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第二波房贷违约潮侵袭美国 大麻烦能否演变大危机

经济参考报   2010-01-07 07:22

[摘要] 美国楼市正迎来继次贷危机后的第二波违约潮,此次发源于中高收入群的优级房贷违约风潮,将成为美国楼市乃至其整个经济体复苏路上的一大麻烦。与次贷危机由不力和地产泡沫破裂所造成的原因不同,此轮违约潮来自美国已持续数月之久的就业危机。

美国楼市正迎来继次贷危机后的第二波违约潮,此次发源于中高收入群的优级房贷违约风潮,将成为美国楼市乃至其整个经济体复苏路上的一大麻烦。与次贷危机由不力和地产泡沫破裂所造成的原因不同,此轮违约潮来自美国已持续数月之久的就业危机。

优级贷引领违约潮

根据美国通货监理局(O C C )以及储蓄机构监理局(O T S)公布的数据显示,缴款60日以上的房贷,2009年第三季已经比前一年增至83 .8万户。而且最近三个季度优级房贷的止赎数量增速显著提高,增幅大大高于同期公布的次级房贷的新增止赎数,显示优级房贷违约激增正在成为美国经济复苏道路上的新麻烦。

 优级贷的房主很多在此轮危机中沦为失业大军的成员,是造成大量未还贷违约的重要原因。编写标准普尔/凯斯席勒房价指数的两位经济学家席勒(R obert S hiller)与凯斯(K arlC ase)说,失业潮冲击的对象不分贫富,因此房贷违约仍将在今年续增,为美国楼市复苏带来压力。去年就已有愈来愈多优级房贷(prim e)的房贷户还不出钱,而即便今年的经济复苏前景乐观,这种趋势仍将继续扩大。在耶鲁大学担任教授的席勒说:“房屋取消赎回权与查封将继续 发 生 , 不 只 是 次 贷 的 房 子 , 也 包 括 优 质 房贷。这使得一大批房子现在虽然有屋主,却是潜在的止赎对象。”

美国房贷银行协会首席经济师布尔曼指出,在查封的止赎房屋中,利率可调整型(A R M)优级房贷所占比率在2009年倍增至10%;固定利率优级房贷所占比率也倍增至1 .95%。

值得注意的是,当基准利率大幅下降,可调整型房贷的每月还款金也随之减少时,这种房贷的违约率却大幅上扬。布尔曼说,今年重设的调整型房贷还款金会大幅降低,但是借这种贷款的房主通常是很勉强去买房的人,所以照样还不出钱。

美国两大住房贷款融资机构———房利美和房地美的财报也显示了违约止赎仍是美国楼市的一大问题。房地美2009年第三季度信贷损失以及违约率持续上升,其中90天以上贷款违约率上升至3.33%,大大高于2008年同期的1.22%和第二季度的2.78%;此外,新增坏账76亿美元,比2008年同期上升了46%。房利美也预计,受抵押贷款坏账等影响,未来一年内公司信贷亏损或将进一步提高。

专业机构“不动产追踪”公司发布的有关数据显示,2009年10月份包括违约、拍卖和收到银行收回房产通知在内的止赎案件数量虽较9月份下降3%,但与2008年同期相比仍高出18.9%。该公司估计,2009年约有创纪录的340万家庭会收到房屋止赎通知,比2008年猛增48%;2010年该数据将刷新纪录,2011年也只会稍有改善。

中产阶级成罪魁祸首?

随着失业率的节节攀升,占美国约65%到85%的人口的中产阶级处境堪忧,导致了该阶级大量背负的原本风险较低的优级贷出现大量违约。通常而言,家庭年收入从3万美元到15万美元都属于中产阶级,华盛顿智库“第三条道路”经济学家吉姆·凯西尔则把家庭年收入4.9万美元以上列为中产阶级。

可如今这些数额和定义在失业潮面前显得多余,越来越多人(包括中产阶级)能否取得收入成为首要问题。美国雇主近两年共裁员720万人,创大萧条以来纪录。根据彭博社调查,美国2009年全年的平均失业率预估将在10%以上,将是1948年开始调查失业率以来纪录,超越2008年创下的26年高点9.3%。

凯斯说:“裁员不分薪水高低,有钱人、低收入户与中产阶级都会遇上裁员,而这些人都可能会有房贷。”失业的屋主最终将放弃缴款,房屋被收回的状况继续增加。

除此之外,美国商业地产面临的困境同样令人担忧。近日穆迪商业地产价格指数显示,与2007年的峰值相比,美国商业地产价格迄今已经下跌41%。公司IN G C larion Partners的分析认为,从目前到2012年,有价值1.4万亿美元的商业地产贷款将到期,其中有大量贷款为2007年所贷,而当时正是有毒资产问题最严重的时期。由于者原先对市场的预期不切实际,前些年价格上涨过度,加上市场可能存在欺诈行为等因素影响,商业地产市场十分混乱而难以清理。

难以酿造新一轮危机

与次贷危机时爆发后政府再收拾烂摊子不同,此次美国政府在经历过次贷危机时的救援措施仍没有停歇,能够一定程度上控制风险,不至于酿成新一轮危机。

凯斯也认为,这波优级房贷违约潮应不足以摧毁美国今年可能出现的房市复苏。毕竟现在的优级房贷不像当初次贷式的“空手套白狼”,金融机构不至于蒙受杀伤力很大的损失。

美国总统贝拉克·奥巴马曾经承诺,要帮助900万户美国家庭保住房产。奥巴马政府推出的7000多亿美元经济援助计划中,涵盖用于拯救楼市的750多亿美元。受益于刺激政策,2009年下半年,美国居民住房市场出现回暖迹象。

美国房地产经纪人协会公布的数据显示,美国旧房销售量2009年11月份比前月增长7.4%,经季节调整按年率计算为654万套,为2007年7月以来水平。该协会首席经济学家劳伦斯·云估计,税收优惠计划今年带动了35万到40万名购房者。美国财政部也在2009年年底宣布,将取消对两大房贷巨头———房利美和房地美总计4000亿美元的救助上限。一系列维护房地产市场稳定措施的展开,让此次违约潮的杀伤力大打折扣。

此外,当今美国金融新政呼之欲出,对各种金融衍生品交易和评级机构约束正在加强,次贷危机爆发时借助金融衍生品效应产生的恐怖破坏力难以重现。 美国楼市正迎来继次贷危机后的第二波违约潮,此次发源于中高收入群的优级房贷违约风潮,将成为美国楼市乃至其整个经济体复苏路上的一大麻烦。与次贷危机由不力和地产泡沫破裂所造成的原因不同,此轮违约潮来自美国已持续数月之久的就业危机。

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标签: 房贷 违约

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