[摘要] 近期受到房地产调控政策组合拳重压的地产板块首当其冲,成为机构持续做空的对象。在密集的调控下,地产股风声鹤唳。近四周内,机构从该板块中撤出近200亿元资金,该行业也因此成为近期机构净卖出金额最多的行业。在政策的持续调控下,地产股是否还具备价值,众多机构也产生了很大的分歧。
近期受到房地产调控政策组合拳重压的地产板块首当其冲,成为机构持续做空的对象。在密集的调控下,地产股风声鹤唳。近四周内,机构从该板块中撤出近200亿元资金,该行业也因此成为近期机构净卖出金额的行业。在政策的持续调控下,地产股是否还具备价值,众多机构也产生了很大的分歧。
地产股遭机构大幅减持
据统计,近一个月来,已经近200亿元资金的机构资金撤离了房地产板块。房地产行业也成为近期机构净卖出金额的行业。早在4月6日,在调控预期下,房地产板块就出现了回调,呈现出快速下跌走势,继4月19日的之后,地产股上周连续两个交易日成为A股市场做空的主要板块。截至4月22日,申万房地产指数累计下挫17.42%,4月份以来,113只地产股市值总额蒸发2667.49亿元,缩水幅度21.35%。
事实上,在最近四周内,A股市场一直受利空困扰。除了近期的房地产调控政策、股指期货做空等因素之外,此前阻挠股市前行的一些利空因素还有:央行二季度或将加息、一季度宏观经济数据不明、股指期货上市前期市场观望气氛渐浓等等。
压倒地产股的最后一根稻草是4月17日国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。4月18日,国务院又发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房的贷款。这一政策如点穴般精准地打击了市场上的投机性购房需求,而此后银监会和保监会也先后出台了房贷及严禁炒作地产的新政也进一步细化了国务院遏制投机性购房的要求。
房企资金链或再次紧绷
随着调控政策陆续出台,房地产企业销售或面临一定的压力,加上再融资继续搁浅,房地产的资金链越来越堪忧。根据Wind数据统计,目前排队等候再融资的房产上市公司共有43家,合计拟募集资金超过千亿元。其中有29家地产公司的预案公布是在2009年,有14家是在2010年公布的预案。
值得引人注意的是,上述14家房地产公司的股价多数已跌破了预案公布的定向增发价。为应对政策变化,不少房企选择修改再融资方案、缩减募资规模。资料显示,今年以来,广宇集团取消使用不超过2亿元募集资金用于补充流动资金的项目;世茂股份将20亿元的增发预案削减至17亿元等。
不过,社科院金融研究所金融发展室主任易宪容认为,2009年房地产销售增长了一倍,开发商现金回流相当快,许多开发商根本不缺钱。因此职能部门想通过授信来限制房地产开发商的囤地是根本不可能的。而且当前的融资工具十分多元,如果银行信贷收缩,房地产开发商仍然可以通过其他途径获得融资。
据证监会公布的数据显示,目前,境内上市的房地产公司有79家,占8万余家房地产公司的千分之一不到;2009年房地产开发企业资金来源57128亿元,境内房地产上市公司通过资本市场融资442亿元,仅占房地产企业资金来源的0.77%。因此,管理层通过限制房企在资本市场融资导致房企资金链断裂的风险不会马上体现。
基金经理多空分歧严重
根据天相投顾统计,2010年1季度末与2009年4季度末相比,房地产位列基金减持行业第4名,基金持有房地产股市值下降7.23%,持有房地产股市值占基金全部持股市值之比下降0.05个百分点。
多数基金经理认为,房地产板块目前还不具备机会,但也有部分基金经理认为,在政策风险逐步释放和前期股价急跌之下,房地产板块短期内继续大幅下跌的概率减小,可能会出现买入机会。
大成基金指出,此次调控要求各地政府必须从社会稳定的角度考虑住房问题,并建立相应的考核问责机制,这意味着对于房价的调控具有一定的政治高度。在这一政策的影响下,房地产成交量可能大幅萎缩,大户型和部分比例较高的城市将尤为明显。
融通基金也表示,此次政策调控的力度和广度大大超出了预期,主要表现在严格划分一、二套房而不是模糊的改善性需求,首次明确限制异地购房,这对房地产需求的影响不容小视。另一家基金公司经理也表示,如果房价不能被有效抑制,那么,后续更严厉的政策可能会快速跟进,如税收政策、土地政策等,因此短期内行业可能还不具备机会。
不过,部分基金经理依然坚定看好房地产行业的前景。一位在一季度重仓房地产股的基金经理表示,房地产行业和宏观经济是高度相连的——宏观经济好的时期,房地产股肯定也向好,所以房地产股作为中长期配置,拿一两年都没有问题。
广东新价值总监罗伟广表示,短期不看好房地产股,“股价再跌10%到20%也是有可能的。”他认为者介入房地产股的时机要等到房价下跌10%到20%,行业紧缩政策尘埃落定后,同时房地产股不再下跌了,就说明调整已经到位,有入场时机。
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