[摘要] 一位市场专业人士向本刊记者透露,2009年中国房地产行业对GDP的贡献率超过了五分之一。按收入法计算,土地出让金中计入GDP的内容包括政府净收益、土地一级开发中支付给被拆迁方的补偿款项的大部分,二者合计大约占土地出让金流量的90%。
当地产行业的GDP贡献率超过了五分之一并关联上下近60个行业,当土地出让收入占到了地方本级收入总和的46%,当房产已成了富豪和中产阶级们最重要的资产构成和财产储值选择,房地产市场的泡沫已经引发了诸多经济学家的担忧:“中国经济现在最主要的就是房地产泡沫问题。如果不坚决把它打掉,几年以后就会发生房地产崩盘,甚至引发金融危机。”“要使整个中国经济从房地产的战车上平稳地下来并非易事,地产要调整,政府首先要容忍经济在一定阶段的减速。”
GDP危机
一位市场专业人士向本刊记者透露,2009年中国房地产行业对GDP的贡献率超过了五分之一。按收入法计算,土地出让金中计入GDP的内容包括政府净、土地一级开发中支付给被拆迁方的补偿款项的大部分,二者合计大约占土地出让金流量的90%;新建商品房销售额中计入GDP的内容包括营业盈余(其中部分以税费名义支付给了政府,部分作为者净利润)、支付给员工的报酬,二者合计至少占新建商品房销售额的30%(新建商品房销售额当中的土地成本不作为当年的GDP产出);二手房销售额中计入GDP的内容则为其大于成本支出的部分,并作为财产性收入统计在城镇居民家庭收入当中,2009年的二手房销售利润率多在50%至70%之间,平均值应当不下60%。据官方数据,2009年国内土地出让金约为1.5万亿元,新建商品房销售额约为4.4万亿元。二手房销售虽无官方数据,但由北京市统计数据和近三年占比情况大致推论,2009年二手房销售额在8.29万亿元左右。由此推算,2009年国内房地产贡献的GDP应当在7.64万亿元左右,其中土地出让金环节为1.35万亿元,新建商品房销售环节为1.32万亿元,二手房销售环节为4.97万亿元,约占2009年GDP总量33.53万亿元的22.8%。
“很多数据很难具体证实。从增加值上来看,单房地产行业只占了GDP的6.6%,但它在整个规模中占到了四分之一,上下关联近60个行业,所以整个经济最核心的部分都是跟着房地产在走。”中国社会科学院中国经济评价主任刘煜辉对本刊记者说。
在房地产行业所占资本市场比重方面,据Bloomberg数据,沪深300指数中地产股权重为4.76%,明显高于标普500指数中1.2%和日经225指数中2.37%的权重。
而房产也已是中国富豪最重要的资产构成。本刊记者了解到,中国大陆共有64名富豪入2010年福布斯全球富豪排行榜,其中地产类富豪16人,占比25%。这个比例在楼市火爆的2007年更甚。在2007年胡润百富榜前十名富豪中,有4位富豪所控企业主营业务为房地产经营,另4位富豪所控企业也均涉猎房地产业。
我国房地产行业举足轻重的地位间接揭示了地产泡沫的严重性。一个国家住房总价值和GDP的比例可以说明房地产泡沫的程度。参照美国的历史数据:1946年到70年代末,其住宅价值与GDP比例一直稳定在90%左右;80年代和90年代,该比例上升到100%到110%左右;2000年互联网泡沫开始,该比例超过120%;2005年美国的房地产泡沫达到历史点,其住宅价值和GDP比例达到172%左右;2008年,该比例为128%左右,仍超过102%的历史平均水平。参照日本的历史数据,1989年日本房地产最之际,其住宅价值为GDP的200%以上。而根据未经核实的市场研究数据,目前中国住房总价值可能超过90万亿元,相比于约31.4万亿元的GDP累计值,住房价值与GDP比例已达近300%。
房地产市场泡沫已经引发诸多经济学家的担忧。
“中国的房地产泡沫已经不小,房地产股的过高估值,很可能早已超过中国GDP总量,并高于美国房地产泡沫高峰时期的水平,但仍远低于当年日本的水平。日本房地产泡沫达到顶峰时,房地产股票的估值是GDP的3倍。中国的房地产泡沫还有翻番或放大3倍的可能。当日本房地产泡沫破裂时,它已经是一个高收入国家。而中国目前仍是中低收入国家,人均收入只是日本的十分之一。如果如此巨大的房地产泡沫出现在中国,当它破灭时,中国很可能经历像日本过去20年一样的发展停滞,并且是在低收入水平上。中国承受不了这样的灾难,这会使中国地坠入低收入国家的陷阱。”经济学家谢国忠表示,“现在中国的房地产价很高了还在涨,但是总有一天会高得不涨了,这时候你看钱会怎么走。这个时间大概需要两年。”
“中国经济现在主要就是房地产泡沫问题。如果这两年控制不下来,后几年会出大问题。核心不是宏观经济问题,而是结构性问题,房地产利益集团控制房价。要不坚决把它打掉,几年以后就会发生房地产崩盘,甚至引发金融危机。”教授、经济学家扬帆认为,“国家应出台更厉害的政策,让房价回归到两年前的水平。”
“从内部来看,房地产行业的泡沫可能是2010年中国经济发展的风险。范围来看,让泡沫形成或者继续增加的先决条件已经存在,比如流动性过剩,比如者和消费者的房价上涨预期强烈。如果出现了很大的泡沫乃至泡沫破灭,中长期来说会导致产能过剩、不良贷款上升和财富损失。这将是居民的财富损失,因为中国房地产率较低,在中国房地产有关的贷款相对来说占比较小,有很多是现金,或者首付比例较高。如果出现泡沫破灭,最终将导致中国中期内的经济增速降低。”瑞银证券首席经济学家汪涛表示。
“在现有的经济模式中,还没有一种模式的成功是靠房地产撬动的。相反,在房价到达之巅,往往意味着某种模式的失败,如上世纪90年代的日本和次贷危机之前的美国。房地产不具备引领经济整体向上的创新能力。我们可以建低能耗住宅,可以建高科技住宅,但迄今为止,人类还没有发生类似于互联网革命式的住宅革命,将住宅领域的经济效率提升推进至每个行业、每个领域,而以往的蒸汽机、火车、电报、石油等都起到了与互联网相似的作用。恰恰相反,房地产高涨之时说明产业高峰期已过,企业创新能力处于低谷。房地产市场是一剂清醒剂,提醒我们实体经济的复苏还有待努力。”著名经济评论人叶檀表示。
“因此要使整个中国经济从房地产的战车上平稳地下来并不是件容易的事,地产要调整,政府首先要能够容忍经济在一定阶段的减速,否则根本下不来。”刘煜辉说。
地方财政尴尬
受房地产市场波动牵连的,还有各地方政府的财政收入。从上海政府官方统计的一组数据可见一斑。2004年和2007年房地产市场景气时,上海全年商品住宅销售额分别为2064.74亿元(增长58.8%)、2706.3亿元(增长47%),对应这两年的市财政收入也出现了较大涨幅,分别为1119.72亿元(增长24.5%)、2102.63亿元(增长31.4%)。2006年和2008年房地产市场向下调整时,上海全年商品房销售额分别为2177.08亿元(仅增0.7%)、1608.47亿元(下降40.6),对应这两年的市财政收入也受累,分别为1600.37亿元(仅增11.6%)、2382.34亿元(仅增13.3%)。
实际上,不少地方的土地出让收入已经占到地方财政收入的一半以上。据国家统计局公布,2009年财政收入初步统计数为68477亿元,同比增长11.7%。其中地方本级收入32581亿元,同比增长13.7%。对应中指研究院的研究报告,2009年中国土地出让金总金额达15000亿元,其中70个大中城市出让金计10836亿元,比2008年增加140%,比2007年增加49%。照此粗略估算,土地出让收入占到了地方本级收入的46%。
地方财政对地产市场过度依赖的原因在于,因土地出让金不纳入财政收支,它成为了地方政府收入的最重要来源。“关键问题还是税收体制问题,地方税收太少,而且现在地方政府没有融资渠道。虽然从去年开始代发地方政府债券,但每年发2000亿的地方债券,根本是杯水车薪。”国务院发展研究金融研究所范建军对本刊记者说。2009年市场的一个反常现象或能说明这个问题。2009年房市量价齐升,势头良好,上半年的土地成交面积同比却出现大幅下降。究其原因在于,上半年受益于4万亿背景,地方政府通过基建配套贷款、国家建设资金划拨等有了不少融资渠道,控制了土地供应。然而下半年,有意识控制地方政府融资渠道后,地方政府再次启动土地财政模式,土地供应量随即快速攀升。
对房地产过度依赖的后果是,一旦房地产市场出现调整,地方政府很可能面临入不敷出的尴尬境地。
“并且,一个地区的发展重心若不在科技、工业、、农业上,而是靠既有的土地买卖来产生收入,是不可持续的。像沙特阿拉伯这类国家,在人类历永远是阶段性地存在,没有后劲。石油卖完了怎么办?即使没卖完,石油时代过了,又怎么办?所以土地出让收入的多少与这个地区经济发展的程度要有一个合理的分配关系,不能过高。”教授顾雷对本刊记者表示。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
