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孙克放:建立以低排放为特征的建筑体系

房天下   2010-10-29 15:44

[摘要] 2010年10月,第九届中国国际住宅产业博览会盛大开幕。作为本届住博会的独家互联网战略合作伙伴,搜房网联合中国贸促会建设行业分会房地产促进会在住博会期间召开“2010中国住宅新趋势高峰论坛”。

2010年10月,第九届中国国际住宅产业博览会盛大开幕。作为本届住博会的互联网战略合作伙伴,搜房网联合中国贸促会建设行业分会房地产促进会在住博会期间召开“2010中国住宅新趋势高峰论坛”。本次论坛将以国际化住宅发展为背景,分享前沿的住宅科技、产品、开发理念和经典设计,研讨国际及国内住宅产业发展趋势。以下是中国房地产研究会住宅产业发展和技术委员会秘书长孙克放在2010中国住宅新趋势高峰论坛的发言。

中国房地产研究会住宅产业发展和技术委员会秘书长 孙克放

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各位代表,各位嘉宾,今天我们谈这个话题,我想把我对房地产的看法跟大家较列一下。我们先谈一下发展中的中国房地产,这里我给大家提供一个数字,只是让我们大家在这个场合下去冷静思考一下我们今天房地产的调整,为什么要调控呢?而调控最重要的方面在什么地方?以至于我们在这种条件下我们以后怎么发展住宅?

所以我们要了解中国现在发生的多大变化,首先是城市化的问题,每年中国以1%的速度进行城市化,如果按照正确计算,如果是6.1亿的话,我们每年将有1300万到1500万的农民进城,可这些农民享受城市化的待遇了吗?没有,这就包括一大堆政策问题。我们的住房问题很大一块得关注他们这些人。我们在城市化的过程中有一个的支持,我们国内生产总产值在支持城市化的进程,因此城市化中国的步伐是最快的一个国家。你们要看一下历史,城市化的演变过程中,中国是最快的,所以美国人讲,二十世纪头几年,中国的城市化是个划时代的问题,把这么多农村人口放到了城市里。

现在我国国民经济从2007年24万亿,两年后翻到34万亿,今年我们变成第二,但人均我们仍然很低,在这种情况下我们看我们的房地产业和建筑业是什么状况呢?把这两个行业加起来仍然占到GDP总量的10%,对经济的增长贡献率接近20%,仍然是个支柱产业。即便我们看美国,建筑业仍然是支柱产业。日本高科技,包括原来汽车,汽车现在退下来了,但是建筑业仍然排在它的支柱产业里面。

第二,中国的房改这几年,98年到现在,在上获得了巨大的成功,我们不但把我们改革开放之前欠老百姓的房子还上了,而且我们让93%的人,现在应该说是87.8%的人,我这个数字是中国社会科学院一个星期以前发布的,建设部06年发布的是城镇居民私有住房率达到83%,08年达到87.8%。如果说这个数字是真实的,中国私房住房率在上居于首位,美国人都达不到。但没有一个国家能把自有率在这么短时间内提的这么高。我们100个家庭,有88个家庭都有自己的私人住房。现在出现一个问题,我们以后盖房子只给那12%的人盖就够了吗?因为他们没有房子。这12%就是我们需要关注的问题。还有我们要关注88%的人他们需要买什么,今天我们没有时间讲他们。

88%的人可以分为五种,12%的人分为四种,在座的记者、开发公司,我们今天盖房子一定要把这些人搞清楚,这牵涉到我们国家的政策,牵涉到我们未来发展,如果你连这个都搞不清楚还搞房地产。我们记者报道的时候,中国这么大的成绩以后发展怎么发展?我们得考虑,我们面向的这些人,我们的产品开发以至于我们的研发,质量提高,为了谁?对88%的人去的还是为12%的人去的?这方面我们国家现在还在高速发展的阶段里,每年建造的面积20亿平米,什么概念?把发达国家的建筑加在一起也没有超过这么多。

另外我们存量房大,把存量房也要加以改造的情况下,也就是说那88%的人房子需要我们进行改造的,你说我们现在住旧房的人,改造我们没有做,我们怎么办?拆了,所以寿命减短了。我们更应该看到,随着中国经济的发展,我们的国民收入在增长,我们的银行储备今年达到30万亿,我们老百姓存了30万亿在银行里。我们的企业手里还拿着20万亿,我们那些国企以及垄断企业,手里还存着20万亿。我们不能让资金永远搁在这个地方,老百姓也不会把他的钱永远放在银行里。当然这里有一个问题,我们的贫富差距在加大,近五年时间,穷人收入增长50%,富人收入增长了250%,这就是你今天买不起房的重要原因,我们看到那些买不起房子的人仍然买不起,因为收入增长的太慢,富人买得起房因为增长的太快。这是五中全会提出来的,我们要民富国彊,让穷人不要再穷。

这里牵涉到很大的政策问题,因此我们一定要知道中国住宅现在已经进入到新的阶段了,我把新阶段在这情况下跟大家交流一下,你们报道的时候用准确的数字。,中国房地产开发建设进入一个以控制增速,抑制房价过快上涨,打击,防止泡沫为的重要调控期。大家知道,2007到2008年初期的时候,北京房价每平米降了3000元,包括搜房你们看看你们的记录,今天我们想一想,如果我们当时能控制在这个房价上的时候,一直这么控制的情况下,今年房价能走这么高吗?但是到了2008年,因为经济危机产生了,我们要拉动经济增长达到8%,我们把房地产政策全部打开了,我们最后打开的闸门是什么?房地产企业的准备金从30%下降到20%。显然我们在拉动它的增长。中国刚性需求突然暴发,而这个暴发点跟我们国家拉动经济合拍了,因此产生了共振。

我们都学过共振,英国兵起步在桥上走,桥给振塌了,如果我们今天还在共振过程中,一定会起到破坏作用,对谁都不好,对国家、对人民、对我们自己都不好。因此调控是必须的。你们想想,连开发公司都说有必要调的时候就知道为什么要调,因为什么?破坏性。不是说你想和不想的问题,今天我们要有效的把共振变成和谐振动,要让它回到原来的振动状态里。当然这里面有泡沫问题,投机问题,我们不去讲它,直说我们开发公司面临的一个问题,我们要回到和谐振动状态里面去。

第二,中国住房的供应保障房,88%的家庭都有房子,只有12%的人没有房子,我们会倾向于这些人群,这些人包括什么呢?包括农村转移的人口,包括我们新就业的人,包括新组建的家庭,比如说我们大学生,就应该住这样的房子。你住不起怎么办?租房子。报纸上登了篇文章,一位大学生说我买不起房子,你就该买不起,你刚毕业就想买房子。你在其他国家也是同样的情况,我们那时候不也是租公家的房子,谁去买房子?我们要改变这个概念。

我们国家九个记者联合写了一篇文章,他们调查了欧洲国家年轻人次买房子是什么时候?比利时40岁,德国是39岁,最后得出结论,欧洲人次买房子的时间是40岁,也就是大学毕业后18年,是在积累资金买房子。但是他又不见得全买房子,我们去调查的时候,德国有的人一生就没有买过房子,都是在租房子,说明什么呢?说明你这个阶层的人,你这个经济实力的人在这个阶段是买不起房子的,你应该干什么?应该租房子。可是现在面临的问题,我们许多盖这样的房子。你不能怪大学生,大学生说的有道理也没有道理。因此我们结构调整的是什么?我们要盖公租房,让进城的农民去租房子。我们让大学毕业生毕业后可以租房子,让新婚家庭没有房子之前租房子,甚至让离婚的也可以租房子。这样的户型一定是小户型。

现在的结构调整不调不行了,因为牵涉到12%的人的利益,同时也牵涉到第二代新家庭的组合问题,我们要把这个当件事情,这就是我们今天为什么要盖这样的房子。很多开发公司不理解,为什么把土地70%都盖这样的房子,应该的,这得要求开发公司用你们的资金替我们社会负担一些,然后得到3%的利润,你把房子给没有房子的人,这就是一个社会发展的动力。因此结构调整是明显的,开发商要参与,不要等待。

第三,房地产进入到一个以实力、品牌为的扩张期,今天会发现,在前面资本扩张厉害的公司都是品牌公司。你们看恒大,在五年前名不经传,现在迅速扩张,房地产公司你会发现,它的资本扩张的能力伴随着品牌出现,今天如果一个开发公司没有品牌,可能早晚会退出这一舞台。中国的房子也是在这种状态下成长起来的。房地产实际是一个资本运作的过程,如果你没有品牌,你资本运作是在低位上面做的情况下,你不可能长大,你不可能成为强劲的对手,你更不可能盖出一个让老百姓认为你品质高、舒适度高的房子,因为你没有这种资本。

第四,居民购房进入到追求品质、舒适,并更加理性,今天买房子的人比以前理性多了,从中国一线城市,一线城市基本进入1万美金的水平线上,我们很多城市,包括内蒙古地区,很多城市进入2万美金水平线,进入到这样的水平线,你不让他住高舒适度的房子,住品质高的房子,这是不符合社会要求的。不管经济危机也好,我们调整过程中也好,好房子不愁卖。

我举个例子,星河湾跑到太原,一天把房子卖光了,44亿。为什么呢?品质确实高。我们还有很多房子,像现在高科技的房子,像朗诗,朗诗在国内八个城市开了16个项目,大量复制,房子卖的好,为什么呢?高科技,舒适度高。这是很重要的概念,那88%的人买的就是这种房子,不是原来那样只是要面积了。我们研究88%的人,我们房地产公司从来没有研究有房和无房之间的区别,很多开发公司产品定位的时候就是错误的,不知道卖给谁。现在精准的卖房子是重要的。比如万科,整个楼房就一个户型,90平米,但是有很特殊的地方,全部是三室。我们其他开发商,90平米的房子基本是设成二室,而且万科还做两个卫生间,我们现在哪做成两个卫生间,这就是实力品牌,你舒适度提高了自然别人抢着买。

另一方面个人资产的增加是不可避免的,因为中国的个人实力大大加强了购买力。可是我们国家的消费这辆马车一直没有拉起来,会造成什么结果呢?就是内需小,消费不足,我们大量出口,造成顺差,顺差会使大量外币进入中国,一美金外进来,会印刷出7元人民币,流动性大大加强。因此,这种资产的概念出现的时候,房地产就变成了复杂性,但是中国到了这个点,他不可避免,这个点在国家都经历过,中国不可避免。说让只买一套,不让买第二套,没有这样的事情,我们开发商要研究,那第二套是什么样的房子才能用。理性消费变成指导我们定位的重要概念性东西。

第五,住宅产品进入到低碳、环保的更新换代期,我们老是说这句话,我们住宅要更新换代,我们原来讲更新换代的时候讲的更多是功能和面积,可是今天我们再讲这个的时候就比较落伍了,我们除了讲功能面积的问题外,还要讲低碳环保的问题。我们不讲不行了,我给大家举个例子,你们报上也可以看到,山西省为我们中国付出了巨大代价,我们的煤50%是山西省挖出来的,焦炭出口的98%是山西省烧出来的,因此我们污染城市前三十名,十五个城市在山西省。但是有个数字我惊讶,山西省1万人里面,新生畸形儿占38%。太高了,我们付出了这么大的代价,我如果生在山西,我不知道我生的孩子是不是畸形儿。所以胡锦涛总书记讲的科学发展观,我们在这个点上是关系到民族生存的问题,关系到一个国家发展的问题。所以我们今天建房子,所以更新换代的标志是低碳环保。

第六,住宅产业化现代化的实施进入一个以技术集成为基础的新的起步期。很多人问我,你在住宅产业待了十多年,你干什么了?我说我们的功能是奠定了一个基础,我们在宣传一个东西,在散发一种理念,然后今天我们刚起步。为什么说今天刚起步呢?如果我们今天讲住宅产业化,我1959年就提出产业化,为什么没有实现。比如1979年我们就搞工业化,为什么后来走没有了,很简单的一个问题,经济的实力没有达到。一个国家的经济力实达不到推动产业化那么不会走很远,今天达到了。日本提出产业化的时候,我查了查,人均GDP是1万2千到1万5千美金,这个数字在南方大城市里基本全部达到了,因此中国有可能进入一个新的阶段,你的经济实力可以干这样的工作。比如万科不会在山沟里做他的产业化,但是在上海、北京可以做,因为这些城市都在1万美金以上。

有很多人开玩笑说,说宁夏为什么不做,我说宁夏GDP多少先搞清楚。沈阳GDP都没有达到5千,沈阳是一个中国工业化的摇篮,它怎么不做呢?我们今天一定看到,中国现在一些城市有这种实力了,人民有这种需求了,我们经济达到了,我们起步就快了。因此我说产业化的东西,我们说的CSI,我们在新的起点里,以后时间里就不一样了。

上面说的六条就是中国的一个趋势,我们要研究这个其实的问题并不完全是政治问题,也不完全是调整的问题,是需要长期坚持的问题,我们需要研究它。当务之急要干什么呢?简单的讲,我们必须要发展绿色经济,像温家宝总理说的,我们要培育一个以低排放为特征的新的经济增长点,加快建设以低碳化为特征的工业建筑交通体系。温家宝只讲了三个体系,是工业,第二是建筑、交通,这就是低碳城市的三大标志。有人说低碳城市什么样?先把工业问题解决,再把建筑问题解决,交通问题解决。北京市的交通永远达不到低碳,开车都开不动了,怎么低碳呢?上回报,按照北京车数,每年浪费多的油,很吓人,你走走停停,已经可以开20公里时速,现在10公里时速。因此发展低碳经济是中国面临的重要的问题,是个考验。我们应该清楚,以石化能源危基础的工业遭遇到发展的瓶颈,包括资源的瓶颈、环境的瓶颈。支撑传统工业的科学理论缺少动力,传统的生活方式已经失去了动力。

美国也是这样,美国持续的东西没有了,所以他开始提了,提出绿色建筑了,因此就业80%的比例都扣在绿色经济上,奥巴马把就业的市场靠在这上面。我们中国其实是一个高碳的经济发展模式,现在公布是排在第二,有人说排在了,不管是第几,反正不是就是第二。

低碳建筑是指建筑产品与设备制造、施工制造与建筑物使用的整个生命周期内,减少化石能源的使用,提高能效,降低二氧化碳温室气体的排放。低碳两件事,,少用石化原料,多用替代能源,第二是提高能效。有人问我说,绿色建筑与低碳有什么区别?我说绿色建筑和低碳技术没有区别,你非要让我说区别,我说三条,你要研究过低碳的人就不会问这样的问题,低碳是绿色体系中的核心技术,在绿色建筑体系里,跟低碳直接发生关系的占65%,因此你研究绿色建筑就一定要研究低碳。这我想能说明问题。

第二,低碳技术的应用成果是可以量化的,你用了多少吨水,用了多少吨煤,我马上可以算出来,我们管叫系数。第三,地腾指标是可以交易的,绿色是不可交易的。什么意思?低碳交易的问题今天记者好好研究研究。上次记者问我,什么是碳交易,我说我应该问你才对,你不应该问我,你连碳交易都不懂还当记者。我是门外汉。但是有个概念我给他讲,在很多国家里,碳排很低,他怎么办?人家就可以不减排,但是这些国家里,按照京都议定书,他可以减排进行碳交易,其他国家给他钱买他的指标。

总之,说绿色也好,低碳也好,环保最重要,归根到底,就是让我们能够有个可持续发展的条件,为了建立以低碳排放为特征的体系,我们中国房地产研究会住宅产业发展技术委员会联合了中国建筑技术研究院、科学研究院做了个东西,叫做低碳住宅产业化减碳指标,我们这个不是研究课题,完全是应用课题,就是给开发公司、生产商,你们从这个表上就可以完全知道什么叫低碳,而且从这表上,从项开始到最后一项,可以找到200多个技术,我们要在200多个技术以外建立一个产品库,明年准备做批。你们可以从网上下载,点击率达到40多万,现在整个点击率超过80多万,我们能做的就这些事,我们把这些东西交给开发公司,所以你们急着要看一下。这个框架我认为做的是泛架,分为低碳用能、低碳设计、低碳构造等。大家看这个图,到最后项是200多个技术,这还有一个低碳变化量化的标准,可以倒算出我们减排量,这是减排指标,踏实,你做完后很踏实。

总之,我们是全方位的,我们要发展住宅的技术内涵,我们为技术整合、技术创新提供一个平台,便于实际过程中应用,具有广泛的适用性。第二,本技术体系具有可持续的延展性。我们要在这后面做一大堆产品,开发公司,你从条找,比如做太阳能,分几种,最后是中国的厂家,这样开发商省力省时。除了这个以外,有人提出来说你们做这个太长了,其实你用不了几就可以看完,我们这完全是给开发公司做的。这么长的东西你确实要研究研究,因此我们这里,把我们技术框架里的最重要的15项技术提取出来了。

可以这么讲,出去你今天是个开发公司,连这些都不懂你就不要搞开发了,我们当记者的,你连这15项技术都不懂就别当记者了,这连老百姓都懂。比如新风系统分三类,最一平米30元都不到,遮阳板20元就做了,地缘热泵得2、3百,再生水回用10元,可是开发商不做,带来的后果是物业公司倒霉了。物业协会今天开会请我去讲话,我讲了,什么公司都垮了,物业公司永存,所以你的责任更大。

中国住宅产业化的发展趋势三大跨越,,中国住宅必须在短期内,比如十年时间,我们必须要达到低碳化,包括旧住宅。中国在这个门槛上不能再等太长时间。你看德国的墙这么厚。我们一开始应该规定贴12公分,德国全20公分。你看这个落地窗,北欧地区哪有落地窗,下面全是暖气片。地面地方都保温,阳台板下面都保温,我们哪里有保温的?这么厚的墙体,你怎么让它100年坏掉。这都是在德国拍的。中国可不可以干到?可以。德国在中国干的旧建筑改造,你看,这个房子改造两年多,没有一个淌水的。我只有在万科看到一回,陈鹰那里也有。做外墙只做涂料的那个你可以看到墙花的。还有这个东西,防火隔离带。我们今天都是个问题,我们既要环保又要安全,德国用了多长时间?70年到90年,20年时间把每平米的厚度变成80,我们看新的标准,现在告诉我达到了98,如果中国达到这样的水平,再节省65%都达不到。

这是国外的标识,国外房子很有意思,老百姓买子和租房子怎么租?他看这个,越靠红的越不租,这不是一靠命令完成的,是靠市场。如果红的太多怎么办?没有人租了,这时候老板就会去改造房子,改造房子国家给你贴一半,自己出一半。我们旧有建筑改造全部等着国家拿钱,没有这么好的事。我们中国的事情是银行不参加节能,这是政策问题。这么大的国家你银行干什么去了。银行一算我存款率低了,就这些事我也可以当行长了,中国银行行长好当,用不了考虑赔钱倒闭问题,他存款多了怎么办?交给中国银行,中国银行给他利益,最后买国债,国债还给利益,能不赚钱。他怎么不去做节能呢?我就怪了。

德国有个银行专门做节能,你的企业做好给你贷款。另外中国要取消毛坯房。你看日本的小户型,是90平米的,我声明一下,这90平米是使用面积。我们中国小户型,真正能够达到小户型创新的房子不超过25%,为什么呢?我们设计人员简单的把房子变小了,但是功能丧失了,这是我们最不愿意看到的。可日本人不一样,日本人房子变小了功能加强了。像这个房子进来有玄关,把浴室、洗衣机、洗脸全部分开了,舒适度高。我研究中国十年人民生活有什么变化,我研究了12条,你就看看自己吧。说我们女同志的衣服,叠着放,你看日本这个房子全部是挂着放。厨房变小了,里面东西多。这是粉碎机,这是净水器,这是挂衣服的地方,这是洗浴的地方,这是卫生间。现在日本人更聪明,连这个都不要了,在这洗手,然后回到抽水马桶里,很节约。

还有我们住宅的建造必须产业化,我们技术框架要推两种住宅,是被动式住宅,第二是CSI住宅。结构寿命必须100年,主要管线寿命必须达到50年,日本规定的很严格。比如这个房子,没有地方堆沙子,没有地方堆石子,只有工厂做去。这个房子每天一层,不是结构一层,是装修一层。精度以毫米计算,专门机器给吊装,然后灌浆,这十几完成。日本房子都是外墙内保温。我们和建筑科学院要重新研究中国保温了。这是新风系统,日本住宅必须要加装新风系统。日本人的要比我们高,因为下面要架空15公分,底下走管子。如果我们房子要用100年,就要可检修,可改建。在这板子上铺上采暖地板。

问题归纳起来,不管你做被动住宅,不管你做CSI住宅,有一个问题就是寿命,寿命怎么计算?是你这个国家全部现有的房子除以新建房子,就是你的寿命。这用的平均值很多人不理解,说这怎么算出来,但是无论如何讲,中国房子不是数量问题,是质量问题,内在质量要加强。总之,我们需要做的事情太多了,今天我们面临的问题也大,我们需要挑战的东西也多,希望各方携起手来,为中国低碳减排做出贡献。

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