[摘要] 近日,国家统计局公布了《住宅销售价格统计调查方案》,正式对运行时间已久的房价统计指标体系进行大规模的改动。应该说,此次新《调查方案》的启用,是相关统计工作迈入现代化和国际化的重要一步,对今后中国房地产市场调控政策的制定、评估乃至都具有很大的现实意义。
近日,国家统计局公布了《住宅销售价格统计调查方案》,正式对运行时间已久的房价统计指标体系进行大规模的改动。应该说,此次新《调查方案》的启用,是相关统计工作迈入现代化和国际化的重要一步,对今后中国房地产市场调控政策的制定、评估乃至都具有很大的现实意义。
原先的房价统计体系是什么样的?用“雾里看花”这个成语来形容再恰当不过了。为什么这么说呢?理由很简单。原先的房价统计不公开不透明,指标也很难让老百姓看得懂。统计局采用的70个城市房价环比上涨幅度的指标,只能是单个城市自己跟自己比,即当月价格比上月上涨了多少,至于具体是从什么价格涨到什么价格,老百姓是无从知晓。而这些房价数据是怎么来的更是模糊,调查的样本选取多少,如何筛选及统计等等皆不可知。
我们可喜地看到,新颁布的《调查方案》将新房价格的样本来源调整为网签数据也就是实际交易成交价,而非原先的“使用报表与调查员实地采价相结合的方式”,可靠性理应得到大幅提高。同时引入了价格指数的形式,使得不同城市间的房价可以进行横向对比,这是一个不小的进步。举例来讲,我们都说大城市比中小城市房价高得多,可到底高多少,是50%还是100%,从原先的统计指标来看是一笔糊涂帐。而目前利用指数来判断就容易。
同时,我们看到新方案对于样本数据选择从原先的“一刀切”改进成分类统计显示,使得统计数据更具针对性。比如,原先的统计指标将保障性住房与普通商品房合并计算,这样每月经济适用房的成交权重就严重左右了当月成交单价,新方案运用后,这部分造成指标失真的因素会基本被剔除。
尽管新的房价统计方案解决了很多问题,其依然有不少可继续改进之处。首先,既然首批35个直辖市、省会城市、自治区首府城市和计划单列市已经可以顺利取得网签数据,那么为什么不可以在推出价格指数的同时也公布一下成交面积或者成交套数的指数呢?对房地产市场来说,成交量是一个很重要的参考指标。2009年上半年,在国家不断出台宏观调控政策的情况下,不少城市的房地产市场陷入低迷。但如果你不关注成交量的变化,单从价格数据来看,很难得出“低迷”的结论,因为成交价格在这段时间基本保持稳定。所以,成交量是我们判断市场的第二只眼。
其次,统计局在新方案中将房产定基价格指数的基期定在了2010年,这有可能造成2010年前后形成较大的数据“鸿沟”,即未来的房价指数研究只能从2010年起始,这会造成很长时间内的数据不足。毕竟,一般来说长期的房价走势分析至少应建立在3年以上连续的数据积累之上。因此,笔者建议统计主管部门在确定2010年作为房价指数基期的基础上,还应对部分较早采用网签备案的城市实行“追溯”调整,将2009年甚至更早的数据按照新的统计方法来显示。这样信息使用者不用等很长时间就可以对房价走势进行分析。当然,这样做的前提是相关城市需要在2010年之前就拥有月度的网签数据。
此外,虽然网签数据相对比较准确,但原先的实地采价方式还是应该保留,可以作为网签之后的第二种统计方式来验证网签方式的正确与真实性。如果两种方式出来的结果相差较大,那么就说明至少有一种方法的结果有问题。
针对新《调查方案》中对于二手住房价格调查这一块内容,笔者建议统计主管部门可以在其中增加对于二手房租赁市场价格的统计。根据《方案》,统计主管部门会“按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据”,这样的话房屋的租赁数据应该也是可以拿到的。为什么要增加租赁价格的统计呢?因为租赁数据对于我们判断房地产市场的现状和走势是很重要的。平时业内人士在谈到房产大势时经常会用“房产租售比”这样的指标,也就是租金和售价的比率来说明房产的价值如何。有了的租金统计数据,使用者可以很方便的计算出一套房子的率。
通过对美国著名的标普房价指数的研究我们还可以发现,成熟市场的房价指数体系除了关注交易价格以外,还对房贷按揭数据进行了定期的跟踪。利用按揭贷款的数据可以计算目前购房者的平均贷款比例,房贷按揭中的不良贷款率以及坏账率等等。这些数据各大银行的房贷部门应该都有很详细的统计。如果可以与房价指数一并公布,那么对于房地产市场中的风险评估会有很大的帮助。
当然,房价的统计能够涵盖更多有价值的信息和数据是下一步的发展方向。就目前来说,改版后的《调查方案》更切合数据使用者的实际需要,将使得中国的房价统计从此作别“雾里看花”,走上规范化的道路。
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