这是跟我们整个住房政策所要实现的目标是一致的。住房政策所要实现的目标包括两个层面,一个是公共住房政策的层面目标,要公平住房机会、改善住房质量,实现住有所居。同时住房政策还希望要稳定住房市场、不断改善市场效率有效配置资源,这个目标我们经常在研究过程当中叫做住房市场的相关政策。

为什么需要政策性住房?实际上我们说这是整个住房政策大的体系当中一个重要部分。从住房保障角度来看,建立健全中国特色的基本住房保障体系,保障人民群众人人享有体面安全卫生便利等基本标准的住房,确实实现党的十七大提出的住有所居的目标,这也是我们为什么这么重视保障性住房的问题。另外实际上它还和我们国家更大的层面上的一些发展理念相关联,跟改变发展的方式,促进和谐发展等等这样一些问题密切相关。从调控市场的角度来看,增加了中小户型商品住房的供给,实际上它能够促进住房市场的公平性,我们大家现在有些朋友在讨论限购是不是影响了公平,实际上市场供应本身并不是给的住房使用者或者需求者带来了平等的获取住房的机会,实际上政策性住房强调增加一些中小户型的住房供应,实际上就给更多的人有获得住房的机会,这是很重要的目的。另外也希望影响住房市场的价格,促进市场的稳定,当然大家都知道目前为止似乎政策性住房对这个目标的实现还没有看出很明显的作用。

要引导住房和住房消费,政府主导的住房从户型规模、从建造标准等等方面能够在社会上起到一些引导和示范的作用。我们国家政策性住房的供应现在有很多很多种形式,但是基本特点是要满足基本居住需要,使用者可以按照其支付能力有多种选择,可以租可以买,也可以先租后买,这是当前政策性住房当中各地都有实践。当然我们现在还面临一个矛盾,这些公共住房之间以及政策性住房和商品房之间的价格怎么能够比较好地衔接。因为大家都知道北京的限价房在销售的时候经常是周边商品房价格的40%或者是50%,经济适用房价格更。那么是不是可以由这么大的差价呢?这实际上是可以讨论的。当然我们理想的一种做法就是说要保持市场价的商品住房和政策性住房的价格之间保持稳定的比例,不能让这拨人占了更多的,或者另外一拨人吃亏,因为在市场变化下商品房的价格也在不断变化,广州就曾经出现过限价房价格比周边商品房价格还高,这也会出现一些问题。实际上政策性住房不同类型之间的定价衔接问题还要进一步深入研究。

从2009年的数据来看,这些数据看政策性住房的供应,实际上我们看从我们国家40个个城市统计来看,当年上市的限价房、政策性住房和经济适用房和商品房的比例关系占到7.8%,10年这个数字会向上提升,但是提升应该是比较有限。从不同的城市来看,北京、上海这些城市,北京差不多是10%、上海是20%的比例,如果我们把二手房市场也当做对住房市场的供给的话,大家可以看出政策性住房在整个大的市场供应当中所占比重是低的。很多朋友都觉得看到十二五期间国家把一千万套作为硬指标,北京市一百万套、上海市也是一百万套,大家觉得这个数字,北京今年二十万套,北京市全部住宅套数也就是二十万套,这样的话房地产市场在什么地方,这是大家担忧的问题。但实际上根据我的一些观察,从各个地方政府住房建设规划当中可以看出,比如说北京十二五期间保障性住房供应一百万套,但其中公租房和限价商品房、经济适用房里边占50%,另外50%在原来体制下,没有按照现在这种口径做规划的时候也是需要做建设的,但是我们不知道,或者说没有统计到数字中。所以你也可以理解为说是一百万套实际上是五十万套。但是最终的结果,享受到政策性住房家庭数量会稳步提升,比如说天津就提出要让35%的家庭、重庆是30%的家庭享受到保障性住房或者说政策性住房的好处。因为我们是在短期内要完成这样一种市场供应结构的调整和改革,所以对市场肯定还会产生一定的影响,都有哪些影响?

首先要影响商品住房市场的需求,政策性住房供应量增加了意味着各个地方准入标准的门槛会降低,会有更多居民可以享受到政策性住房的支持,这样肯定会分流一部分市场上商品房需求者。2011年保障性住房供应会分流8%的商品需求,这跟我们国家40个城市政策性住房和商品房比例关系基本接近,这个关系在09年是7.2%。实际上现在我们所理解的住房供应并不是全部都是商品住房,PPT是城镇住房统计,从1986年到2009年我们住房供应当中,商品房供应比重从百分之十几逐渐升高到百分之七十几的水平。北京市商品住宅占全部住宅的比例09年也是不到70%,在05年达到过90%,这是什么意思?本来在住房供应当中有相当大一部分是通过另外一些渠道建设的,这一次各个地方的住房保障规划里边,北京的公共租赁住房实际上就包含三种形式,一是政府直接组织建设的,还有单位利用自有土地建设的,优先面向本单位职工,这个房子以前也在建设,但是没有纳入统计管理体系当中。还有一些是开发商参与建设的形式。所以实际上我们可以从某种意义上来说,在70%的商品房以外的30%如果也纳入保障性住房的筐子里面去,我们可能就能感到实际上大家说的市场结构的巨变不会像我们想象的那么吓人。

保障房的缺失是导致房价快速上涨的重要因素

政策性住房对房地产影响的另外一面是保障性住房的缺失是导致房价快速上涨的一个重要因素,它加剧了商品房市场供求紧张局面。我们通过住房商品房占比指标和平均销售价格指标两条线一比较,大家可以看到从道理上来讲商品房供应增加了,价格应该有所缓解,但是我们国家是随着商品化比例提高价格也在快速上升。也就是说供给增加了,价格也上升了,这基本上是一个正相关的比例关系,比如说北京也差不多类似是这样一种规律。什么意思?因为保障性住房的缺失实际上进一步加速了商品房市场不稳定性。为什么我们说政策性住房有一个作用就是要促进市场的稳定。

政策性住房有利于抑制住房市场上的非理性繁荣,促进市场回归理性。政府土地财政收入,我们目前运行的模式,开发商者的盈利,媒体集中关注、成功故事示范效应、从中行为、羊群效应等等,似乎人人都能从繁荣的市场当中获得利益,没有人真的相信景气是有周期的,尽管我们一直在讲房地产周期,或者有太多理由认为繁荣会持续,我可能在繁荣周期上升的时候。所以我们会发现增加了商品房的供给也没有抑制价格,相反为更多的人更多资金加入游戏提供了条件,这就是典型的非理性繁荣的市场。这种情况能持续吗?这也是我们为什么做调整的重要原因。

政策性住房有利于社会公众重新认识住房的属性,对绝大多数家庭住房的首先是满足他的使用价值居住需要,有利于住房从的宠儿转变为向满足居民使用需求的首要功能回归。同时我觉得还有利于真正形成市场加保障两条腿的供应格局,让中低收入阶层彻底摆脱对房地产市场的依赖。因为很多人出国回来都有一个感觉,人家普通人对房价没有太强的关注,不像我们人都关注,为什么?因为他们除了市场没有其他获取住房的渠道,这个缺失也是一个问题。所以如果政策性住房把这个事情做好了,能够为房地产市场提供更加市场化的政策和舆论空间。所以我们看保障或者说政策性住房跟住房市场不是对立的,是相互补充互为条件的关系。政策性住房的建设肯定不是盲目的以改变原来的体制,我们还会坚持市场主导,政府要提供帮助的长期策略。我也听到很多领导说如果政府不去做政策性住房、不把保障性住房做出来,我们对房地产市场也就永远没有发言权,不光是老百姓不喜欢我们,我们在社会上、市场上都会失去发言权。所以我们说保障性住房制度建设过程当中肯定未来国家房地产市场当中或者说住房市场领域当中一个很重要的事情,这个制度的建设也需要广泛的参与,它不光是政府自己的事情。在座的很多开发企业也应该积极地和政府一起合作,找到好的参与公共住房或者政策性住房建设的新模式。因为我们也不断地听到一些企业抱怨,做政策性住房因为我们的政策体系不是的清晰固定,多变的环境下经常会很难把事情做好,影响了开发商继续做的积极性。但是我想企业有实际运作的经验,甚至有的时候可以替政府出主意,这两个将来应该成为好的合作伙伴。

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