[摘要] 3月12日，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所、中指研究院联合主办，搜房网独家承办的2010第十届中国房地产发展年会在北京饭店盛大召开。
3月12日，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所、中指研究院联合主办，搜房网承办的2010第十届中国房地产发展年会在北京饭店盛大召开。本届年会主题为“中国房地产未来十年”，从思想、政策、产品、创新四个维度对中国房地产未来十年的发展趋势进行深度思辨，寻找中国楼市的可持续成长之路，建设中国楼市更美好的明天。
以下为中国房地产动态政策设计研究组核心成员、中指研究院常务副院长黄瑜女士在年会上的精彩发言：
中国房地产动态政策设计研究组核心成员、中指研究院常务副院长 黄瑜
各位来宾，媒体界和企业界的朋友，大家下午好！荣幸有机会在2010第十届中国房地产发展年会就2010年的中国房地产市场走势与大家进行一个沟通和交流。刚才秦主任已经介绍，我们跟建设部政策研究一块组成了房地产动态政策研究组，我们研究组经过一年多的研究，专门做了中国房地产中长期发展动态模型，这主要是中国国民经济宏观经济的动态模型和房地产动态模型，结合中国房地产市场特征来设立的。包括房地产供给、房地产需求、房地产价格、城镇居民收入以及房地产政策，还有房地产人口等六个模块和22个方程。
影响中国房地产市场三大因素 政策因素最突出
从这个模型我们可以看到，影响中国房地产市场的主要因素有政策因素、外部环境因素、房地产市场内部因素，影响因素当中政策是发挥了很重要的作用。从这三个因素当中分别可以解释市场中的47%和31%、22%的市场变化的情况。
当然可以看到，政策的因素占了47%的影响比例。根据这个模型我们对2009年的市场进行了相关的检验，加市场预测数和实际的数字主要的市场指标销售面积、销售指标、销售价格以及施工面积进行对比，误差在3%到5%之间，对2009年市场的超常的增长，通过模型可以看到，主要发挥作用的是信贷超额投放、降息、减税，根据模型的预测，正常的增长率，2009年相对于2008年应该在11.5%，18%的增长率是08年的抑制消费，降息对增长率的贡献4%，减税的贡献2%。
信贷超额投放使销售面积增长了4千万，降息增长了2400万，减税使销售面积增长了1600万，这几项综合起来增长面积是8千万。基于这个模型我们对2011年市场进行了主要经济指标的预测，2010年从预测模型可以看到，销售面积我们预测会下降4.4%到6.5%，从数上来说，在8.76亿到8.95亿平米之间，销售面积量上来说是前低后高，如果从增长率上来说应该是前高后低这样的状态。
从不同城市来看，2009年整体量来算，一线城市由于2009年的房价上涨过快，2010年销售面积有可能出现一些下降，二线城市销售面积可能保持在5%到10%的增长。从施工面积上来看，在2010年会有15.7%到20%的增长，2009年下半年施工面积和新开工面积的增速大大超过上半年，这会对2010年下半年的市场供给带来有力的支撑。
从商品房价格看，2010年商品房均价大概有3.3%到6%的增长，从不同的城市上来看，一线城市大概房价会在四季度出现一定程度的调整，二线城市价格可能会保持5%到10%的增长。谈到房价问题大家都比较敏感，大家都希望知道房价到底怎么样子，这里我也对房价做了简单的分析。从这图表可以看到，我们把从福利分房取消之后，从1998年到2009年大概十一年间，我们房价的增长，GDP的增长，人均GDP的增长，人均可支配收入的增长做了对比分析，在过去十一年中我们住房均价大概增长了1.41倍，GDP增长大概2.97倍，人均GDP增长大概2.7倍，人均可支配收入增长2.17倍，居民储蓄存款增长3.96倍，可以看到房价增长是远远不如GDP等增长的。
我们也可以分为两个连段，2004年之前到2004年之后到2009年，2004年之前，房价增长远远不及GDP的增长，后来的五年，尽管增长率上来了，可以说了一部分，但是我们增长率在水平来看还是不如GDP、人均可支配收入等增长。
从不同城市来看，我们分成几类，类是上海住宅的均价增长高于我们GDP的增长，人均可支配收入的增长，以及储蓄的增长。像北京、深圳这些城市，住宅均价的增长高于人均可支配收入以及GDP，但是低于存款的。从天津、武汉、重庆来说高于可支配收入，低于存款。南京、广州均价增长几乎是低于GDP、人均可支配收入、存款。同时我们把这个指标对2004年之后的情况进行了分析，这几年房价出现了过快上涨，其中北京、上海、广州、深圳住房均价增长是高于GDP、人均可支配收入等指标，像天津、南京、武汉和重庆这几个城市住宅均价的增长仅仅高于可支配收入，但是与GDP、存款增长的涨幅基本接近，并没有说是超出，这是主要城市的情况。
可以看到，在我们综合了相关分析，中国房地产确实和中国经济紧密关联，中国房地产有今天的发展，我觉得与中国经济的发展紧密不可分的。有人说中国房地产支柱产业的地位，这不是我们说出来的，是在中国经济发展中体现出来的，可以说未来房价，或者房地产市场应该与我们经济紧密关联，中国经济的蓬勃发展为房地产市场形成了有力支撑。
对于房价来说，我们也有很重要的支撑因素就是高地价，这是房价的主要构成成本。2004到2006年间，各城市的主要地块，可以看到楼面低价只占房价的30%左右，那么2007年之后，成交的地块大概占的比例越来越高，在图表上也可以体现，到2009年的时候我们做了北京热点成交地块的分析，楼面地价占到房价60%，广州一些地块占到70%，甚至一些地块接近当期房价，从某种程度来说，给未来房价形成了有力支撑。
政策因素将对2010年房地产市场产生关键影响
对2010年市场中有个很重要的影响因素就是政策，今年的政策和2009年初所看到的完全不一样，2009年是宽松的政策，今年政策一下由宽松变为调控，自然而然对我们市场的影响也比较大。从过去可以看到，从2004年之间，我们各类政策的出台使得我们房地产业千锤百炼，从这一系列政策的出台来看，从我们动态模型分析，货币政策是重要的一个关键，刚才我也分析了我们超额的信贷投放对于2009年的影响是什么样子，这一轮我们货币政策仍然会对我们市场造成很大的影响。但是我们对货币政策也进行了详细分析，我们可以看到从紧的货币政策对房价抑制的作用大概有一年的滞后效应，但是宽松的政策一旦执行，我们房价起稳回升还是相对较快的，而且这种快应该是在三个月到半年，但是从紧的货币政策对房价的上涨抑制作用有一年的滞后性。
从价和量的关系来看，货币政策的调整，从紧的货币政策使得量在一季度到半年左右发生变化，价是滞后于量的变化，大概半年左右。在2010年市场当中，09年宽松的货币政策在2010年上半年市场仍然发挥很重要的作用。除了货币政策之外，我希望大家一个是关注土地政策，根据动态模型可以看到，土地政策对于整个房地产市场的影响是有0.69到0.38的影响量值，显著。
此外，保障性住房的政策也需要大家关注，尽管在过去我们的研究当中，保障性住房对2009年之前的市场影响不是很大，如果超过一定得边界，影响是大的，09年我们做过分析，保障性住房占市场供应量达到20%以内，对市场没有什么影响，超过这个范围会有很大的影响。从2010年各地发布的保障供应房的量来看，北京会占到50%，上海60%，天津40%，深圳40%，重庆30%，南京也会超过30%，这是根据各地计划整理出来的，但这是各地的计划，实际落实情况怎么样要看具体情况。从2009年的落实情况，2009年各地政府保障性住房实际完成的量大概只占计划量的没有超过40%的。
2011年房地产市场前景仍然看好
从的数据可以看到，一二月和开发建设是显著增长，显著增长30%以上，新开工面积增长37%，商品房销售面积和销售额相对于09年年底有所下降，但是同比增长仍然处于历史高位。从重点城市的成交情况来看，同比增长和下降的城市各一半、北京、天津同比仍然在增长，而且价格保持平稳，长沙、武汉、重庆今年一二月份成交面积同比增长，价格在稳步持续上升，广州成交量基本持平，价格有小幅度下降。
在年初市场中确实也有一些重点的楼盘发挥了很重要的作用，主要城市当中的楼盘我们也进行了分析，从分析中也可以看到，大盘或者好的楼盘在市场中的份额持续提升，并且是有特质的楼盘，这些楼盘在市场中遇到调整时，不仅注重销售技巧，而且也注重了居住生活理念和策略。根据这些情况我对2011年的市场建议，建议大家持谨慎乐观的态度，对于中国房地产市场我们从模型中可以看到，前景仍然好的，我们持乐观的态度。
中国房地产有两个重要的支撑因素，一个是经济的基本面，另外是人口的结构和城市化进程，应该说保证了房地产市场未来的高增长性，可以看到我们是欣欣向荣的产业，也希望在座的企业家抓住未来的发展机遇，促进行业的健康发展。
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