[摘要] 2010年的楼市变化莫测，尤其是“京十二条”下发后，二套房贷政策史无前例的从紧，各银行将陆续开始以“认房又认贷”的标准来认定第二套房。那么对于改善型置业升级客户在现阶段该如何实现购房愿望？
2010年的楼市变化莫测，尤其是“京十二条”下发后，二套房贷政策的从紧，各银行将陆续开始以“认房又认贷”的标准来认定第二套房。那么对于改善型置业升级客户在现阶段该如何实现购房愿望？“伟嘉安捷”指导如下：
典型案例：客户金先生是一家广告公司的客户经理，婚前曾全款购买过一套房产，现市场价为150万。眼下，金先生的女儿即将上，需要接父母过来照顾孩子，可是金先生现在居住的小两居明显不能够满足其居住需求。于是金先生想再买套大点的房子居住，金先生看上了一套总价为180万的二手房，可是就在金先生向银行咨询时，却被告之如果其贷款买房的话，有可能会被算作是第二套房，将需要首付至少50%、利率上浮1.1倍。而因为二套房银行是以房产评估价的五成来发放贷款的，所以金先生的首付款至少要110万，可是金先生手头只有100万的积蓄。
伟嘉解析：“伟嘉安捷”介绍，在“京十二条”下发前，金先生如果使用贷款再购房的话，可比照首套房政策执行，享受首套房首付和利率方面的优惠。而新政下发后，根据银行对二套房“认房又认贷”的政策精神，一旦在实际操作过程中银行与建委房屋权属交易系统全面联网后，对于金先生这种名下已有一套住房，再次贷款购房人群有可能会划为二套房，首付需50%、利率需上浮1.1倍。在目前房贷政策不尽明朗的市场情况下，金先生也不敢以身试“政策”，可是他又不想错过现在的购房时机，金先生比较犹豫。
伟嘉指导：“伟嘉安捷”建议，像金先生这样的置业升级人群可以通过抵押款缓解资金压力。
从上表可以看出，如果直接购买的话，金先生手头的资金不足以支付首付款。而使用抵押款的话，金先生名下的这套房产大概可以评到120万，抵押款购房一般可以贷到七成，也就是说金先生可以贷到84万左右，再加上金先生的100万积蓄可以全款购买该房产。根据现在银行“先抵押后放款”的流程，放贷时间较之前有所延长后，二手房业主更倾向于全款购房人，如果全款购买的话一般可以从业主那里拿到一定的折扣。而金先生的抵押中的房产还可以正常居住或出租，“伟嘉安捷”建议金先生可以将这套房产出租，用租金来冲抵抵押贷款月供的压力。
抵押款伟嘉小贴士：
抵押款流程：签订《抵押款合同》→送评估公司评估→出评估后约客户与银行面签→银行审批→办理抵押登记手续→他项权利证转交银行→银行放贷→客户领取房产证原件
借款人需准备材料：借款人身份证（外地需提供暂住证）、户口本、婚姻状况证明（已婚提供结婚证、未婚提供单身证明）、已婚借款人配偶身份证、户口本、收入证明、学历证、所在单位营业执照副本加盖公章、房产证原件、贷款用途证明。另外，借款人也可以提供一些资产证明来提高个人资质，如大额存单、购车凭证等。
批贷放款所需时间：在客户资质没有问题、材料准备充分并且办理情况下，从签合同到放款一般需要15-20个工作日。
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