[摘要] 市场上阶段性房屋产权的价值究竟如何决定？是随着土地稀缺度的增强而上升还是随着产权时间的递减而下降？这与物业税有何关系？
市场上阶段性房屋产权的价值究竟如何决定？是随着土地稀缺度的增强而上升还是随着产权时间的递减而下降？这与物业税有何关系？
两种矛盾和冲突的价值规律
我国目前实施的是70年或50年的阶段性房产权制度。这一制度在福利分房制度改革时期产生了重要的破冰作用，是渐进式改革的一个历史性选择。然而随着时间的推移和市场经济的发展，由此带来的市场和制度问题也日益凸显。
在经济发展过程中，尤其在城市化进程中，土地这种有限资源总是会越来越稀缺，从而因“物以稀为贵”得到价值的提升，地上建筑物的价格随之水涨船高是一种趋势。然而，阶段性产权的时间规定性却使房产的价值无法循此规律运行。因为有了时间的限制，其价值必须是另一种算法，即70年或50年的产权用一年少一年，产权到期后，虽然土地及房产的客观价值仍在或更高，但对权属人来说，其资产意义上的房产价值却已完全归零。
就此来看，阶段性产权本质上只是一个长期租约，购房者所支付的其实也只是长期租金，因此从长期看，不论其他商品价格如何上涨，阶段性产权房屋的资产价值都会随时间的推移而逐步减损，尤其二手房的价格根本就不存在长期持续上涨的逻辑基础。
由此，我国房地产市场实际上就存在着两种不同方向运行的价值规律：一种是土地及地上房产价值随着城市土地稀缺性的增强而不断向上运行的价值规律，这是由经济运行和发展的大规律决定的；另一种是阶段性产权价值随时间推移逐年递减的价值规律，这是由市场契约和相应的国家法律决定的。两种价值规律都是“硬道理”，但它们却会以相互冲突的形式作用在同一处房产上，那么市场上阶段性房屋产权的价值究竟如何决定？是随着土地稀缺度的增强而上升还是随着产权时间的递减而下降？不同价值规律的内在矛盾意味着市场上存在着两只不同方向指挥的“看不见的手”，从而必然使市场功能发生紊乱。
从这些年市场实际运行情况看，上述两种矛盾和冲突的价值规律往往会交替产生作用，并以“轮番执政”的方式表现出来。房产价格时而因土地稀缺度凸显被提高，时而因阶段性产权内在价值的时间减损被降低，市场则往往在一阵狂热之后突然降温。狂热的背后是对土地稀缺的热捧，降温的背后则是交易者在阶段性产权下对买房与风险的考量，真实的住房需求和供给对价格的影响反而位居其次，投机因素以及政策的宽松或收紧也只是更大幅度地助涨助跌而已。
制度和政策的两难困境
阶段性产权在带来市场价值矛盾的同时，也使政府在未来的制度和政策选择上面临两难困境。
，这一制度是无法独立地支撑房地产市场运行70年的，否则将会置政府于“不仁不义”的尴尬境地。设想一下，阶段性产权制度一直持续下去，70年后，房产持有人的资产在产权所属的意义上自然归零，届时依据法理可以从居民那里无条件收回房产权的政府将怎么办？目前《物权法》只有一个模糊的“自动续期”的规定，但怎样续？有偿续还是无偿续？续多少年？这些问题都还悬而未决，并且颇有争论。事实上，无论有偿续期还是无偿续期，政府都会处于一种尴尬境地。
所谓无偿续期，可理解为再制定一个统一优惠政策，像农村土地承包责任制一样，将产权时限福利性地向后推移。但这样不仅会倒退为一种另类的福利分房制，而且必将面临关系社会分配公平正义的巨大挑战。因为居民房产的获得途径原本就与农村人人均分的责任田和宅基地有着本质的不同，即便福利分房，也是要支付一定数量房款的，谁也不能无偿地得到任何一处房产。而无偿续期则意味着国家将包含着地权价值的房产无条件地送给原房主，这无疑是对无房者的不公，而有房者之间又会因房屋大小而形成不公。展望未来，在经济政治越来越趋向民主的社会中，政策上人为的分配不公是不可能为全社会接受容忍的。
所谓有偿续期，可理解为政府对可收回的房产或再卖给原主或以再向原房主续租，但如何定价？如果优惠出售或续租，同样有上述的公平问题，如果按市场拍卖价出售或续租，则不仅将使政府面临巨大的人道主义挑战，而且也将使政府作为产权者站在了失去产权居民的对立面，成为市场的另一方，从而导致政府功能错位。
显然，无偿续期将使政府陷于“不义”，有偿续期则使政府陷于“不仁”，都是很难操作实施的。
第二，强制性地征收物业税，又难以回避与阶段性产权同生共在的法理问题。
首先，阶段性产权作为一种市场契约，是在国家既定的法律框架下形成的，以性产权取而代之并辅之以征税，实际上是要转换契约，这就必须征得全体签约人的同意，仅此一条，现在能做到吗？
其次，阶段性房产权中也是包含着阶段性地权的，即便地上建筑物已经破损，房产价值需要重新评估，其产权中的地权价值也不会发生变化。
由此看来，一方面，阶段性产权作为由福利分房到住房市场化的过渡性制度安排，其重大局限和问题决定了它无法为市场提供一个长期有效运行的制度框架，不仅很难真正实施到底，目前就已经引起了市场的价值矛盾和混乱；另一方面，在阶段性产权契约存在的情况下，强制性地将其变更为性产权并征收物业税又存在法理不通的问题。向后展望，这一制度持续的时间越长，居民所持房产权的时限越是缩短，市场就越是不稳定，政府面临的问题也越显严峻，制度建设和政策调整的余地更是越来越小，越来越被动。因此，制度建设和政策选择的时间窗口不宜长期后移。
成为性产权的路径
上述市场价值规律的矛盾和政府的两难选择反映了我国房地产市场的深层次制度问题：由于产权不完整，产品也不能选择，居民只能就一种固定的长期租约进行买卖。一个产品不能选择的市场不是完整的市场，实质上只是一种“半市场”状态。从范围看，物业税是在有产权的完整市场状态下才可实施的税种，因此，如果我们需要一个完整的市场，如果我们必须解决阶段性产权中隐含的未来制度和政策难题，就要将性房地产权的选择权交给公民，允许其自主地将阶段性产权变更为性产权，变更的方式则是自愿交纳物业税。由此，物业税——或者更准确地说是性地产税——自然就是一个可选择的税种。
上述逻辑表明，在阶段性产权不能强行变更的情况下，选择性物业税本身也是一种被动性选择，但却是完善市场和顺应市场价值规律的关键性一步。由于是可选择的，一方面，它在满足一部分高收入群体拥有性房产权愿望的同时，也促使其自愿对政府税收作出贡献；另一方面，它能够均等地给全体公民以不纳税的自由，也就保证了中低收入者不因税收增加而影响其正常生活。
就现实性和操作性来看，与近期探讨酝酿的其他一些思路，如规定减额度、只对第二套或第三套住房征税等等相比，选择性物业税既不存在涉及私有产权的复杂统计问题，也不存在涉及公平正义的对象以及额度等复杂的政策问题，因此能够以较快的速度付诸实施。至于具体细节，如税率是否合理、房屋价值如何评估等，也都有在实践中逐步完善的余地，公民可以对不合理的税率用脚投票(不纳税)，政府也可根据公民纳税情况对税率进行灵活的调整。因此，如果说“一刀切”地强制性征税需要慎重的话，那么，在部分城市物业税已“空转”6年、征税的技术条件和工作基础基本具备的情况下，一个各方面都难以找出反对理由从而阻力的可选择物业税制度应当是能够尽快推出的。
对市场定价机制的影响
性产权和物业税的自由选择看起来虽不能强行增加者的持有成本，却会使阶段性产权随时间减少而价值减损乃至归零的远期前景豁然清晰，从而对市场定价机制形成深刻的影响。
纳税的自主选择必然使市场上的房产分为交税和不交税两类：交税者在看好房产保值的同时，也要有相应的经济能力；不交税者或者认为交税保值不划算，或者缺乏经济能力。此时房价的高低直接关系交税金额的多少，必然影响人们的纳税选择，进而影响房价。而租售比、收入比、利率等对房价长期走势有启示意义的指标也必然会对人们的决策产生重要影响。
就租售比而言，目前一些大城市房地产市场1:500的租售比意味着房产40多年才能收回成本，而实际上一些商业产权的住宅到购买者手中时产权只剩了30多年。由此可看出不合理的房价会使人们无论选择纳税还是不纳税，都要承受明显的亏损。
就利率而言，任何一项长期，只有预期较多地超过国债或银行长期存款无风险的利息时才有真正意义上的利润。阶段性产权的租金是有时间限制的，购买并持有是否比银行长期存款更划算，除与利息对比外，还需考虑本金问题。如此算下来，在目前的房价、租金和利率下，购买200万元房产的年租金至少要在12万元以上才能与国债或银行长期存款的无风险打个平手，那么，买房和存款哪个更划算？人们不能不慎重考虑。
就“房价—收入比”而言，房产虽然可以，但居住还是其功能，而对于由大多数百姓收入购买力决定有效需求的普通商品房来说，房价高低不看“房价—收入比”又能看什么？退一步说，即使投机者可以不看此指标盲目，选择性物业税实施后，房产价格的高估值必然使权属人的交税金额水涨船高，导致更多人无力选择纳税，这样一来，更多的阶段性房产权价格必然随时间的推移出现重心下移。
由此可以看出，可选择的物业税在价格问题上不可能对人们的预测施加任何倾向性的影响，但由于纳税是一种长期的选择，房产权属人在权衡抉择的同时，也必须将眼光放长远，此时，租售比、利率、收入比等指标的重要性自然凸显，而不同房产权的价值评估则会成为一件较为复杂的事情，以至可能出现专业的房产评估需求大增的情况。至于房产的交易价格，将可能更多地取决于每一处房产的具体情况，囤房者很难再漫天要价，赚钱的空间自然会在人们纳税或不纳税的权衡中大大压缩。事实上，与商品市场一样，一个正常的健康发展的房地产市场也应是能够根据产品品质差别化定价的市场，房产价格齐涨共跌的现象是不正常的。
关注内在质量和长久保值性
物业税的选择性促使购房者以更长远的眼光看待房产价值，更多地关注其内在质量和长久的保值性，从而也就强化了市场的选择性，有利于通过竞争性的市场提升房地产的质量和水平，对切实改善人民居住质量和房地产业的长期健康发展将产生积极影响。
城市建筑不仅是人们生活工作的场所，还作为城市化最重要的硬件承载着时代发展的历史和文化内涵。古今中外的历史证明，包括民宅在内的不同时期的精品建筑往往会作为城市精神的象征，供人们使用和欣赏数百年。我国目前正处于城市化进程中，从发达国家的情况看，这一阶段是房地产业发展的时期，也是大量城市精品建筑涌现的时期，一个城市往往因一处处极富特色和文化内涵的精品建筑群落而声名鹊起。但是，这种情形在一个“倒地”都能赚大钱的市场氛围下是不可能出现的。正如企业完有会导致“者缺位”一样，阶段性产权导致的潜在问题是产权者缺位，无论购房者还是建房者都会潜在地将70年或50年作为建筑物的生命周期，从而削弱对住房产品内在品质的要求。
只要房子不愁卖，房地产商就不需要精品意识，大量的投机购房者不必在意房屋质量，真正自住者则被迫恐慌性买入。这样下去，最终呈现在我们面前的城市将是什么样子？子孙后代从我们这一代人手中被迫接下来的又是怎样的房子？品质是建筑物的生命，也是居民生活质量提升的标志。现在房产需求的相当一部分是改善性需求，然而“大房子”并不是改善性需求的全部内涵，如果人均居住面积的扩大与住房的粗制滥造并行，那就不仅是改善性需求的悲剧，也将是我国城市化发展的败笔。市场经济最核心的内涵是通过竞争求发展，任何产品内在质量的提高都需要竞争的环境，需要让购买者成为“上帝”。从这个角度看，性产权和物业税看起来只是多了一个选择，但它却促使购房者更多地关注房产的内在质量和长久保值性，从而也就迫使房地产商在房产品质上下工夫，使“值得持有”作为产品的卖点。也只有形成这样一种市场环境，我国的房地产市场才能真正踏上健康发展之路。
迫使过多的短期逐利资本退出房地产市场
选择性物业税在使中高收入群体获得“恒产”并成为有尊严的纳税人的同时，还能在相当程度上阻止者对普通百姓住房权益的损害。
所谓属于普通百姓的住房，是指那些建设成本不高或区位并不明显的住房，它们在市场上属多数，本应与普通百姓的购买力相适应。目前此类住房价格之所以高企，在相当程度上是投机者为追求财富，往往多套乃至批量地保有此类房产，人为地造成市场供求紧张，抬高了价格，以至使越来越多的普通百姓逐渐丧失了对此类住房的购买力。资本的需求与民众的住房需求是不一样的，真正的住房需求会受消费者支付能力的约束适可而止，资本的需求却是贪婪无止境的，无论盖多少房都无法满足资本的囤房需求，何况土地资源是有限的。因此，当前市场整治的着力点，应是阻止投机者用资本囤积住房的方式抬高普通商品房的价格，从而侵占大多数普通百姓的居住空间。
那么实施选择性物业税对此有何作用呢？可以肯定的是，由于有了选择性，对于中高收入者来说，可以纳税的方式获得“恒产”，有房的普通百姓权益没有增加也不会受到损害，但他们可能会更多地倾向于不纳税，因为对于只有一套住宅的普通百姓来说，其住房价格升到多高也只是纸上富贵，跌到多低也不影响其一生(70年或50年)的居住功能。而对投机的一部分资本持有者来说，选择就不是那么简单了。事实上，在阶段性产权房屋价格已升高到离谱、而其价值却用一年少一年的减损情况下，投机者之所以还会对房价上升下赌注，除持有成本过低外，还因为市场普遍对产权到期后政府可能作出的政策退让抱有幻想。比如政府不可能强行收回产权，甚至会有更优惠的政策等等。可以设想，选择性物业税一旦推出，不纳税者幻想得到的政策优惠是不能得到纳税者容忍的，因而政府也就完全被推到了一个公平正义的立场上，阶段性产权到期后，除对贫弱老年人给予必要的人道照顾外，对于普通公民，给足了纳税选择权的政府对于其拥有性产权的房产将依照法律收回“没商量”。
在高房价下，这样一个前景展望，不交税的房产价值只要远期是减损的，近期的价格就很难向上，多套或成批持有房产者如果继续赌房价上升，就要付出税收成本，因此无论选择交税还是不交税，利润空间都会受到挤压，这就迫使过多的短期逐利资本退出房地产市场，最终将真正的住房消费需求空间还给普通百姓。□(文/李琨 作者为国家发展改革委经济研究所研究员）
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