围追堵截阻击房价过快上涨 透视调控政策四大战术

证券日报  2011-02-11 07:26

[摘要] 围追堵截，本意是指把军队分成几路同时进行包围式的追击，将敌人堵截成几块，加以消灭。在这场持久的阻击房价过快上涨的“战斗”中，“围追堵截”成为核心战术。从抬高购房门槛入手进行“堵截”，对房屋持有采取“围追”，每一步政策精心地布局，服务于这一战术。

编者按：围追堵截，本意是指把军队分成几路同时进行包围式的追击，将敌人堵截成几块，加以消灭。在这场持久的阻击房价过快上涨的“战斗”中，“围追堵截”成为核心战术。从抬高购房门槛入手进行“堵截”，对房屋持有采取“围追”，每一步政策精心地布局，服务于这一战术。而房产税试点推行、贷款利率提高正在与房地产短期调控政策互相作用，叠加效应将显现在房价走势上。

提高房贷首付

强化差别化住房信贷政策

首套房贷从首付两成升至三成。对首套房首付比例的调整在2010年敲定。1月10日“国十一条”出台时，90平方米以下的首套房贷首付两成。4月14日国务院常务会议发布的“新国四条”中重申了这一点，并提出对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。这一标准在9月29日“国五条”中再次被修正，90平方米以下的商品住宅首付款也全面调整到30%。

二套房贷首付“四”变“六”。2009年曾经区分改善型和非改善型需求的二套房贷款认定标准，在2010年“国十一条”出台时被“一刀切”，只要是购买二套房，首付一律要求40%以上，不过此时，贷款利率留下了“风险自控”的门缝。随后在“新国四条”中，对二套房贷款要求作出了调整，凡贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。2011年1月26日“新国八条”再次强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

对二套房界定的争议也终结在了强化差别化住房信贷政策中。2010年6月4日，住建部、央行、银监会联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，明确各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下，包括借款人、配偶及未成年子女，实际拥有成套住房数量进行认定。

三套房贷取消。“新国四条”中“贷款购买第三套及以上住房的，要大幅度提高首付款比例和利率水平”的表述，在三天后出台的“新国十条”中迎来了首次修正，新政规定：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。“国五条”的出台，将三套房停贷的范围扩大至。

2010年11月3日，住建部、财政部、央行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，强调第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

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