[摘要] 目前,二套房贷款首付比例不低于五成,利率不得低于基准利率的1.1倍,这使购房者的购房成本大幅增加。不同的还款方式,所还的利息是不同的。据专业人士测算,一笔50万元、期限为30年的贷款,采取不同的还款方式,利息支出相差12万元之多。因此,如何节省贷款利息也成了目前房贷一族们最关心的问题。
目前,二套房贷款首付比例不低于五成,利率不得低于基准利率的1.1倍,这使购房者的购房成本大幅增加。不同的还款方式,所还的利息是不同的。据专业人士测算,一笔50万元、期限为30年的贷款,采取不同的还款方式,利息支出相差12万元之多。因此,如何节省贷款利息也成了目前房贷一族们最关心的问题。
招数1
尽量办理公积金贷款
众所周知,公积金贷款的利率比商业住房贷款低得多,是七折优+(论坛新闻视频)惠利率取消后,两者之间所还利息差距将更大。
最近王女士挺烦恼,她在2005年购买的一套两居室还有10万的公积金贷款余额,但随着孩子的长大,这套房子显得小了些,最近一直打算换一套大一点的三居室。4月初,她在内双楠看中了一套房子,总价95万,首付35万没问题,但4月15日出台了房贷新政以后,贷款利率将按1.1倍计算,60万贷款20年要付47万余元的利息。针对王女士这种情况,建议可以先还完之前的公积金欠款,然后利用公积金购买第二套房,可以享受3.87%的利率。因此贷款买房,公积金贷款最省钱。
银行工作人员表示,对于首套房已使用了商业贷款,又想买二套房的购房者而言,使用公积金贷款无疑可省下不少利息。房贷新政实施后,二套房商业贷款首付必须五成,利率上浮10%,使得公积金贷款的更加明显。目前,我市公积金贷款政策尚没有政策变化。不仅仍可首付两成,更可享受3.87%的公积金利率,比7折利率 还低。另外,由于目前公积金房(论坛新闻)贷没有一套房和二套房之分,只要公积金贷款还清了,再贷公积金房贷都可以。因此,采取首套房贷商业贷款、二套房贷使用公积金贷款的做法。
招数2
变更还款方式省息又划算
对于还款能力较强、收入较稳定的购房者,可以向银行申请变更还款方式,将原有的等额本息还款方式变更为等额本金还款,达到节省利息的目的。目前成都多家银行的个人住房贷款还款方式主要有等额本息和等额本金两种方式。二者的主要区别在于,前者每期还款金额相同,即每月本金加利息总额相同,客户还贷压力均衡,但利息负担相对较多;后者又叫“递减还款法”,每月本金相同,利息不同,前期还款压力大,但以后的还款金额逐渐递减,利息总负担较少。
以贷款100万元20年期(以基准利率5.94%计算)计算,采用等额本息还款法,利息超过71万元。而采取等额本金还款,支付利息款59.6475万元。两者相比,利息相差11万元左右(论坛新闻)。值得一提的是,等额本金还款法并不适合的购房者,因为它的月供是倒金字塔式结构,也就是说早期还款数额较高,不适合贷款压力大的家庭。
招数3
预存款抵扣房贷利息
对于资金不是很充裕的“房奴”来说,可以通过房贷理财账户达到用存款抵扣贷款利息的目的。
记者从某资深理财师处了解到,现在很多银行都针对这种客户推出了“存贷通”房贷,有房贷者只要在还款账户中存入5万元以上的存款,银行将按一定比例视为提前还贷。这部分资金可获得相当于贷款利率的。
工商银行理财师告诉记者,该行存贷通产品按日计算利息,以人民币为货币单位,抵扣起点为5万元,抵扣比例为80%,每笔贷款可享受利息的额度不高于该笔贷款余额的80%。当账户内当日存款余额小于等于5万元时,日为0;大于5万元时,则日=(存贷通账户余额-5万元)×80%×(存贷通账户关联贷款的利率-活期存款利率)。以30万元存款为例,假设贷款年利率为5.94%,并已享受贷款利率下浮30%的优惠政策,贷款执行利率就是5.94%×0.7=4.158%,活期存款年利率为0.36%,其贷款可获得的抵扣额为:(30-5)×80%=20万元。如果贷款者将30万元在存贷通账户内存1个月,其获得为633元。
另外,市民还可选择加快还款频率的个贷产品来节约利息。将还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次,每次还款额为原月供的一半。这样本金还款频率加快,节约了客户对银行资金的实际占用;每月四周还多0-3天,全年还款26期,还款多了两期。客户可以在基本不增加还款压力的情况下,减少大量的利息支出。
招数4
提前还款选择缩短期限
随着银行优惠利率的取消,二套房利率的上浮,不少购房者近期已经开始动用公积金或是存款开始提前还贷。在市民提前还款时,会碰到一个问题,那就是减少月供还是缩短贷款期限划算?如果单纯从节省利息角度来讲,肯定是缩短贷款期限最划算。“选择哪个方式更省钱其实很简单,只要掌握一条,本金还得越多,利息越省。
如果客户选择缩短贷款期限,而月供不变,那么客户的还款周期会加快,因为客户每月还款额没有变化。而如果选择减少月供,那么每月还款压力会减轻,但因为每月所还本金减少,自然总的贷款利息没有月供不变的方式来得省。”另外,据某银行理财师分析,提前还贷要算好账,比如,还贷年限已经超过一半,月还款额中本金大于利息,提前还款的意义就不大。所以,房贷一族们可以根据自己手中可支配资金的情况,来灵活处理还款的期限。
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