上海楼市量跌价升 豪宅热销拉动均价上涨

上海证券报  作者：朱楠  2010-11-02 06:38

[摘要] 楼市二次调控满月。从上海新房销售市场来看，调控效果却尚未显现。刚刚过去的10月，上海新建商品住宅成交量达到了132万平方米，与9月成交量相当；而价格更是环比上月上涨了3.1%，达到21884元/平方米。此次调控对豪宅市场的打击力度似乎有限，豪宅成交出现连续三周的大幅反弹，拉动全市均价上涨。

楼市二次调控满月。从上海新房销售市场来看，调控效果却尚未显现。刚刚过去的10月，上海新建商品住宅成交量达到了132万平方米，与9月成交量相当；而价格更是环比上月上涨了3.1%，达到21884元/平方米。此次调控对豪宅市场的打击力度似乎有限，豪宅成交出现连续三周的大幅反弹，拉动全市均价上涨。

传统销售旺季“银十”受政策影响最直接的表现就是供应量的“腰斩”。10月上海共有43个项目、50批次、合计95万平方米商品住宅上市供应，环比9月下降了44.44%。

而从成交情况来看，10月仍延续9月成交火爆的行情。数据显示，10月全市商品住宅成交面积达到了132万平方米，与9月成交量相当。但是受到政策调控的影响，整个10月商品住宅成交呈前高后低态势。

从近期成交数据可以看到，豪宅成交已连续三周出现大幅反弹，10月全市大于5万元/平方米的豪宅成交面积达到了7.77万平方米，比今年4月份成交面积还多了0.7万平方米。由此拉动10月上海商品住宅成交均价达到21884元/平方米，环比9月上涨了3.1%。4月中旬的一轮调控使全市均价在6月滑落至2万元/平方米以下的谷底，之后已连续4个月上涨。

在调控为主旋律的10月，政策并没有阻碍天价物业的成交。总价过亿的别墅在时隔一年之后再现集中成交，位于浦东新区的华洲君庭10月成交一套1.15亿元的别墅，其单价达到了13.5万元/平方米。不仅浦东新区、张江和松江佘山出现亿元别墅，青浦淀山湖畔新上市的江南华府也出现了单套报价1.68亿元的房源，已成为目前上海最贵的别墅项目。此类高品质、稀缺型物业，脱离了一般物业的范畴。而调控中“限购”、“限贷”政策对豪宅购买人群似乎并未产生足够影响。也正因为如此，目前各大开发商纷纷把目光转向别墅等豪宅物业，万科第五园、金地天御、中海御景熙岸等品牌开发商旗下豪宅物业近期纷纷推盘。

佑威房地产研究副主任陆骑麟认为，经过近一个月的缓冲期，新一轮的调控效力将在11月开始显现。上周成交量居前的项目大多还是一些“老面孔”，但成交量已大不如前，后续供应量大减也预示着成交量将进入下滑轨道。但是购房者期待的“潮”还没有出现，全市均价依然处于高位，可以说目前楼市仍然处于调控初期常有的“量跌价升”状态，能否真正出现“潮”还要看调控的持续时间与执行力度。