[摘要] 国家拿多少、省里拿多少、地方配套多少?各地眼睛都盯着资金补助政策,这是公租房建设顺利启动的一个关键。
国家拿多少、省里拿多少、地方配套多少?各地眼睛都盯着资金补助政策,这是公租房建设顺利启动的一个关键。
近日,《瞭望》新闻周刊在京津沪赣等大中城市调研时发现,目前各地旨在解决“夹心层”住房困难的公共租赁住房建设风起云涌,从一线城市至二三线城市,都有制度“探路者”,运行模式多样。采访中,各地政府工作人员、向本刊记者表示,公租房有效弥补了此前我国保障性住房制度设计的一个大缺口,将成为保障性住房主力产品,“但其能否高效推进存在不少挑战。”
首先,地方政府推进公共租赁房建设的积极性不一定高。与商品房市场相比,保障性住房的投入大、产出少,这使得地方政府在推动住房保障的问题上存在着较大顾虑。土地管理系博士生导师林增杰认为,虽然我国每年都有巨额的财政预算投入到保障性住房的建设当中,但资金投入和项目完成情况却并非十分理想,公租房同样面临这个问题。
采访中,南昌市住房保障和房产管理局有关人士向本刊记者表示,南昌市目前土地供应面临困难,以前可以购买土地占补平衡指标,但是,随着各地城市化率的提高,现在有钱也难买到。南昌市有可能只能先将部分经适房“合法转化”为公租房进行试点。
上海市住房保障事务副主任匡韦仁直接告诉《瞭望》新闻周刊:“公租房通过租金回收成本的周期长,其间需要大量的资金沉淀。这个'资金杠铃’谁来举,是个问题。”
“土地成本是约束各地积极性的一个重要原因。相比划拨土地建保障房,地方政府更愿意将土地以'招拍挂’形式卖出,这是普遍现象。”江西省建设厅副厅长高浪说。
受访分析,以目前地价较高的一线城市为例,如果通过土地划拨来建设,公租房的各项成本合计预计可达5000元/平方米,按照每套房40平方米计算,其单套成本将达到20万元。如果每个月租金1000元,新建公租房需要将近20年才能收回。这样的,甚至连偿还贷款利息都不够。
有认为,我国的保障房建设长期以来延续“自上而下”的模式,即政府将保障房指标层层拆解,下分到各个市县,没有考虑到地方的实际情况,这也是地方积极性不高的一个原因。
多数民间资本不热情
由于利润相对低且分配和销售等主动权在政府手中、参与机制不顺畅,民间资本目前直接参与保障性住房建设的积极性不高,地方政府也更倾向于将建设权交给央企和地方国企。
高浪表示,尽管江西省公共租赁房建设初步定为以配建为主、相对集中建设为辅,即“插花”建设,但是根据过去保障房建设项目的实践,在实际操作上企业大多“不愿意建”,最终还要由国有房企“打包揽下”。
吉安市房管局局长张爱新告诉本刊记者,由于利润相对低,当地几个“插花”建设的保障房项目招投标时,民企鲜有举牌者,结果全部是国有房企业“摘牌”。据介绍,根据有关规定,企业建设经适房项目,政府规定建设企业只有3%的利润,2%的管理费,这对民企缺乏吸引力。
高浪认为,由于一些商品房购房者存在不愿意与“困难户”同住一个小区的心理,开发商推出的楼盘中配建保障房的比纯商品房销售起来难度更大,也使得开发商对“插花”建保障房存在顾虑。
本刊记者采访了解到,各地亟待通过创新机制,吸引更大范围内的民间资本参与保障房建设。北京住建委主任隋振江赞成以土地“年租制”建设公租房,鼓励园区、企业和村集体自建公共租赁房“就近”出租的方法。
上海市住房保障和房屋管理局住房保障处处长李东说:“我们希望能找到解决公租房资金问题的新路子。”他表示,上海将组织和扶持一批从事公共租赁住房经营管理的专业机构,具体负责公租房建设、房源筹措、定向供应和经租管理,运营机构“以保本微利为原则,采取市场机制进行运作”。
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