[摘要] 中国社科院12月8日发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告（2010-2011）》，属国家重大社科基金阶段性成果。绿皮书预测指出，2011年预计住房市场继续调整，稳中有降；同时，明年我国经济面临滞涨风险，住房的作用将被弱化。
住房绿皮书解读2009年我国房地产平均毛利润率达55％绿皮书提醒：当前中国应警惕经济房地产化风险
新华社发
中国社科院12月8日发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告（2010-2011）》，属国家重大社科基金阶段性成果。绿皮书预测指出，2011年预计住房市场继续调整，稳中有降；同时，明年我国经济面临滞涨风险，住房的作用将被弱化。
【地产火爆】
802家上市公司涉足
绿皮书指出，近年来，房地产市场呈现出爆发式增长的势头，A股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量直线上升。仅2009年就有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式借壳上市。房地产业务已成为A股市场分布最广泛的行业，不仅房地产类上市公司为数众多，而且涉足房地产领域的非地产公司也为数众多。据统计，按照深、沪两市分类的20个行业中，除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都有行业内公司涉及房地产业务。其中，通过股权和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司（含房地产业上市公司）802家，占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的60.53％。
【月偿付率】
绝大多数城市高“超标”
绿皮书指出，按照国际通行做法，月度偿付率的线是30％，超过这个线的家庭属于低收入家庭，这类家庭一般要采取租房而不是买房的做法。如果参照国际通行做法，目前国内绝大多数城市的月度偿付率都超过了线，只有呼和浩特和重庆等少数城市是例外，在近两年的时间里，月度偿付率在绝大多数月份保持在30％以下。
而我国银监会的规定是，月度偿付率不能高于50％。如果参照此标准，长沙、济南、南京等近一半城市在大多数月份里符合中国银监会的规定。月度偿付率较高的城市主要集中在北京、深圳、上海、广州等一线城市。的是北京，大多数月份的月度偿付率竟超过100％。绿皮书认为，这样高的比重，部分原因可能是北京房地产市场的投机成分过重，将房价推高到本市居民无法承受的地步。
【利润惊人】
地产业毛利率逾55％
绿皮书分析认为，国内众多企业集中房地产行业的原因，一是相对较高的行业毛利率。2009年，我国房地产行业的平均毛利润率为55.72％。即便遭受金融危机的冲击，2009年房地产行业仍大受其益。二是预售制降低资金门槛，方便风险转嫁。三是民间渠道窄，经营环境差。
为此，绿皮书提醒，当前中国应警惕经济房地产化的风险。首先，经济房地产化将导致社会资源短期向单一行业集中。从短期看，上市公司的财务报表看似好看，但从长远看会削弱上市公司的竞争力，其危害显而易见；其次，将阻碍产业升级，加大产业结构调整的难度。房地产行业涉及60多个行业，尤其对钢材、水泥等需求巨大，房地产业的发展将刺激这些产能过剩的行业产能扩大，不利于转变经济发展方式；最后，经济房地产化将助长投机心理，吞噬企业家精神，掏空未来30年中国经济增长的基础。
【明年预测】
房地产价格稳中有降
住房绿皮书对2011年的预测是：全球经济复苏道路漫长，全球住房市场复杂度进一步上升；中国经济将持续复苏，住房作用将有所弱化，通货膨胀压力会越来越大，国际经济失衡及各国应对措施的不协调带来的不确定性也会增加；城市化的规模结构都将进行深度调整；土地供求总量和结构矛盾将有所缓解，是保障性住房用地比重将明显提高。
总体判断，房地产市场继续调整，房地产价格稳中有降。理由是：住房调控政策与宏观调控政策方向一致，住房调控态度坚定，意志坚决，对房价采取露头就打的策略；保障性住房大幅增加，住房保障力度明显加大；住房投机受到抑制，住房消费者预期趋于分散；紧缩的货币政策导致房地产开发信贷资金压力加大，房地产个人按揭贷款约束趋紧。
【房市挑战】
调控执行力度有待加强
住房绿皮书指出住房市场面临的严峻挑战是：宏观增长放慢，收入分配差距拉大，通货膨胀压力日增；城市化过于粗放，社会经济问题日益累积；住房企业管理内控能力不足，资信有待进一步提高；住房消费政策缺乏持续性，居民租购能力同现不足；房企信贷依赖严重，公积金风险日增；商品房供给扩张困难，需求不断累积；中低档住房用地供应不足，土地融资助长地价上涨；差别信贷政策有待加强，保障房融资渠道尚需拓宽；市场效率尚需提高，责任亟待明确；保障性住房资金难以保障，目标责任尚需明晰；调控政策执行力有待加强，预期管理严重缺乏。
【调控任务】
增加住房供给抑制投机
住房绿皮书指出2011年住房市场调控的主要任务是：促进宏观经济和住房市场的平稳发展。具体是：既要保证宏观经济的健康平稳发展，又要防止通货膨胀进一步加剧；扩大住房，增加住房供给，抑制投机需求，满足消费需求，扩大保障需求。为实现以上任务，2011年的政策目标应该保证“持续增长，销售稳步增长，价格理性回归”。
【政策建议】
引导住房需求扩大供给
住房绿皮书提出住房市场调控的政策措施是：适度紧缩货币政策，继续积极财政政策，抑制通胀，调整结构；提高城市化质量，推动城市化方式转变；增强房地产企业内生发展能力，提高产品附加值；稳定住房消费政策取向，避免盲目政策优惠；丰富住房金融机构渠道，调整融资结构，加强风险管理；引导住房需求，扩大住房供给；优化土地供应结构，增强政策组合有效性；健全市场体系，丰富金融产品，增强结构调节；提高效率，增强行业自律；加强资金支持，落实主体责任，推进有效保障。
本报综合《北京晚报》、中国网
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