2月份居民消费价格指数(CPI)高达2.7%,超过了2.25%的一年期存款利率,市场对于加息的预期由此又有所增强。如果利率进入上升通道,市民偿还房贷的压力将逐渐加重,因而要买房办贷款就要多费点儿心思了。适当提高首付比例、选择合适的还贷工具,或者提前还款,都可以节省利息支出,减轻还贷压力。
适当提高首付比例
央行一旦加息,市民贷款买房,就要按照新的贷款利率偿还利息。今年的状况又与往年不同,受到贷款规模的限制,很多银行都减少了房贷利率优惠比例。要减少利息支出,市民不妨多付一些首付款。
据了解,虽然大多数银行目前都没有完全取消首套房贷的七折利率优惠,但对七折利率的审批却更加严格。与以前大多数首套房贷都能获得七折利率优惠的情形不同,现在七折房贷的比例已大幅降低。很多办理首套房贷的市民只能获得八五折的房贷利率。
有银行人士告诉记者,在银行“风险定价”的原则中,对于首付比例较高的房贷,银行会认为其风险较低,因而可以考虑在贷款利率上多给出一些优惠。如果加息带来的利率上涨不可避免,市民可以通过提高房贷首付比例,减少贷款本金,争取更多的利率优惠来节省利息支出。
目前期限在五年以上的贷款基准利率为5.94%,假设央行一次加息0.27个百分点,新的基准利率为6.21%。目前的七折利率为4.158%,而新的八五折利率则为5.2785%,二者相差1.1205%。以一笔30万元、20年期、采用等额本息还款方式的房贷为例,以前能获得七折利率,则每月还款额为1843.01元;加息以后只能获得八五折利率,则每月还款额为2026.31元,每月要多还款183.3元。如果市民仍能获得七折利率,则新的七折利率为4.347%,与加息前的七折利率相比,只高了0.189%;加息后每月还款1873.26元,每月还款额只增加了30.25元。
还房贷要选好省息工具
据了解,目前已有多家银行在天津市推出了具有理财功能的房贷还款账户,市民将闲置的资金存入这种账户,就可以抵扣贷款本金,从而大幅度节省利息支出,使自己的还款负担减轻。
比如中信银行的“存贷宝”,银行会将办理了个人住房按揭贷款的市民存入存贷宝账户中超出3万元以上部分的活期存款视同为提前还款,抵扣贷款本金。如果市民遇到新的机会、开支计划,或者急需用钱,也可以随时支取存在存贷宝账户中的存款,包括被视为提前还款的部分存款。银行每天根据存贷宝账户中的资金情况计算抵扣,每月定期汇总支付到存贷宝账户中,这样即使账户中的资金经常变动,也能节省利息。
又如渤海银行近日推出的“好益贷-返利型”产品,也是通过将市民的存、贷账户进行关联,使市民存款账户中多余数量的存款视同提前还款,自动将省息金额以现金形式返还到市民账户中,为市民节省贷款利息。假设市民申请了一笔金额为200万元、期限为30年、利率为5.94%的住房贷款,采用等额还款方式,如果市民在还款账户中存入100万元,年即可每月节省利息4860元,在整个贷款期限内累计能够节省的金额达74.4万元。
提前还款可以年底再办
对于已经在还房贷的市民来说,要节省房贷利息支出,提前还款也是一个好办法。但除非房贷合同中有约定,大多数市民的房贷都是从每年1月份开始使用新的贷款利率计息。这样即使今年央行不止一次加息,对于大多数市民来说,每月的还款额也要从明年1月才开始增加,因而市民可以等到年底时再办理提前还款。
假设市民今年年初时办理了一笔金额为50万元、期限为20年的“七折利率”按揭贷款,采用等额本息的还款方式。这一年中,市民每月还款额为3071.69元,20年后还清时利息总支出为237205.82元。还款一年,市民的贷款还有483619.89元未还。如果这位市民年底时提前还款10万元,保持还款年限不变,则每月还款额将减少到2436.55元,19年后还清时利息总支出为192392.6元。这样,市民月供减少了635.14元,利息总支出减少了44813.22元。
如果银行允许,市民提前还款时还可以变更还款期限。假设这位市民在提前还款10万元的同时,申请将还款总期限缩短为15年,则其每月还款额变为3016.04元,14年后还清时利息总支出为143554.62元。这样,市民每月的还款额只减少55.65元,而利息总支出则减少了93651.2元。
市民提前还款前,要考虑好自己近期内是否还有大额支出的可能。如果到时再申请新贷款,碰到央行加息,就要按照新利率还款,那样反而可能不划算。
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