[摘要] 2009年下半年始,房地产信托因地产企业“饥渴”的融资需求而持续火爆,并且将这一热潮延续到2010年初。业内人士预计,房地产信托或在2010年再度成为融资和信托平台中的“名角”。
2009年下半年始,房地产信托因地产企业“饥渴”的融资需求而持续火爆,并且将这一热潮延续到2010年初。业内人士预计,房地产信托或在2010年再度成为融资和信托平台中的“名角”。
◆ 10%——以高率吸引眼球
最近,银行客户对且率较高的集合信托产品异常渴求,这和前一段时间证券市场并不“靠谱”的率有着直接的关联。按照去年最后一个交易日的收盘价3277点计算,2月1日上证指数收盘报2941点,一个月时间跌幅超10%。
而更让跌眼镜的则是曾经的“王”——新股,在近日新股密集的发行档期下,上市首日涨幅能超过一倍的几乎是屈指可数;而关于首日破发的担忧和机构打新被套的负面消息则是铺天盖地。这也使今年者对打新股的热情和期望值明显降温。
“有个朋友手中有200万元闲置资金,现在急于找个稳健的品种。”一位业内人士向记者透露。而基于类似较者的需求,房地产信托产品常常颇受追捧。但资金在当下,又常常进退失据,者也担心房价下行或来自房企的其他风险导致信托不能兑付。
根据用益信托的统计数据,在包括金融、地产、基建、能源和交通等领域,到房地产企业的信托产品平均率,年化可以达到8.25%-9.00%。“一般来说,房地产集合信托产品的年化率可以达到10%甚至更高,而这主要和借款企业的资质及项目的空间来衡量。”中泰信托研究部总经理助理盛大向记者表示。
而信托从业人士刘擎透露:“相对于银信等产品,房地产信托在信托行业一般被视作高风险、高产品,通过信托平台借款的房地产企业一般的融资成本在年化15%至20%,减除信托报酬和银行、律师等成本,者拿到10%甚至更高的率并不奇怪。如果低于这个标准,者则会认为风险和不匹配,导致不能发行成功。”
房地产信托产品获得追捧还与其他机构的所谓针对客户的专户理财遭冷有关。自去年下半年以来,基金一对多、券商小集合纷纷以100万元的门槛亮相,和阳光私募以及私人银行竞争,以分得理财市场的一杯羹。而在一段时间后,这类产品所交出的答卷不像当初所想得那般绚丽后,者也在各家机构的产品攻势前迷失了方向,诸如私募客户从“一对多”业务中二度回归的案例不在少数。刘擎表示:“不少信托公司观测到人在公募基金、私募基金、股市和房地产之间的徘徊,加紧了客户的争抢,中融信托等公司还成立了私行部,专攻信托营销。”
◆ 房企“嗷嗷待哺”
年初,信贷政策尚犹抱琵琶半遮面,但和去年的天量信贷相比,业内普遍预计今年的整体信贷规模在控制上或更加严厉。“年初我们肯定把握尽量收紧的原则。”一位业内人士透露。而这和1月份前两周新增信贷规模超过1万亿不无关系。
“从信贷角度看,如不出大的政策转向,全年预计可供投放的资金量在7.5万亿,减除与2009年4万亿配套的后续资金,减除为保民生保就业的投放,考虑到银监会要求‘农业、小企业信贷投放增速高于全部贷款增速、信贷投放增量高于上年’等因素,留给房地产这个行业的融资空间可以用逼仄来形容。”刘擎表示。
从总量上推导,今年房地产企业的输血管口明显收窄,而记者采访的大部分房企都表示,宁肯把今年的融资情况估计得再严峻些。
除此之外,更加严格的信贷政策也陆续出台。在年初的银监会2010年工作会议上,刘明康就明确指出,2010年将高度关注房地产市场变化,严格执行有关信贷政策,加强对房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。另外,相较于去年“人人有粥喝”的局面,银监会在去年底265号文中《中国银监会厅关于加强信托公司房地产、证券业务有关问题的通知》也明确对需要融资的地产企业提出了资本金比例、资质和四证等硬性门槛。
但是,层也并没一刀切地将房地产融资的口子全部封堵,银监会要求“严格控制高耗能、高排放和产能过剩行业贷款,在促进经济结构调整中优化信贷结构;高度关注房地产市场变化,严格执行有关信贷政策,加强对房地产贷款业务的监督管理和窗口指导”,而各家银行也陆续根据贷款集中度等情况制定自己的标准。总体来说,2010年只有优中选优的房企才有可能获得银行和信托资金的支持。
“地产大鳄们的资金压力不比小企业好到哪里,但是凭着手中的土地或其他项目可能会相对容易获得信贷支持,但总的来说今年房地产老板们的日子并不好过。”上海市城市经济学会的一位高级经济师向记者表示。
据用益信托工作室的不完全统计,截止到2010年1月16日,去年房地产信托募集资金规模达447亿元,位列。而在2009年的最后一个月中,房地产信托在寒冬中迎来了春天:数据显示,共有17家信托公司成立33款房地产信托产品,单月共募集82.34亿元,占到信托产品总募集金额的60.21%。而业内人士预计,今年面对着“嗷嗷待哺”的许多地产企业,房地产信托理财市场的需求将更加惊人。
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