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新城的“四态”

——中国房地产研究会副会长 顾云昌

房天下   2011-01-27 20:26

各位嘉宾、各位朋友,很高兴来参加今天奥特莱斯商业集群构建与城市化路径的这么个创新的峰会。我是报着学习的态度来的。听了刚才咱们晓光董事长和各位嘉宾的发言,我深受体会,就谈点我对这么一个题目的感想。我们已经在“十二五”规划的起始之日,我们来讨论城的问题,不由得我想起“十一五”期间我们房地产走过的历程。今天上午我们中国房地产研究会,中国房地产协会正在开一个理事会,在会上,我们主管领导做了个报告,讲到了“十一五”的问题,因为我们现在大家对房地产发展,好像讲好话的比较少,讲问题的比较多。实际上我们“十一五”房地产发展取得了巨大了成就,可以这么说。“十一五”期间,我们城镇人口每年新增加的住房面积超过1平方米,每年每人增加1平方米,包括常住人口,这样的成绩是举世瞩目,在过去,我们中国发展房地产历也没有过的,上国家都很难找到每年每人增加1平方米的这样的速度。这是一个,第二,我们在商业地产方面,大看到了,多少商业项目起来了,在五年前我们听到(ShoppingMall)很陌生,现在我们这个城市,新的城的“芭蕾雨”的概念都起来了。那么我们更多的商业地产的兴起,而且我们业态越来越向国际靠拢。今天当然我不是说万达,万达是我们商业地产的也是一个巨头,它的商业地产好的城市都在争。那么今天也有“芭蕾雨”的概念,我们觉得是鼓舞的。所以无论是住宅地产、商业地产,在我们“十一五”期间都取得了很大的成就。但是我不能为成就而沾沾自喜,我们要更看到“十二五”为我们提出了更高的要求。

那么“十二五”的要求就是科学发展。我想房地产怎么科学发展?房地产发展有没有不科学发展的地方?这是一个,我们的主题是科学发展“十二五”。“十二五”的主线是转变发展方式。那么我们房地产的发展方式是什么转变?我觉得这个课题摆在我们面前,在我看来,我们在房地产发展当中,我们过去若干年当中,也有一些教训,也走过一些弯路。就是说我们在城市化的过程当中,在全面实现小康过程当中,我们如何抓住机遇,那么教训在哪里?一个就是我发现我们对城市的理解不够,什么叫城市?我们过去发展当中,往往城市是脱离的。实际上我们从城和市的简单的理解上,什么叫城,城就是住人的地方。古时候人们住在一起,为了安全垒了个城墙,这就叫做城,在里面生活了,居住了,但是我们不能光在里面居住,要生活,要生活必须要买,要有吃的、喝的、穿的、用的。那么就必须建立一个市场,这叫市。这叫城和市。但是我们发现,我们在几年建设当中,有时候光建城,有时候光建市。最典型的就是我们北京比如说,有个叫望京,望京开始叫居住区,现在叫新城了。亦庄是个工业区,一个是工业区是市,一个望京是一个城,城跟市分开了,造成的交通的拥堵,造成了工业区晚上是鬼城。那么住宅区里面,大量的商业配套也不全,光是住人的地方。所以我们把这个城跟市分割开了。这是一个问题。其实城和市到发展的问题,不仅仅是一个买东西的地方?是一个工业、商业、就业,这三业就是市的概念。而我们城市是住人的地方,如何把我们住人的地方和我们刚刚说的三业联合在一起,把城市有机的结合起来。这是我们应该考虑的问题。所以我们发现北京不叫亦庄工业区去了,叫亦庄新城了,把通州新城了,顺义新城了,那么实际上是新城市的概念。那么我们今天刘晓光董事长搞了一个新城市,实际上就是把新的城市的形式组合起来,而不是光搞个商业。是不是?那么这个概念,我觉得城和市我们恢复了他的本来面貌,在我们房地产开发当中,就是政府日程当中,逐步逐步清晰起来,我们现在要搞城市。

但是城市发展的另外一个问题,不是科学发展,是摊大饼,一层一层往外摊大饼,现在造成了,刚才说到的,首先我们遇到了交通拥堵,现在我开玩笑,中国北京首都是首堵,上海是上了路就堵,广州是广泛的堵,重庆是重复的堵,成都是成天堵,深圳是深度的堵。这个城市摊大饼的结果就是这样子。那么我们如何科学的发展城市,在我们城市化的过程中,如何科学发展呢?我们曾经提出一个,我们要发展城市当中,不能摊大饼行不行,咱们包饺子行不行?一个一个饺子。我觉得我们奥特莱斯这个商业城就是个饺子,饺子馅里面的核心是什么呢?是我们奥特莱斯。你们叫核心引擎。对不对?在这个饺子和饺子之间,有快速的公路连接,中间还有隔离带,这就是我们的城市群,就是我们发展城市,城市化过程当中,人口大量往城市集聚的时候,我们城市的形态怎么组,对我们城市的新的认识,我觉得咱们很形象的,把包饺子的形势来取代摊大饼。把城和市结合起来,那么今天有了这样的模式、那样的模式,那么今后的模式创新,我觉得在我们城市化当中,健康的城市化,我们房地产要为健康的城市化努力,不健康的城市化就是摊大饼,交通拥堵,城和市的脱离。那么我们现在健康城市化起码找到了这样一个途径。

第二个方面,我们房地产如何科学发展?还要为健康的经济发展服务。那么,应该说我们“十一五”当中取得了很大的发展成就,但是我们在经济发展当中有不健康的因素。我们过多的依靠外需,但是不是说外需不需要,我们仍然需要外需。过多的依靠,不是不需要,但是不能过多的依靠,我们要更多的依靠消费,依靠内需。那么消费和内需怎么拉动法的问题。我想我们当中跟房地产有什么关系?我觉得我们房地产发展要为拉动内需,拉动消费服务。那么,中国房地产现在,用我们的话说,仍然处在一个千年等一回的发展机遇。因为,过去的1000年的,和以往的10000年,不可能像现在这个时代那样,我们发展的速度,发展的数量,发展的业态那么多、那么大、那么快,仍然处在这个时代。那么这个时代为什么,有什么造成的?,是我们城市化的不断提升。我们城市化今年可能达到百分之47.几,但是比起发达国家我们还有很大的差距。我们将来要57、67,甚至77,有更多的城市能够进来。也就是,城市化就是城市做大的过程,人口增加的过程。第二个我们处在一个全面小康的,实施全面小康的这个阶段。什么叫小康?我想用我的简单是,全面小康就是,增加中产阶级,中产阶级增加了,小康就实现了。中产阶级,如何来拉动我们中产阶级的消费,拉动我们大家的消费,我们是被动的,要刺激消费,要调动消费的积极性。那么我想我们房地产应该发挥作用。其中,今天我们提出来奥特赖斯这样的商业模式,反正我觉得对我这样的人士是很有吸引力的。我去年9月份在美国,一个月去了四次奥特莱斯,买了两箱子的折扣产品,我觉得比中国的的多。结果4天逛下来还没逛完,商店还没逛完,还差得远,所以我觉得这个当中,实际上就是奥特莱斯这样的一个对中产阶级的吸引力在哪里?我觉得我们这个公司抓住了这样一个很好的热点,这是我想有感而发,但对奥特莱斯,对城市化,对我们商业,对我们这样一个房地产的科学发展的服务。

我今天,刚才我讲到了我的题目叫“四态”,就是我觉得要搞一个新的城,搞这么一个商业,以我们奥特莱斯这样一种商业为引擎的这样一个城,我觉得咱们好好的研究研究“四态”。当然这些可能刘晓光董事长可能都考虑了。个就是叫“形态”,我们新城,商业的形态,有外部形态,业内部的形态。外部的形态给人一种另列,一种色彩,一种体心,让人一下子记住了,哦,这就是房山的奥特莱斯。那么还有内部的、内在的一个空间,内在空间也就说内部的空间形态,给人创造一种文化的氛围,一种意境,这我觉得很重要,让人流连忘返。一般来说,这个地方形成一个地标性的,有文化色彩的,给人加深一种印象。就是让人感觉到,我在什么地方?哦,我在奥特莱斯,在房山奥特莱斯,什么奥特莱斯,清楚的这样一种形态。那个外部形态快到了,到里面以后,这样的街道,这样的色彩,这就是奥特莱斯,我觉得这样一种形态一定要把握住。因为人们去购物,首先感觉这是一种什么样的地方?我在什么地方?

第二个态叫“业态”。作为城市来说,城市的业态,作为一个商业的业态。那么,这个业态,怎么布局好?根据我们中产阶级的,各地中产阶级消费水平不一样,我组织的业态,商业业态是什么样的业态?那么现在,中国的商业区,或者我们购物,或者综合体,已经越来越形成多元的,既要购物,又要休闲,又要看电影,又要带小孩游玩,等等等等,让你到那里去有一天时间,两天时间都逛不完,都玩不完,愿意到那里去。另外,当然更多的是我们形成一种有机的一种结合,提高我们的经营的效益,提高我们空间的利用力,这个业态的组合上很重要。另外还有就是,我们无论是什么样?我们这个业态当中,既要考虑大我们商业的业态,又要考虑到我们和商业向其他方面业态的一种变化。我们的建筑设计,规划设计,首先要从业态需要出发来进行。那么我觉得可能在不同的区位,比如不同的城市,东部地区、西部地区,业态的分布组合恐怕有区别,适合我们不同的消费群体。当然我们刚才已经说到城和市的概念,不能纯粹的搞商务区,也不能纯粹的搞一个商业区,恐怕商业、商务、居住,甚至于一些工厂,加工厂结合起来,形成我们这样一个新的城。

第三个就是,当然这个业态当中,刚才我觉得你们已经充分的表述了,就是叫核心引擎的问题。要有一个什么样的核心引擎,比如我们现在叫奥特莱斯的,有的比如叫餐饮的,有的比如影视的,什么都可以。第三个业态就是叫动态。我觉得作为一个新城,作为这样的一个集群似的商业,应该是更多的考虑或我们的交通,交通也是分两个方面。一个是外部的交通,一个是内部的交通。外部的交通就是让人们很好的通达,都愿意到那个地方去,一下子都找到了。交通便捷。那么适应中产阶级的,既可以是有汽车的,将来也可以是轻轨的,其他各种交通能够通达。内部交通我觉得你们搞商业的比我更有经验,在人们在里面不要打迷魂阵,感觉很清晰,一家人走散了知道在什么地方集合。是不是?当然更主要的是我们讲的是人和车的这种分流,人流和车流。客源和货源的布局,恐怕交通的组织我觉得再一个以商业核心为的这样一个当中是重要的。我觉得我们许多,搞了许多的商业,有的组织的很好,有的组织的不理想,人们到里面像迷魂阵,根本找不到。那么,混在一起很混乱。所以让人感觉到新的城市,我们是精心规划的,精心设计的,交通也是精心组织的。

当然,第四个态叫生态。这个生态,我觉得很重要,我觉得也是分两个方面,一个叫自然生态,一个叫生态。自然生态我发现,我看到了我们奥特莱斯将来有主题公园,有休闲的地方,这是一种,我们要新的城市的边缘,或者城市的集群中间,有条件,从一开始就打造一个生态化的这么一个新城。那么这是一个方面。另外,就是自然生态当中,我们还要注意一个,我们在建造过程当中要节能减排,绿色的一个城。一个是生态化的环境,一个是我们本身的建筑应该是绿色的,应该是节能减排的,符合我们现在国家提出资源节约、环境友好的,我想我们现在有这个条件,也是必须这么做。第二方面就是一种生态。生态就是人们在一起感到这个社区很和谐,在社区里面并不光是购物的人,有服务的人,还有周围工作的人,还有周围居住的人,等等等等。在整个城当中,我们的生态化的,形成一种生态。而不是说人和人之间很冷漠,互相之间不是和谐的一种气氛。那么人群的组成也是各式各样的,城市有各种人群组成的,有不同收入组成的,有不同职业组成的,有不同爱好组成的,才构成一种生态的概念。那么我觉得这是城市的一种要领。那么我想这样的一种,把我们以商业奥特莱斯为的这样一种商业集群,再加上你们说的三层这样的引领,既引领我们商业群,又引领我们整个城市生活群,真正打造一种新的城市的概念,新的生活方式。那么我想这样的一种模式,应该说在中国是一种创新,也是很有发展前景的。因为我们正处在一个城市化,快速发展过程当中,正处在一个中产阶级日益扩大的过程当中,我想这个前景是好的一种前景。我预祝我们的奥特莱斯的这个商业模式,在“十二五”规划当中,能够得到更多的体现,获得更大的发展。谢谢!

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