[摘要] 昨日，北京出台楼市调控15条细则。从今天起，有两套以上住房（含两套）的北京户籍家庭及有一套住房的非北京户籍家庭，将被禁止购房。而有一套房的北京户籍家庭及有暂住证但在北京无房，且能提供连续5年以上社保或纳税证明的非北京户籍家庭，则可限购一套住房。根据细则，北京还将上调二手房过户最低纳税指导价，堵塞二手
昨日，北京出台楼市调控15条细则。从今天起，有两套以上住房（含两套）的北京户籍家庭及有一套住房的非北京户籍家庭，将被禁止购房。而有一套房的北京户籍家庭及有暂住证但在北京无房，且能提供连续5年以上社保或纳税证明的非北京户籍家庭，则可限购一套住房。根据细则，北京还将上调二手房过户纳税指导价，堵塞二手房交易“阴阳合同”漏水现象。昨晚，市住建委公布了“限购”执行细则。
今日起，市和区县住建委系统将会同有关部门，在网签和产权证办理两个环节审核购房人的购房资格。
细则·解读
关键词：调控目标
房价控制在合理水平下月将有望公布目标
政策：北京细则条内容即明确，“坚决贯彻落实国家和本市各项房地产市场调控政策，切实将房价控制在合理水平。”与此相呼应的是，明确各区县政府和市有关部门将承担住房保障和稳定房价的责任。
解读：北京市房地产协会副秘书长陈志表示，国务院在“国八条”中明确的各地要在一季度前公布房价调控目标，昨天出台的北京细则虽然没公布该项内容，但北京历来严格执行国务院有关楼市调控的细则，以此预测，3月底前，北京将向社会公布具体的房价调控目标。那么，北京楼市调控将达到什么目标？陈志及其他业内人士均认为，北京将根据2011年全市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，合理确定本市年度新建或租房价格控制目标。“本市年度新建或租房价格控制目标，肯定是与北京国民经济发展水平相匹配的，由此判断，预计应该保持一定的合理涨幅”。
关键词：住房保障
年内配售1万套公租房保障房商品房双轨并行
政策：北京细则明确了“十二五”期间全市计划建设、收购各类保障性住房100万套，比“十一五”翻一番，全面实现住有所居的目标，并逐步形成符合首都实际的保障性住房体系和商品住房体系，同时明确今年本市将筹集20万套保障房、完成1万套公租房配租等具体目标，这些规定都将改变住房市场预期。
解读：陈志强调，北京细则细化了2011年本市保障性安居工程目标任务，全年计划通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，发放租赁补贴2万户，竣工保障性住房10万套。全面推进旧城保护性修缮和人口疏解工程，基本完成门头沟采空棚户区等“三区三片”棚户区改造任务，启动京煤集团房山矿区等五片棚户区改造工作。继续实施城镇危房户和老旧住宅抗震节能综合改造工程，改善群众住房条件。
关键词：房地产税收
上调二手房纳税指导价高价楼将查土地税
政策：细则明确将上调二手房纳税指导价。此外，细则在加强房地产税收征管方面，还明确实行差别化土地税预征率，房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报住房城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计额过大的房地产开发项目，提高土地税预征税率，具体标准由税务部门会同住房城乡建设部 门制定公布。加强对土地税清算情况的监督和检查，对已经达到土地税清算标准但不申请清算，定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行重点清算和稽查。
解读：陈志表示，“现行二手房纳税指导价出台年数过久，已经偏离了市场，应该尽快上调。”而二手房纳税指导价将上调多少，陈志表示，按照北京细则中的相关规定，税务部门将会同有关部门进行调整并另行公布执行。
有关北京纳税指导价低、二手房市场“阴阳合同避税”现象一直是北京二手房市场屡禁不止的现象。中原地产华北区总经理李文杰介绍，所谓二手房“阴阳合同避税现象”由来已久，产生的根源是北京二手房过户缴纳营业税时纳税指导价过低所致。
关键词：差别化信贷
公积金贷二套房贷首付将不低于60%
政策：在差别化信贷政策的落实上，北京细则要严于“国八条”：不仅明确了公积金贷款也要执行二套房贷首付和利率同比例提高的政策，同时也给未来进一步从严留下了政策空间——细则明确，“人民银行北京营业部可根据本市房地产市场情况，在国家统一信贷政策的基础上，研究提高本市第二套住房贷款首付比例和利率”。
解读：此前，根据相关规定，北京住房公积金贷款二套房贷执行首付五成，利率提高到首套的1.1倍，但根据今天起开始执行的北京细则，公积金二套房贷的首付将提高至少一成。
陈志表示，细则中有关“人民银行北京营业部可根据本市房地产市场情况，在国家统一信贷政策的基础上，研究提高本市第二套住房贷款首付比例和利率”的表述，实际给未来政策从严执行留下了空间，“这句话意味着，一旦市场有波动，人民银行北京银行就可根据情况再度提高北京二套房贷的首付和利率，即北京二套房的首付和利率将可能高出六成、1.1倍”。
关键词：限购
三套房家庭再买房有望能“先卖后买”
解读：针对此次出台的北京细则中有关限购的规定，陈志强调了两点，一点是针对本市户籍购房家庭，能否买房，主要看家庭名下的房产是否超过了两套，如果超过两套，则不能购买。“超标家庭如果想再买，可以先卖，卖到家庭名下房产只有一套，就可再买新的。即购房资格的认定，看家庭名下房产套数，不看购买次数。”而对持有本市暂住证且无住房的外地人，陈志强调，如果要购房，“社保或者纳税证明一定要两者中有一样必须是连续五年以上缴纳，中间不能中断。”此外，陈志认为，细则有关“购房人提供虚假证明文件骗购住房的，不予办理产权登记，并承担相应的经济和法律责任”以及“房地产开发企业、房地产经济机构未严格核实购房人购买资格，违规签订商品房销售合同或代理合同的，依法严肃处理”的规定也给力，将有利于限购执行。
关键词：约谈问责
房地产调控不到位将约谈相关负责人
政策：细则明确要求各区县政府、相关部门在房地产调控工作中必须建立问责机制。确保完成住房保障目标责任书规定的各项任务，确保各项房地产市场调控政策措施的落实。对没有完成住房保障工作目标任务，房地产市场调控政策落实不到位，工作不得力的，将进行约谈和问责。此外，细则还要求新闻媒体要强化舆论宣传和正面引导，引导居民理性消费，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期；对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
解读：陈志认为，在眼下网络比较发达，微博比较普及等情况下，北京细则的上述规定必要。
细则·落实
北京购房今起须提供至少5份材料
昨晚，市住建委公布了《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》。根据市住建委公布的“限购”执行细则，今天起将严格执行住房限购政策，加强对居民家庭（含夫妻双方及未成年子女，下同）购房资格的审查。居民家庭在购买住房前，应当向房地产开发企业、经纪机构或存量房网签服务窗口，提交下列材料：
其中，本市户籍居民家庭提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件，拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》。
驻京部队现役军人和现役武警家庭还应提供军（警）身份证件原件和复印件；持有有效《北京市工作居住证》的家庭，还应提交《北京市工作居住证》的原件和复印件。
而非本市户籍居民家庭，应提交家庭成员身份证明、婚姻证明的原件和复印件，拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》，有效暂住证，以及提交在本市缴纳个人所得税完税证明原件、复印件或提供已缴纳社会保险的家庭成员姓名、身份证信息备查。
房地产开发企业、经纪机构和存量房网签服务窗口对上述材料进行初步核查。对符合条件的，在北京市房地产交易系统中填报认购核验信息，并留存购房家庭提交的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》原件及其他材料复印件。对不符合条件的，不予办理购房手续。
住房城乡建设部门会同相关部门在5个工作日内，对购房家庭资格进行核验。通过核验的购房家庭，方可办理网上签约手续。网上签约完成后，房地产开发企业、经纪机构和存量房网签服务窗口应将《家庭购房申请表》、《购房承诺书》原件及其他材料复印件作为合同附件，并在申请办理房屋产权登记时一并提交。
房屋登记部门办理房屋产权登记手续时，应对购房家庭的资格证明材料和购房家庭已拥有住房状况进行核对，发现提供虚假材料、隐瞒住房状况的，不予办理产权登记。
细则·提问
1问：如何确定2套住房？
“根据北京细则，已有一套住房的本地户籍家庭和符合规定的非京籍家庭限购一套，这个‘限购’是和去年5月1日开始执行的只能新买一套房一样，还是如果我买了再卖掉，只要符合条件，都能‘限购’一套？”昨天，不少购房人如是问。
对此，陈志再次强调，此次北京细则规定的限购强调合理住房需求的引导。因此，有关限购的认定，对包括北京户籍家庭以及军队、拥有北京工作居住证等被认定在“本市户籍”的家庭而言，三口之家（父母和未成年子女）能否再次购买，要看家庭名下房产是否超过了2套，已经有2套，则不能再买。“但是，如果这个家庭卖掉一套，名下房产就变成了一套，达到了限购一套的要求，可以再买一套。同样，只有一套住房的本市户籍家庭，可以限购一套，买了后如果再卖掉，依然符合限购一套的条件，仍可再购买。”他表示，去年5月1日执行的“新购一次”的限购规定已经由此次北京细则的新购新规定取代，只要本市户籍家庭名下房产在2套以下，都可再买——已有一套的，限购一套，无房户则可买2套。
而对符合限购1套住房的非本市户籍的外地居民，除暂住证、连续5年以上的社保或纳税证明外，房产上的资格审核也是如此，“其他条件符合，只要无房，就可限购一套，买了后卖了，还可以购买。”
2问：“卖了再买”算二套还是三套？
有人问：“我家有2套房，卖了一套，就可以再买。按限购我再买的时候还是‘二套’，那在公积金或者银行贷款上，是按照‘二套’政策还是按照‘三套’政策贷款？”对此，陈志明确，“这是两个不同的认定系统或者政策系统。”他表示，“2套房本市家庭，卖一套，再买一套，还是第二套，不是第三套，符合限购规定。但是对银行或者公积金审核贷款而言，是按照之前出台的贷款审核政策审核。”而据了解，现行商业银行审核住房贷款执行“认房又认贷”，而公积金审贷政策，根据住建部此前出台的政策也是如此。而需要说明的是，北京公积金管理为了支持自住购房和改善性购房，曾出台规定，如果有一套房后，卖了再买，还按首套房执行首付和利率规定。
3问：限购认定时外地房产算不算？
“我在海南有套房，但在北京只有一套房，我这算是一套房还是二套房？外地的房产算不算认定名下房产的审核范围？”昨天，有不少购房人着急地问。
对此，陈志表示，北京确实有很多人在外地置业购房。但从北京细则目前的规定看，限购资格审核时，无论是本市户籍购房家庭还是非本市户籍购房家庭，目前，房产情况只看本市内的房产拥有套数，并不计算外地房产。
而业内人士提醒购房人，尽管北京限购政策不“看”外地房产，但银行贷款审核的时候，会联网审查贷款和房产情况，因此，购房人应根据自己在北京和外地的房产套数情况，计划再购房时首付比例和利率承受力。
4问：北京购房家庭如何认定？
“我先生是北京的，我是外地的，我家购房算是外地家庭还是北京家庭？”昨天，田小姐等人问。
对此，市住建委有关负责人表示，根据昨晚出台、今天开始执行的限购执行细则，即《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》中的相关规定，居民家庭成员中至少有一人具有本市户籍的，视为本市户籍居民家庭。“我是美国侨胞，我如果在北京购房，是按非本市户籍算，还是仍然按照外籍人士的‘限外令’买房？”昨天，不少港澳台同胞及外籍人士问。
对此，陈志表示，目前，针对境外人士购房的政策，即被称为“限外令”的相关规定仍然有效，外籍人士购房还应当按照“限外令”的规定购房。
2006年7月，原建设部等六部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，严格境外机构和境外个人购房管理。2007年2月，北京市建委等五部门发布了《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，明确规定符合相关规定的境外人士，一人只能购买一套住宅。
细则·分析
北京房价短期内上涨难
针对细则，包括购房人、开发商、相关等在内的各方看法多种多样。综合他们的看法，在两个问题上基本一致，即“新版限购令”下，加上之前加息等多项政策的综合作用下，北京房价短期内上涨难；但能否让北京房价调头下行即，则也很难。从中长期影响来看：部分郊区房价将下调，购房者出现明显的观望，市场很可能出现比2010年4月以后更萧条的现象。
城建股份董秘张财广昨天表示：“细则实施后，短期内，各大售楼处肯定受影响。观望加重，买房人减少。但是能不能，还要看供应和需求以及经济形势的关系。”
张财广认为，从目前看，新增供应方面，保障房供地多，商品房供地少，各项调控措施显然会在抑制楼市的同时，也让新增供应放慢；二手房方面，全额征收营业税、限购等政策，让很多二手房房主不敢也不愿意将手上的房子抛出来——这个可以静观接下来的北京楼市是否出现业主抛售二手房来验证，本来就少的二手房房源将更少，需求即便减少，还是供不应求。再加上通胀背景下，没有新的保值渠道，房价很难。而一旦限购取消，反弹程度很难预计。
中原地产董事总经理李文杰也认为，短期内，随着观望的加重，和去年5月和6月，北京国十条实施细则刚落地时一样，北京楼市成交量肯定出现萎缩。“因此，房价上涨很难，但与否，还要看宏观经济面。”“限购政策以‘认房’为标准，改善性需求得到适当保护。”“链家地产”副总裁林倩认为，这样不仅保护了以升级置业为目的购房的改善性需求，换房所产生的新增有效房源，也缓解了市场的供求不平衡。同时投机需求手中“余粮”少，再次介入新增交易的机会也大大降低。京版“限购”以“认房”为标准显得更加合理。避免了一刀切情况的发生。一方面进一步抑制了投机性需求的进入，另一方面也适当地保护了以换房为目的的改善性需求。
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