[摘要] “新国十条”对房地产交易带来不小的冲击，银行房贷政策的变化使得房产买卖双方产生了各种纠纷，或心存疑虑，合同能不能解除？如果违约，有什么法律风险？又该怎样维护自己的合法权益？几套房是怎么界定的？
房产新政下房产纠纷怎么办?律师解你法律疑虑
（来源：搜房网综合整理）
“新国十条”对房地产交易带来不小的冲击，银行房贷政策的变化使得房产买卖双方产生了各种纠纷，或心存疑虑，合同能不能解除？如果违约，有什么法律风险？又该怎样维护自己的合法权益？几套房是怎么界定的？昨天上午，晚报政法热线邀请到了江苏正盛律师事务所主任刘军和执行主任丁奕为广大市民答疑解惑。
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读者施女士咨询：今年3月底，我和老公在房屋中介公司看中了建筑面积为120平米的一套二手房，于是与房主签订了一份二手房买卖合同书，约定首付20%，余款由中介公司协助办理银行贷款。当时我们还根据合同约定预付了2万元定金给对方以示诚意。哪知正好赶上“新国十条”出台，因我家原来还有一套住房，现在新购买的房屋就成了第二套住房，银行方面说，我们若想购买这套房屋，必须将首付款付至总房价的50%。然而，我们一下子拿不出这么多钱来，只好与卖方解除合同。可卖方说我们是单方面违约，2万元定金我们无权要求返还。请问这2万元定金卖方是否应该全额返还？
刘军律师回答：根据《人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”之规定。该条规定在法律上所界定为“情势变更原则”，即是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。现在施女士正是遇到了自己不可预见的情况，即“新国十条”提高二套房贷首付款，因此施女士作为买方无法贷款购房，应当依据法律的公平合理原则免除施女士的责任，卖方应当返还施女士已经支付的定金。
读者张先生咨询：我家在园区，98年父母的老房子拆迁，包括我、奶奶、父母、弟弟、妹妹再加上我的妻子和儿子，我们家总共拿到220平方米的两套商品房，一套大户是130平方，另一套中户是90平方，因弟妹当时均未成家，父母安排我们一家三口住在中户里。上个月我和妻子在园区看中一套110平方米的房子，算了算支付20%的首付款应该没有问题，于是就签订了 《商品房买卖合同》，在那之前还付5万元的定金。半月前开发商打电话来说，我名下已经有一套住房，首付款必须提高到总房价的50%，我决定向亲友去借了凑齐补上。可是前几天开发商再次打电话来说我父母和奶奶他们所住的那套房子我和我妻子也是共有人，根据新规定我所购买的是第三套住房，因此不能再办理银行按揭贷款。最后还告诉我说，如果我不能全额支付购房款，他们只退还我已经支付的购房款的本金部分，5万元定金不退。我今天有两个问题要问：1、如果我真的凑不齐全部房款，开发商所收的定金是否应当返还？ 2、我们家现在所居住的房屋都是我父母的老房子拆迁后安置到的，产权证确实是除了我儿子以外的七个人的名字全部都有，而我实际居住的只有一套90平方的，算我有两套住房，对吗？
刘军律师回答：《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”根据这条规定，很明显开发商应该全额退款。至于张先生所提出的第二个问题，根据不动产权以房产管理部门的公示登记为准的原则，张先生名下确实存在有两套房屋。张先生可以与家人进一步明确每个人在每套房屋上的权份额，例如，张先生和妻子可以放弃针对父母所居住那套房屋的产权份额，同时父母和家人也放弃针对张先生居住房屋的产权份额，大家同时到房产管理部门重新进行房屋权登记，如此一来张先生即可顺利办理住房贷款。
读者季女士咨询：我和老公名下各自都有一套房子，分别是各自的父母在结婚时为我们买下来的，我们自己住一套，另一套出租出去。去年，老公工作调到了园区某外资企业，回家来老说我们住的房子小，与他的身份不配。前段时间，他在园区某个高档小区看中了一套房子，要100多万元呢！他说说无论如何都要买下来，一家人凑来凑去才把20%的首付款凑齐了。可是这新房贷政策出来了，我们已经有了两套房子，根本无法再享受贷款了。老公急得眼睛都要绿了，最后他想了两条出路给我选择：一，让我向父母去借一半的购房款；第二，让我跟他办理假离婚，说假离婚时，我父母买给我的房子归我，他父母买给他的房子归他，然后，他再将房子还给他父母，这样一来他名下就是一无了，就可以光明正大地享受首付款待遇了。这事我心里没有底，我父母根本拿不出近 50万元钱来,我也不敢跟我父母商量，最近在网络上、报纸和电视上也看到许多人在这么做，可是我真的不知道该怎么办。
丁奕律师回答：首先，你老公的做法肯定是不可取的。我国婚姻法第三十二条第二款规定：人民法院审理离婚案件时应当审理查明夫妻之间的感情是否属于确已破裂的情形，如果属实，还必须进行调解，调解不成才应准予离婚。而季女士的丈夫提出离婚的想法是为了达到办理贷款的目的，根本不属于离婚的法律构成要件。假离婚，可是有百害而无一利，尤其是与民法的诚实信用原则严重相违背。而且还会使婚姻双方当事人原本有序的一系列家庭关系趋于不稳定。例如，孩子将被视为来自单亲家庭，极有可能遭到世俗的不公正待遇；再如，季女士离婚后，丈夫所购买的房屋将成为其个人财产，即便是季女士一起与其归还银行贷款，若二人他日再起纠纷，季女士付出在法律上得不到有效保护等等。所以，还是请季女士与丈夫慎重考虑后再作出决定。
嘉宾访谈：
目前房地产泡沫较为严重，连续出重拳打击，有利于抑制房地产市场过热趋势,起到了很好的降温效果。但现在只是通过货币政策进行调控,税收调控政策尚不明确,刘军律师认为重要的是要建立坚持差异化信贷政策、对个人住房实行税收调节以及规范土地出让制度和市场交易等长效运行机制，才能避免，使房地产行业长期健康稳定发展。只有把调控形成一种常态，才是解决房地产种种问题之根本。
就 “新国十条”而言，还是有很多不明确的内容，如怎么判定“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”，何时出台个人住房税收政策，在探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式中如何有效规范和监督以避免权力寻租现象；对于第二套住房的界定也尚不清晰，市场普遍认为“只要申请过贷款，再贷款买房就算是二套房”，而“新国十条”中要求住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准，这个新标准是什么呢？是否将进一步严格，只要有住房无论贷款与否，再贷款买房就算二套房呢？另外，随着新政的实施，会否真的出现很多“假离婚”、“子女分户”等移花接木的新问题，会否带动三线、四线城市房价上涨，会否使商业用房成为新的热点等，都成为了大家关注的话题
号称“最严”的“二套房首付５０％政策”房产新政出台已经两周，在贷款审批日趋严格的情况下，广州楼市“应运而生”了诸多规避的“新办法”。
上周末，记者走访了城中多个楼盘和二手中介，发现中介们会根据买家和房源的情况，推荐用他人姓名买房的“土办法”、利用公积金贷款的政策空档、求助于中小银行甚至是“金融公司”等办法。但记者实地咨询发现，这些层出不穷的“新办法”中，不但对买家资金实力等都有一定要求，而且还可能造成买家损失或带来纠纷，未必都可取，需要三思而后行。
一手房五成首付没商量
陈先生在接受记者采访时，“赌咒发誓”地说自己不是客。他告诉记者，他和妻子现在住在海珠区的单位宿舍，几年前他在增城买了一套房，当时主要因为开发商与单位有合作，房价很实惠；而且也能让资产保值。
但再过几个月，陈先生就要当爸爸了，住在单位宿舍孩子很难入户，所以想在海珠区买套房子。然而房产新政下，他就必须付五成首付。陈先生说，他在增城的房子市值不过五六十万元，而且还在供，当初只给了十来万元首付。但海珠区的房子均价已过１。５万元／平方米，房龄老的也要１万元／平方米左右。一套两房一厅的房子也要五六十万元，就算卖了原来的房子也凑不够首付。
首付动辄七八十万
事实上，陈先生这种的情况并不鲜见。对于这些“就差钱”的“改善型住房”购买者，以往神通广大的开发商、地产中介，还能为他们提供“首付担保”，或者用其他手段来规避政策吗？记者为此在广州各城区进行了深入调查。
记者调查发现，无论是新政出台前就在售的，还是将在五长假开盘的一手房，楼盘销售们都表示，目前只能严格执行国家新的房产新政。
上周日，记者来到位于荔湾区滘口站的逸彩新（６００６２８）朗逸廷时发现，来看房的市民三三两两的，远没有五号线刚开通时的热闹。记者以买家的身份咨询后得知，该楼盘的两房小户型单位已售罄，剩下的户型也要９０多平方米。目前该楼盘开价１。５万～１。６万元／平方米，二套房买家不掏出七八十万元根本买不下了。
在与楼盘销售人员攀谈中，记者自称已贷款买过一套房，不知再买是否要付五成。销售人员表示，只要家庭成员内有购买记录，无论贷款与否都算是二套房。随后记者又表示，现有房产还有，不想仓促出手，不知可否少付一成首付。这位销售人员明确表示，按揭审批都由银行负责，银行批下来多少就是多少，他们也没有其他办法。
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