地产股别错估了楼市调控力度

中国证券报  2010-08-18 10:08

[摘要] 7月份以来的股市反弹,地产股表现尤为勇猛,整体涨幅领先于大盘。最近5个交易日,万科、招商地产等多个地产股累计涨幅超过10%,其中万科大涨12.31%。地产股走势如此强劲,不仅因为半年报靓丽及之前的超跌,而且与者对楼市调控的预期变化有关。

7月份以来的股市反弹,地产股表现尤为勇猛,整体涨幅领先于大盘。最近5个交易日,万科、招商地产等多个地产股累计涨幅超过10%,其中万科大涨12.31%。地产股走势如此强劲,不仅因为半年报靓丽及之前的超跌,而且与者对楼市调控的预期变化有关。

截至8月17日收盘,上证指数和深证成指分别较7月2日的点反弹了15.18%和26.12%,而地产股同期整体反弹了29.46%。在4月中旬由楼市调控拉开帷幕的股市调整中,地产股与银行股曾是“难兄难弟”,如今两者“分道扬镳”。银行股仍在底部挣扎,地产板块则涌现出短线大涨的个股。代表性的万科和招商地产,自7月2日以来累计反弹了34.44%、46.56%。

表面上看,地产股重新走强,受到半年报业绩的支撑。万科、金地集团、保利地产、招商地产等四大地产巨头,上半年净利润分别同比增长11.41%、327.02%、16.56%、115.71%。其中,万科上半年累计实现销售面积320.2万平方米,销售金额367.7亿元,为有史以来的水平。继6月份以87.7亿元创造历史单月销售额后,万科7月份又实现销售金额84.4亿元,同比增长64.9%。

四大地产巨头盈利能力未下滑,被市场解读为开发商没有被楼市调控压垮。是万科近几个月的销售业绩,让人们看到楼市需求依然存在。与此同时,不时出现为楼市调控喊冤的声音,以及楼市调控“失效”的侥幸预期,致使地产股反弹行情得以延续。例如,中国房地产业协会副会长朱中一在博鳌房地产论坛上表示,“中房协7月份已经向国务院有关部门建议,目前暂缓出台新的紧缩性政策,以稳定市场预期。”该表态引来多方炮轰,但很快得到地产股响应,成为刺激上涨的因素。

地产股的强劲反弹,反映出市场对楼市调控预期的变化。国家发改委近日发布的36个大中城市房价数据表明,楼市经过4个月调控后继续上涨,7月新房均价按月上涨1.61%。另外,近期部分城市的二手房成交也有所回暖。美联物业的一份报告称:

“7月上海二手住宅成交预计在7000套以内,尽管与2009年不可同日而语,但在5至6月的低谷上呈现‘小阳春’。”由此,股市者对楼市调控的担忧较4月份下降。

楼市量价的小幅回暖,势必让人怀疑调控政策的“药性”。此轮调控尚未看到房价实质性下跌,楼市至今处于僵持阶段,与“最严厉调控”的舆论评价相差甚远。而经济增速回调的压力增大,更让人猜疑楼市调控能坚持多久。

很多人认为当前楼市调控陷入了上下两难的境地,实际上,进一步僵持未必对开发商有利。半年报显示,四大地产巨头出现财务隐忧。一方面,存货高居不下,4家公司总计近2900亿元,较去年期末增加。另一方面,4家公司经营活动产生的现金流量净额全部变成负数。半年报每股为0.26元的万科,每股经营现金流为-0.87元。在银行慎对房地产贷款的背景下,地产股的日子今非昔比。虽然地产股在半年报中声称“随着本轮房地产调控政策效果的逐步显现,政策面将趋于稳定”,可这话明显带有自我鼓劲的乐观成分。

再说朱中一的建议,不该片面地理解为地产股利好。换个角度来看,建议“目前暂缓出台新的紧缩性政策”,岂不意味着或在酝酿新的楼市紧缩性政策。国家发改委近日提醒“各地应继续做好稳定房价工作”,再次显现出管理层对楼市调控的决心。显然,调控要取得更好效果,不是没有可能出台新的遏制政策。面对楼市调控中的各方博弈,地产股走势转变过快,或许错估楼市调控的力度。