[摘要] 房贷从严政策已成趋势，新政策对市民的资金流向有何影响？如何贷款更划算？
近日有消息称，各家银行总行纷纷调整了首套房的优惠利率，从11月1日起，优惠幅度从原先的7折上调至8.5折，北京、上海等地银行已开始执行这一规定。房贷从严政策已成趋势，新政策对市民的资金流向有何影响？如何贷款更划算？
新申请的房贷按照8.5折执行
“房贷取消7折优惠，我的月供会不会增加？刚刚才加息，按揭再增加就有点吃不消了。”看到这一消息，不少读者时间向记者咨询。就此，记者致电多家银行，多数银行表示暂未收到总行的具体通知，但从本周起已经开始执行新利率，新申请的房贷按照8.5折执行，此前已是7折的房贷仍按7折执行。
“现在有关房贷业务的消息比较敏感。”某大型国有股份制银行江门分行个人信贷部员工告诉记者，此次取消房贷利率7折优惠的规定是从各家银行的总行发出的，其实有多家大型银行早已提前对首套房客户执行8.5折的贷款利率了。“以后商业银行对购买首套住房执行的房贷标准变为首付30%，利率为同档期基准利率下浮15%；二套住房为首付50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍，禁止对第三套及以上住房提供贷款。”
一次优惠利率调整相当于4次加息
一位不愿提名的银行房贷部门工作人员表示，层连发多道政策是要遏制楼市价格过快增长，对于存量房贷政策并未作出新的规定，各银行仍会按照以前和客户所订立的合同条款执行，也就是说旧房贷大多不会受影响。
和10月20日的央行加息相比，此次商业房贷优惠利率调整无疑对买房者的影响更大，以一笔20年期100万元的商业贷款为例，对于首套购房买家来说，在目前6.14%的基准利率下，如按照原先7折利率计算月供为6217.98元，而如按照上调后的8.5折利率计算月供将增加至6721.14元，贷款人每月还款额增加了503.16元。而与之前央行加息时5年期贷款基准利率从5.94%上调至6.14%——即增加贷款人月供115.57元相比，首套购房利率折扣从7折提升至8.5折，给购房者直接增加的成本支出相当于4次加息。
“8.5折还算优惠了，如果是二套房，利率还是1.1倍呢。”该工作人员建议，如果是已经享受到7折房贷优惠的市民，不必急于提前还贷；对于那些想卖掉老房子贷款买新房的市民，必须算清成本账，毕竟新办房贷每月按揭增加额也不是一笔小数字。
运用组合贷款理财最省钱
银行提醒市民，如果房贷想省钱，最简单、最可行的办法是用公积金贷款或组合贷款。目前江门市区住房公积金个人贷款额度为20万元，两个或两个以上申请人购买同一住房的贷款额度为40万元，也就是说，如果夫妻俩人都有住房公积金，可贷40万元，若需要贷款额度较高，可以申请“公积金+商贷”的组合贷款。
如果是组合贷款，应尽量延长公积金贷款年限，同时尽可能地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额；这样，每月还款的结构是公积金贷款份额少、商业贷款份额多，公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样，同样可以节省一大笔开支。
房地产信托类产品率或将上升
房贷利率的调整不仅会对楼市产生影响，也会对资本市场产生影响。在楼市调控政策下，越来越多市民将选择持币观望，业内人士分析，目前只有股市可以承接这样大的资金量，估计楼市资金将进一步流向股市。此外，房地产企业银根收紧，将不得不通过信托理财产品进行融资，今年后两个月房地产信托产品的率可能会进一步上升。中行江门分行城区支行的陈先生告诉记者，这类产品的门槛较高，资金量较大的客户可以重点关注。
楼市第二轮调控启动后，房地产信托产品俨然成了房企融资最后的一根救命稻草。记者从相关报告中了解到，10月中旬发行的18只集合理财产品中，有10款应用于房产开发。近3个月来，房地产信托产品发行规模已经超过去年水平，产品率也在上升，10月份发行的房地产信托产品平均预期年化率首次突破9%。相比而言，目前银行一年期利率仅为2.50%，房地产信托的是银行定期存款的3倍多。
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