[摘要] 5月4日,国土资源部执法监察局局长李建勤在新闻发布会上表示,国土部等14个部委已经联合成立小产权房整治处理领导小组,目前正在研究制订小产权房处理政策方案。
5月4日,国土资源部执法监察局局长李建勤在新闻发布会上表示,国土部等14个部委已经联合成立小产权房整治处理领导小组,目前正在研究制订小产权房处理政策方案。
5年前,小李在北京东五环买了一处小产权房,房价是4700元/平方米,而周边的商品房均价已经是8000元/平方米。当时小李大学毕业3年,家境不算富裕,在家人的帮助下,他全额买下了一套80多平方米的房子。
关于小产权的处理问题,国家以及地方已经多次出台政策,不过在小李眼中看来,多是雷声大雨点小。他笑着告诉记者,他买的是小产权房,5年前,他就想得很明白了,即使国家现在密集地出台房地产调控政策,“这个问题也从来没有困扰过我。”
火爆的小产权房市场
回忆购买过程,小李觉得有些巧合。“当时我在遛弯儿,发现这个项目在售楼,过去问问,觉得挺合适的,就筹钱来买了。”原来,一般小产权市场的房子因为不符合国家法律规范,不会大肆宣传或者做广告。“连售楼小姐都说,像我这样没有任何背景,一个外地人能买到这样的房子很少见。”小李说自己是误打误撞地买到了房子,甚至还有一些侥幸的感觉。
非官方统计显示,目前有66亿平方米小产权,相当于中国房地产业近十年来的开发总量。还有统计显示,小产权房屋的数量惊人,北京大概占了20%左右,深圳等城市占的比重更高,有的可能高达40%到50%。
尽管小产权房不受法律保护,然而相当于同地段商品房1/2至1/3的房价,还是吸引了不少消费人群。甚至不止是小李夫妇,小李的爸妈在老家石家庄也购买了一套小产权房。对于他们来说,买小产权房的原因很简单,“因为商品房房价太高了,我们普通老百姓负担不起”。
小李给记者算了一笔账:“这套房子可以算是我们夫妇的套房子,我们就是用来自住的,没有考虑过的因素,所以不担心上市买卖的问题。退一万步说,如果以后有钱买房了,小产权房的租售比也比较划算。”
显然,一方面,商品房高不可攀的价格,让不少城市居民开始选择小产权房,形成了庞大的买方市场;另一方面,一些乡镇在商品房价格飙升的背景下,也开始迅速把土地变现,这也让小产权房有了立足之地。
风险不断加大
实际上,小李从来没有忽视过小产权房的风险问题,甚至在购房前已经做好了充分的准备。“最坏的打算是几十年后,国家出台新的规划,把我们这片房子给征收了,到时候我和老婆净身出户。”
小李说,当初买房时,售楼小姐承诺5年后乡里可以将宅基地申请变为经济适用房用地,也就是说5年后他们就可以拿到产权证。不过3年过去了,一点儿眉目都没有。
在的背后,小产权的问题也很多,由于盖在耕地或者宅基地上、没有缴纳土地出让金、没有合法手续,所以没有法律的保护,经常容易引起纠纷和官司。
小李的担心不无道理。两年前,北京市第二中级人民法院曾对一起小产权官司作出终审判决,甚至被称为小产权官司案。
2002年,北京宋庄一个名叫马海涛的农民,自愿把自家宅基地的使用权和8间房以4.5万元的价格卖给一个名叫李玉兰的画家,几年后,当宋庄发展成了的艺术家聚居区之后,当地的房价也是一个劲儿地往上涨,于是农民马海涛开始反悔,向法院起诉要求要回房屋,结果法院判令双方的买卖协议无效,马海涛向画家支付93808元房屋补偿,画家90天以内腾退房屋。
在法院看来,农民的私房盖在属于集体的宅基地上,对宅基地农民只拥有使用权。所以,他们只能把自己的私房卖给本集体的农民,而不能把私房卖给这个集体以外的任何人,哪怕对方是另外一个集体的农民也不行。
“优点是,缺点是没有保障,没有保障就表示你的房子没有国家给你的产权凭证。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示,“小产权房最可怕的是所在区域的规划可能就不是国家的统一规划,将来可能面临这一片都要拆除,这时候你就要涉及到补偿问题,这就是一个很复杂的问题。”
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