[摘要] 在限购令和限贷令的双重压力下,一直在深圳楼市横冲直撞的游资开始寻找出路,除了进入股市之外,一部分资金盯住商业地产,另一部分则瞄准惠州、东莞等周边城市,呈现出外溢之势。
在限购令和限贷令的双重压力下,一直在深圳楼市横冲直撞的游资开始寻找出路,除了进入股市之外,一部分资金盯住商业地产,另一部分则瞄准惠州、东莞等周边城市,呈现出外溢之势。
商业地产火爆
“你怎么还不来下定?我们的房子要卖完了。”最近赵小姐去深圳市社保局旁边的新盘首座看房,售楼部工作人员在一周后打电话说,这话让赵小姐吃了一惊。
虽然首座位于深圳C BD东区,地段比较好,又是口物业,但是它既没有小区,采光也不好,价格更是高得惊人,起价32000元,所以看完房后,她就一直在犹豫,没有想到这么快就要卖完了。
首座销售的火爆说明了深圳游资寻找“避风港”的急迫。中原、美联统计数据显示,10月深圳一手商铺成交环比上涨133%,售价普遍上升一成多;二手商铺成交亦环比上升了45%,放盘均价也环比上涨了5%。
中原地产统计数据显示,10月,深圳共成交一手商铺1.62万平方米,环比增加133%,同比增加52%;一手商铺成交均价为21945元/平方米,环比上涨11%。
二手商铺成交量和成交价也在上涨,美联物业的统计数据显示,10月深圳二手商铺成交约7.77万平方米,环比增加45%。二手商铺业主心态渐显,放盘均价上调至32078元/平方米,环比涨5%。
“在商业市场被普遍看好的行情下,限购令又迫使大量资金离开住宅转投商业市场,形成对商业市场的刺激,新开盘的项目定价已较之前有所提高,普遍上涨了10%到20%。”中原地产市场研究部分析人士称。
美联物业市场研究部研究员覃娟称,通胀压力大,而商铺年租金在4%至6%,高者可达7%以上,能跑赢C PI,因此会成为资产保值的。
“9月30日深圳发布住宅限购令后,前来地铺咨询商业地产的客户明显增多。”21世纪不动产深圳泛城房地产总经理杨创慧表示,10月初以来,不少原来有意购买住宅的客户,纷纷转型为商业地产的意向购买者。
杨创慧介绍,21世纪不动产每天都对客户情况进行统计,10月份,其在深圳的近百个地铺反馈的信息是,相比限购令前,商业地产意向客户大幅增加了两成,实际成交量也有所上升。客户对商铺的兴趣比较浓厚。位于东门、华强北及南山区的商铺备受关注;首次置业者由于经验及资金有限,更倾向于在龙华、宝安的轨道交通节点,寻找价位合理、具有较大成长空间的商业物业。
周边楼市火热
“从此豪宅归正统!惠阳城市地标豪宅龙林上观样板房荣耀绽放,5千抵2万限量申请。”最近深圳市民经常能收到这样的手机短信,这是的惠州楼市发出的购房邀请。深圳福田区很多的中介近期也纷纷推出去惠州、东莞免费看楼的专线。
惠州、东莞向来是深圳客活跃的地方。根据相关统计,深圳人在惠州、东莞两地楼盘中的购房比例均超过了四成,惠州大亚湾的很多楼盘甚至超过了75%。在珠海,按照当地地产商的说法,深圳人购房者数量超过了与珠海的澳门,占据了其中绝大部分。
惠州、东莞等相关政府部门均表示,暂时不会出台限购令,给向来看好周边城市的深圳客提供了宽松的置业环境,同时也给了置业者一颗定心丸。
据合富辉煌东莞市场研究部区域成交数据显示,10月以来,深圳的凤岗镇楼市成交,成交总量连续三周位居全市32镇区前三位,成交总量仅次于南城区。据该镇主要楼盘销售负责人反映,深圳“限购令”对凤岗、塘厦、樟木头等临深镇区楼盘成交促动明显,大量深圳楼市资金外溢进入购房,近一个月以来凤岗主要销售楼盘深客成交比例高达7-9成。
在客的积极入市下,东莞10月以来各区域出现了不少热销楼盘,不少楼盘因为成交活跃都不同程度地调高了房价。东莞市区多个楼盘在9-10月间价格上调200元/平方米至500元/平方米,而一些受客青睐的热盘价格上调的幅度则更为明显。
惠州豪宅项目雅居乐白鹭湖销售人员表示,7至9月份,深圳客占该楼盘总体成交客户的40%左右,国庆后深圳客的比例明显上升,已经超过了50%。第三套房停贷的政策实施后,很多深圳客在惠州买房选择一次性付款。
该楼盘开发商介绍,深圳客对惠州楼盘的热情自8月份以来逐渐增强,9月份,该项目共接待了3000多名深圳客。9月份认购雅居乐白鹭湖的深圳客总成交额达到了1.5亿元之多,创出该楼盘今年的纪录。
楼市游资需堵疏结合
深圳限购令压力之下,由于商业地产和深圳周边地产尚无限购要求,外加交通的便利性,促使游资继续留在商业地产和周边地产市场中。按照商业地产的商品属性,游资进入商业地产无可厚非。然而,楼市游资外溢、推高周边城市房价显然与国家宏观调控政策不符。认为,要控制住炒楼现象,必须从“堵”和“疏”两方面入手。
一方面,应当制定相关政策,彻底堵住游资入口,防止游资进一步在楼市兴风作浪。广州社会科学院研究员彭澎认为,这种游资外溢的现象逼使政策从“治标”走向“治本”。住宅类房地产是半公共品而不是品。要堵住游资炒楼,必须从根本上改变住房体制。
彭澎认为,首先,政府应提供大量保障性住房,当中低收入者都有房可住时,楼市的预期自然会降低,资金就会从房地产市场流出。
其次,针对者,政府应尽快出台房产税和物业税,通过一段时间的试点后,在范围内对二套以上住房加税;并且,在征收房产税的基础上,对于不出租的空置房,进一步征收空置税,逼使炒楼无利可图;另外,应当对人均住房面积加以限制。公共经济研究研究员韩世同认为,还可以通过“限外令”防止游资流入周边楼市。
同时,政府应当严格打击开发商捂地的行为。对于建好一定时间内还未卖出的房子征税,对于闲置土地及未达开发比例的土地全部收回。
另一方面,应当是鼓励社会资金进入实业和资本市场等其他渠道。通过优化创业环境和完善创业板等资本市场体制来引导资金分流。
韩世同和彭澎都认为,与国外相比,中国并不缺乏渠道。出现资金大量进入房地产行业的原因在于,目前很多行业并不景气、股市等资本市场大起大幅,外加者对于期货等市场缺乏足够的了解,而20年来的发展经历告诉者:在中国,只有房地产是稳赚不赔的市场。
要改变这种资金流向,必须对房地产行业釜底抽薪,同时要优化创业环境和完善资本市场体制,通过“一压一提”实现资金的分流。
韩世同表示,国家应该出台一些产业引导政策,通过差异化信贷、税收、产业政策,及相应的创业优惠期,吸引社会资金。同时,对于缺乏经验和相应知识积累的首次创业者,政府应当开展创业辅导课程,帮助创业者做好老板。
彭澎认为,应当加大资本市场对资金的吸引力,通过合理使其与经济发展联系得更紧密,让者放心。资本市场最容易实现国家产业政策。创业板上市一年,已吸引了不少资金。如果创业板继续完善相应制度,确保该退的退,今后资金吸引力将会更明显。
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