[摘要] 根据国家、省两级主管部门发布的《住宅专项维修资金管理办法》和《山东省住宅专项维修资金管理办法》等新政策,结合济南市维修资金管理实际工作中反映出的问题,济南市对现行维修资金管理政策进行了调整,拟定了《济南市住宅专项维修资金管理办法》,经多次修改完善,报经市政府批准,于5月31日印发。
为进一步提高维修资金使用效率,完善资金制度,建立房屋应急维修保障机制,根据国家、省两级主管部门发布的《住宅专项维修资金管理办法》和《山东省住宅专项维修资金管理办法》等新政策,结合济南市维修资金管理实际工作中反映出的问题,济南市对现行维修资金管理政策进行了调整,拟定了《济南市住宅专项维修资金管理办法》,经多次修改完善,报经市政府批准,于5月31日印发。
按别墅、未设电梯多层及设电梯房屋三类标准交存
商品住宅维修资金是由业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金,首期交存标准为:别墅每平方米20元,未设电梯的多层房屋每平方米60元,设有电梯的房屋每平方米120元。房改房的维修资金由售房单位按多层住宅不低于售房款20%、高层住宅不低于30%的比例从售房款中一次性提取。
尚未交存维修资金的下月起按新标准交存
新政策规定,如果一栋楼内有业主已按照购房款3%比例交存了维修资金,则该栋楼内其余业主在新办法实施后仍要按照原有比例交存;如果该楼内尚未建立维修资金制度,没有业主交存维修资金,在7月1日后应按照新的标准交存。出售公有住房的,售房单位须按多层住宅不低于售房款20%、高层住宅不低于30%的比例从售房款中一次性提取维修资金。
维修资金余额不足首期交存额30%的应及时续交
依据该《办法》,商品住宅维修资金余额不足首期交存额30%的,该房屋的业主须及时续交,续交后的维修资金余额应不少于本办法规定的首期维修资金交存金额。已成立业主大会的,续交工作由业主委员会负责组织实施;尚未成立业主大会的,由物业服务企业在街道办事处、区房产管理部门的指导监督下组织实施;没有物业服务企业的,由居民委员会在街道办事处、区房产管理部门指导监督下组织实施。
房改房中售房单位按幢提取的维修资金余额不足首期交存额30%的,该楼业主应及时补交,交存标准为20元/平方米。已成立业主大会的,维修资金开户、交存及建立业主分户明细账工作由业主委员会组织实施;尚未成立业主大会的,已售单位自管公房由售房单位组织实施。业主补交维修资金工作完成前,该幢房屋的维修资金暂停使用。
业委会要完善相关制度方能自主管理资金
《办法》从如何召开业主大会通过资金自主管理决议、申请移交维修资金的工作程序、资金划转流程以及后续主管部门的等方面都做了明确规定。资金自主管理的前提是业主委员会必须制定完善的资金管理、会计核算等制度,明确拟委托的账目管理单位、管理人员、管理经费来源等,并经业主大会表决通过。在此基础上,才能在开展维修资金业务的银行开立相关专户。为保证业主表决的真实有效,在办理资金移交的程序中,规定了需要提交街道办事处关于业主大会会议召开及表决情况的监督证明及业主交存维修资金的全部票据原件。通过以上规范措施,确保业主资金的安全,保障广大业主的合法权益。《办法》同时规定,业主大会维修资金专户应通过转账支付方式结算,不得支取现金,并接受维修资金管理机构的监督。房屋权转让时,该房屋分户账中结余的维修资金随房屋权同时过户。
共用部位、设施维修费用由承担维修责任的业主分摊
与老政策相比,《办法》的不同是维修资金本金可以动用。本金和利息统称维修资金,统一管理使用。维修资金自存入维修资金专户之日起,按人民银行有关规定计息,利息转作维修资金滚存使用管理。《办法》同时明确了各种共用部位和设施设备维修责任的界定和费用分摊的原则。“商品住宅、非住宅的共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的费用,由分担维修责任的业主承担应分摊的费用,并在其分户账中列支。涉及已售公房的维修和更新、改造费用,首先在售房单位交存的维修资金分户账中列支。”
房屋发生影响生活的紧急情况
可简化维修支用程序
《办法》针对屋面防水严重损坏、电梯因故障停运、消防系统故障等危及房屋使用安全需要立即维修的紧急情况,专门制定了应急维修支用程序,简化了相关的手续。在取得居委会关于维修项目情况说明和维修方案的核实证明材料后,可不经过全体业主签字同意即可办理资金支用手续,保证维修顺利进行,确保业主房屋正常使用。《办法》还规定,物业区域发生危及房屋使用安全等紧急情况,相关责任人未按规定实施维修和更新、改造的,经相关部门认定后,可由区房产管理部门组织代修。
使用维修资金需走五道程序
物业服务企业提出住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造计划,经业主委员会同意后(未成立业主大会的,经所在地居委会同意),制定维修和更新、改造方案,并在物业区域明显位置公示。
维修和更新、改造方案须经有利害关系的、占已交付使用房屋面积和户数三分之二以上的业主书面同意后,物业服务企业或者相关单位、业主委员会持相关资料到维修资金管理机构办理维修资金支用申请或备案手续。
维修资金管理机构审核同意后,通知专户管理银行将工程预算资金的70%划转至物业服务企业或者相关单位。
工程竣工验收合格后,签署验收报告,并对工程决算进行审核。
维修资金管理机构对验收报告和审核证明核实后,通知专户管理银行拨付扣除合同约定质保金后的剩余款项。
而物业区域发生屋面防水严重损坏、电梯因故障停运、消防系统故障等危及房屋使用安全的紧急情况,需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造时,维修资金的使用就简便多了。维修资金移交业主大会自主管理前,物业服务企业或业主、业主委员会委托的相关单位将经居委会核实的维修项目情况说明和维修方案,报维修资金管理机构审核同意后组织维修。维修资金划转至业主大会维修资金专户后,业主委员会将经居委会核实的维修项目情况说明和维修方案报维修资金管理机构备案后,立即组织维修。工程竣工验收合格后,物业服务企业、业主委员会或相关业主持工程决算、工程验收合格证明到维修资金管理机构办理划转维修资金手续。
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