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楼市调控续航稳健 土地税清算风暴再起

中国住房  作者:卢丹   2010-06-02 18:00

[摘要] 5月26日,国家税务总局发布《关于土地税清算有关问题的通知》(下称《通知》),明确了土地税清算过程中若干计税问题。这也是4月份“国10条”出台后,针对其中第4条“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用”,从国家部委层面发出的严厉信号。

一场迟到的土地税清算措施为本轮地产调控稳健续航。

5月26日,国家税务总局发布《关于土地税清算有关问题的通知》(下称《通知》),明确了土地税清算过程中若干计税问题。这也是4月份“国10条”出台后,针对其中第4条“发挥税收政策对住房消费和房地产的调节作用”,从国家部委层面发出的严厉信号。此前,在重庆等地出台的新政细则当中,清算土地税已经被多次提出。

这是一场姗姗来迟的清算风暴。1994年,土地税开始征收,但由于预征率较低等原因,并未起到调节市场的作用。2006年,国税总局出台《关于房地产开发企业土地税清算管理有关问题的通知》,规定自2007年2月1日起开始清算,但因2008年的国际金融危机来袭而被弱化。

“2009年楼市形势大好,目前房企手中积攒了充裕的资金,恰逢楼市调控,本次出台清算措施时机正好。”一位北京地产业界人士对《中国建设报•中国住房》记者表示。他认为,土地税的征收属于一项长期政策,若能从严征收,将督促房企合理把控拿地、开发、销售的节奏,或者囤地所能获得的利润也会大大削弱。

“更重要的是,此时强调从严征收土地税,将为调控楼市再添一道砝码,稳定市场预期,显示政府稳定房价的决心并未动摇。”一位地产分析人士说。

维护税法刚性

“土地税的征收额在长期以来存在很大的弹性,这损害了税法的刚性。”一位业内人士说。房地产行业是国税总局出台各项税收规范文件的行业,从2006年至今已出台多达十几项。而在房地产业的各项税种中,问题的就是土地税和企业所得税,但偏偏这两个税种在政策层面缺乏刚性。

早在1994年,土地税便开始征收,并确定了四级超率累进税率:额未超过50%的征收额的30%;额为50%~100%的征收额的40%;额为100%~200%的征收额的50%;额超过200%以上的征收额的60%。

但由于开发成本的确定存在一定现实困难,1995年1月出台《土地税暂行条例实施细则》规定,涉及成本确定或其他原因而无法依据计算土地税的,允许开发商按照预(销)售房地产收入的1%~3%预先缴纳土地税。结果,这一道“活口”在实际操作中被普遍使用。

一位地方税务人员对记者表示,房地产行业本身的确有其特殊性,即项目期长,成本对象复杂,以及易受外部政策变化影响等。一个项目的操作周期基本上在2年左右,土地税的清算节点往往很难把握,同样的财务资料也可能因为时间节点的不同而算出不同的土地税额。

这也为企业偷税漏税提供了土壤。按照规定,房企在项目预售过程中,每年向地税局预缴土地税,而到项目开发销售完结后进行清算,实行四级超率累进税率缴税。但一些项目的房子都卖完了,房企却以还有几间社区活动还未建设为由不进行清算。此外,预缴额度也常常远低于实际应交税额。

针对这些问题,本次《通知》提出,土地税清算时,已全额开具商品房销售的,要按照金额来确认收入;未开具或未全额开具的,以销售合同的售房金额及其他确认收入。这些规定,无疑削减了企业不能提供销售的避税空间。

照此计算,一套100万元成本的房子若以150万元售出,按照50万元的利润空间,土地税需要缴纳30%,即15万元;而按照预征收,仅需要缴纳150万元的3%,也就是4.5万,两者相差巨大。一位北京当地房企的营销总监表示:“如果真的能做清算,地产商利润的50%左右要都贡献出来。”

“目前的问题是,尚且不知道是否对存量项目进行稽查清算。如果是,恐怕很难让开发商都把‘吞’下去的钱重新‘吐’出来。”一位业内人士说。

加码楼市调控

在本轮楼市调控措施中,“遏制不合理需求”和“增加供给”是两大关键。2009年年底,国土资源部相关负责人曾介绍,闲置的房地产用地约有1万公顷。如果以容积率1.5计算,可形成的商品房供给量高达1.5亿平方米。显然,如何逼出目前市场上的闲置土地,加大市场供给,成为此轮楼市调控的关键课题。

“由于长期以来土地税并未从严征收,开发商只要尽可能拉长土地开发周期,凭借房价、地价的溢价便可获得大幅增长的利润。”一位业内人士表示,一旦政府开始从严征收并清算土地税,开发商就要在拿地、闲置土地、开发、销售等各个环节中“好好掂量”,“或者晒地都将面临税赋成本的增加”。

《通知》同时指出,房企开发缴纳的土地闲置费不得在土地税中扣除。此外,《通知》还明确了土地税清算时收入确认的问题。如果严格执行土地税清算政策,将大大降低土地二级市场卖方的赢利空间,这也能有效遏制“炒地”行为。

因囤地或而获得额外,高则可征收50%土地税。如果严格执行,房企对项目提价所能获得的增收就会大幅降低,这也将减小的冲动。

4月出台的“国10条”明确提出,“税务部门要严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。”

近日,国家税务总局公布《关于开展2010年税收专项检查工作的通知》,房地产企业再次登上重点稽查行业的榜单。该通知要求,2010年4月到9月进行稽查执行工作,10月底前报送全年工作总结、分行业专题分析报告及统计表,随时报送专项检查的工作动态、经验做法、典型案例及行业检查指南等。

“可以预见,土地税的清算与稽查将同时进行,这对本轮房地产调控无疑加了一道重要的砝码。”上述业内人士表示。他认为,国税总局此次明确土地税清算细节,意味着此项工作将加紧推行,同样会收紧开发商现金流。

事实上,土地税在2007年曾进行过一次清算,但最终因2008年的国际金融危机而不了了之。一位广州业内人士表示,2008年房地产企业的资金链很紧,政府放松征收也有现实考虑,但暂时的放松不代表未来都不从严征收。“经过2009年销售的回笼资金,现在房地产企业手中资金雄厚,从严征收并不存在上一次的问题。”

“从短期来看,清算措施能够‘逼’出更多的市场供应,对于本轮楼市调控有很大的好处。而从长期来看,这在很大程度上也能够充实税收的大盘,对我国税制改革及完善也有积极作用。”上述人士如是说。

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