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梁发芾:房产税背后的公平评估难题

中国证券报   2011-01-23 08:50

[摘要] 重庆房产税看来已经是箭在弦上,从报道的内容看,是针积144平方米以上,或者累计超过200平方米,或者价格高出市价3倍以上的房产累进征税。

重庆房产税看来已经是箭在弦上,从报道的内容看,是针积144平方米以上,或者累计超过200平方米,或者价格高出市价3倍以上的房产累进征税。

1986年的《房产税暂行条例》规定居民自住房免房产税,此条例并未废止,也没有得到国务院的修改,严格来说,重庆房产税方案严重超出《房产税暂行条例》规定,于法无据。即使于法有据,它也无法解决公平评估房产价值的难题。

  

按照《房产税暂行条例》的规定,房产税计税依据是原值减去10%~30%后的残值。如果是这样,评估的问题不大。但是,现在无论重庆还是上海,他们征收房产税都是按照现值评估。问题是,以目前的评估水平,能够完成这个任务吗?

税收最重要的原则就是公平性,从财政理论的先驱威廉·配第到亚当·斯密到后来的瓦格纳以至今天的布坎南,无不把公平列为税收最重要的原则。而所谓公平原则,就是税负应该在国民中公平分配,它包括横向的公平与纵向公平两种情况,横向的来说,是相同的情况下人们负担相同的税负,纵向来说,是不同的情况下按照不同的比例承担税负。

影响税收公平的原因各种各样,从房地产税的评估来说,一是评估的技术原因,二是评估者的公信力。

历的税收是人头税,因为在技术上它比较简单,财产税在历不好征收,因为从技术上来说评估有难度,成本太高。在欧洲,早先征收的房产税性质的税收,有烟囱税、炉灶税、壁炉税、窗户税(英国),门窗税(法国)等等不同的名目。最有意思的当属英国的窗户税和法国的门窗税。英国窗户税于1696年开征,按照房屋窗户数量的多少决定税负。这项税收在1747年修改,规定首先对每个住宅征收2先令的固定税,然后对窗户征税,超过10扇的窗户,窗户税随窗户的增加而增加。法国门窗税是大革命后才征收的一种新税,对住宅、工厂和车间征收,标准是建筑物开孔的数量和种类,如大门、小门、有阳台围栏的窗户、小阁楼的窗户等。

显然,早些时候英法开征的窗户税和门窗税,是因为相对于复杂的房产评估来说,数窗户简单得多。但是,对于政府征收来说简单易行,对于纳税人来说却无公平合理可言,它遇到了人们消极的与积极的抵抗。有些人将一些窗户封死,也有一些住户将窗户改装成能开能合的活动窗户,税务官员来检查时,便将窗户关上,窗户与墙壁浑然一体,看不出来。税务官员离开后,再把窗户打开。有些人为了少缴纳税款,在房屋建造时尽量少装窗户,甚至不开窗户。

窗户税与门窗税,用简单的数门窗的办法替代房产税所应有的精细评估,古代评税技术手段落后,这样做也是不得已。其实,除了评税技术落后造成的公平性外,评税人公信力和素质是影响评估公平性更重要的因素。在中国历,为了较为公平合理地确定人们纳税服役的负担,政府对于人户进行评等,上等户要负担一些比较重的徭役,而家庭户等的高低,主要看土地、房产和一般浮财。而户等高低,仅仅取决于基层政权官吏的认定,这些一向鱼肉百姓的官吏根本没有什么公平性和公信力,结果往往是“上户诡为中户,中户诡为下户,甚至上户竟等下户”,“三等九则操纵于长吏笔端之下”。户等高低完全“视其赂之多寡以为物力之低昂”。

历影响房产或财产评估的问题,现在其实同样存在。

房产税如果按照现值累进征收,必然涉及房产价值的评估和认定。房产所处地段,楼层,朝向,光线,户型,建筑年限,周围环境,都是影响现值的因素。而房产权权属情况,更是错综复杂。对于一个城市的住房进行评估,建立档案,分出档次,这需要数量庞大,公信力服人的独立的房地产评估师。但遗憾的是,现在,,房产评估师的数量远远没有这么多,第二,尚未有真正独立于权力意志之外的房地产机构和评估师,第三,目前的房产评估机构根本无公信力可言,在一切可以造假,越有权势造假能力越强的情况下,房产评估的结果,难逃“视其赂之多寡以为物力之低昂”的结局。

没有法律依据的房产税,首先缺少的是形式和程序上的合法。而如果在征收中做不到公平公正,有权力的通过评估作弊逃避可纳税,而税负仅仅落在没有能力作弊的人头上,最后沦为和数窗户征收没有区别,那么,这个税收则在实质上也不具有合法性了。

标签: 房产税

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