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“配套”土地政策难撬动房价

新京报  作者:张晓蕊   2010-05-28 08:05

[摘要] 5月26日,国家税务总局发文强调,要求各地规范土地税清算,对土地税清算的各种情况在技术上进行明确。这份被业内认为是土地税加强版的政策,在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地税清算的情况下出台,意味着土地税清算将从严执行。

■ 封面评论

近日,在政府一系列楼市调控之后,土地政策“配套”出台。

5月26日,国家税务总局发文强调,要求各地规范土地税清算,对土地税清算的各种情况在技术上进行明确。这份被业内认为是土地税加强版的政策,在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地税清算的情况下出台,意味着土地税清算将从严执行。

  有业内人士表示,对于土地税的从严清算,可能使得部分开发商面临资金压力,从而改变销售策略,低价抛盘,达到房价被迫下跌的局面。

但我们了解到,与以往的土地政策一样,政策的技术可操作性以及在执行过程中的细节决定着效果。

如同房产税一样,这种清算技术性较强的税种,将涉及资产评估、资产清算、税费计算等多方面内容。相关部门仍需要专业团队的技术支持才有可能完成,部分房地产企业账面复杂,又增大征收难度。而以往土地税的征收不规范与地方政府顾及开发商利益有一定关系。利益纠葛如何解决,还需看政府的“从严”力度。

据了解,土地税实际上是按资产评估价征收,并非按照房子在市场的销售价格,最终会对开发商利润造成影响,但开发商在给商品房定价时,虽然会考虑税收成本,但不会以此为定价的基础,拿地的成本才是其定价的依据。

但就目前的数据来看,地价占据商品房开发成本的数据很“迷惑”。去年,国土部与工商联房地产商会因统计口径不同给出两组数据。工商联房地产商会报告称,在房地产开发企业项目开发中,土地成本占直接成本的比例达到58.2%;而国土部以数据做出回应,目前中国地价占房价平均比例为23.2%,影响房价的主要原因在于供求关系。

政府将房价高企原因指向开发商,此次的土地税严格清算政策又是针对开发商的一剂税收调控药方。但开发商也一再抱怨“政府地价推高房价”。在今年4月北京楼市新政的配套土地政策中,招拍挂制度改革,综合评标占据较大比例。而在北京市相关部门给出溢价率直线下降至20%以内的数据后,开发商表示部分地块“底价”被抬高至此前同区域地块的2.56倍。

背靠土地财政存活的政府执行土地政策,角色尴尬。切实打压房价的土地政策应该在一种没有利益纠葛的环境下,从严执行才有切实的力度。

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