[摘要] 楼市供不应求、卖方主导市场的局面正在被严厉新政迅速扭转，从目前开发商的加紧推盘和购房者的观望情绪来看，5月市场滞销的现象会更加严重，这也成为业内预期楼市终将出现较大面积促销的主要原因。
在一连串的房地产调控新政之后，楼市买卖双方陷入胶着状态。整个五一假期，楼市萧条一片，买方集体观望，卖方咬住房价不想松口。但与此同时，随着各地楼市政策细则的出台及房地产持有环节税的呼之欲出，一些现象表明，房地产商已经开始多方寻求对策，调整开发、销售策略……
楼市供不应求、卖方主导市场的局面正在被严厉新政迅速扭转，从目前开发商的加紧推盘和购房者的观望情绪来看，5月市场滞销的现象会更加严重，这也成为业内预期的楼市终将出现较大面积促销的主要原因。
购房者：还不到位
对购房者来说，假日的楼市行情似乎更坚定了他们观望的决心。
以举办房展的上海为例，楼盘打折较少、企稳居多。由于多数楼盘尚未新推房源，所以对于问及销售价格这样的“机密”问题时，工作人员往往含糊其词，有些则以介绍当下板块的行情及将周边在售楼盘拿来做比较。“目前很多开发商采用相似楼盘‘比较定价法’，在市场行情好的时候极易造成楼盘竞相的局面，而市场行情不好时，在周边楼盘价格保持不变的情况下，也可以形成区域价格依然坚挺的景象。”汉宇地产的分析师直言。
有参观者也向记者表示，现场楼盘的优惠促销倒是有，但多是9.5折、9.7折，还有开盘当天每平方米减200元这样的象征性优惠，说明开发商还只是在试探。“房展是一个买卖双方相互观察的窗口，但基于政策未尽，如上海的地方细则尚未公布，还有房产税等预期加强，交易持续冷淡的局面在房展后立即缓解的可能性不大。”中原地产的分析师表示。
即便楼盘价格出现“跳水”，眼下购房者也未必买账。如假期内深圳楼市爆出部分楼盘价格大跌，5月2日借房展开盘的高发第五大道均价为24000元/平方米，与此前公布的30000元/平方米单价相比直降20%；同日开盘的龙华潜龙曼海宁曾拟定价27000-28000元/平方米,但最终报价为24000元/平方米。可是尽管如此，开盘现场人气仍颇为低迷。在业内看来，与去年楼市的迅速回暖、不少购房者不惜追涨类似，在价格开始松动的情况下，市场反而有买涨不买跌乃至希望杀跌的心态。
开发商：维持资金链是关键
购房者的盼跌心理也给开发商带来巨大压力。“政策出台以后，开发商出现了两个阵营：如绿地、保利等过去一年里大规模扩张的开发商，加大了推盘和促销力度，以保证资金回笼、避免在建项目和贷款出现断档，同时此类开发商还可能会暂停新项目的开工和拿地，同时放缓在建工程的速度以减少资金投入压力；而那些地方的小国企和中小开发商，由于在建工程和可售房源都相对较少，加上政策调控期间采取保守策略、不敢轻易，在见到楼市销售不畅的情况下也就不再推新。”业内人士如此描绘。
目前的货币环境对开发商的确相当不利。除了收紧个贷，央行今年以来第三次上调准备金率，大型金融机构的准备金率将升至17%，据估算将“冻结”银行近3200亿元的资金。此外，在此次准备金率上调的前一天，央行上海总部还下发了“2010年上海市信贷投向指引”，其中明确要求严格控制新开工项目贷款，但会重点保证在建、续建项目的贷款需求。“今年以来，想要银行新批开发贷款已经困难，而且越是大开发商，资金链绷得越是紧，因为其往往四处项目，去年看到形势好又拿了不少地，可是在购房者和银行都‘不给面子’的情况下，他们又会作出何种选择呢？”有上海的开发商欲言又止。
市场人士已经开始预期银根紧缩可能加速开发商放弃观望，市场内会出现大面积。目前从售楼处的表现来看，开发商已经在努力和银行沟通协调，以“抢救”客源。如原先一些客聚集的区域已经出现了较多的退房现象，一些开发商就迅速联系介绍中小银行、外资银行，为客户争取的贷款条件；也存在让客户以企业名义购买，以资产抵押申请经营型贷款的情况；甚至开发商直接免息代垫两到三成首付，客户可以两至三年之后还清。并且在帮助客户应付贷款的同时，再给出2%至3%的房价优惠，总算拉拢到了一些客户回到售楼处签约。
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