顾云昌解读国务院最新楼政:明年销量将结束

房地产门户房天下  2009-12-15 14:31

[摘要] 12月15日，中国房地产研究会副会长顾云昌出席城市区域房地产投融资项目洽谈推介会时表示，12月14日国务院常务会议推出的针对房地产行业的四条政策，本质上来看是“旺实火降虚火”。

搜房网讯 12月15日，中国房地产研究会副会长顾云昌出席城市区域房地产投融资项目洽谈推介会时表示，12月14日国务院常务会议推出的针对房地产行业的四条政策，本质上来看是“旺实火降虚火”。而随着营业税优惠政策的结束，明年二手房市场会有一个大幅度的下滑，但买家可能会被转嫁税收差额；年底前甚至2010年前几个月，房价仍将保持上涨势头，但涨幅可能会放缓；对于2010年中国整体楼市发展状况，顾云昌认为2010年的房地产销售量不可能像09年那样继续爆发，甚至销售量，销售额同比还会出现下降。

中国房地产研究会副会长 顾云昌

以下是顾云昌发言全文：

【顾云昌】各位嘉宾上午好，今天让我对当前房地产发展态势做个分析，我的题目是从“四组数据”看中国楼市。经济工作会议已经闭幕了，对房地产明年的工作安排还不清楚，计划工作会议也开完了，张平主任对房地产也提出了调控的一些要求，昨天晚上也公布了国务院的常务会议，大家可能都看新闻了，应该说一切的一切每人都有想法，因为个人对文件的理解，对的政策恐怕有不同的理解，我前两天到成都去，看成都一个报道，说经济工作会议发出信号，房地产业淡出支柱产业。我看了就发笑，我说你这完全是误导。因为去年的工作经济会议提出，要满足合理的住房需求和发挥房地产业拉动经济作用结合起来。有人说政府把它看的太重了，我们到底如何看待中国的房地产业，房地产市场呢？我想用四组数据说明这个问题，到底房地产业会不会淡出。

【顾云昌】个数据，3.6万亿和6万亿，这个数据是什么意思呢？是房屋的销售额。今年一到十一月份的统计数字显示，商品房的销售额是3.59，也就是相当3.6万亿，这是什么意思？这是今年一到十月份，老百姓买房的钱，根据这个进度，我们到年底的商品房销售四万亿恐怕是没问题了。但是这个四万亿仅仅是一手房的销售额，如果再加上二手房的销售额，我们算它一半，六万亿没问题，那么六万亿是什么概念呢？大家谁都没有拿过六万亿，我想另外一个数字显示，今年全社会的消费品零售总额将达到12万亿，因为去年是十万亿多一点，今年如果加上百分之十五、六的增长就是十二万亿。今年老百姓拿出六万亿买房，另外拿出十二万亿买其他商品，这还有政府的钱，当然这六万亿没在十二万亿里。不管怎么说，买房对中国保八的贡献是显而易见的。房屋销售相当于社会消费品零售总额的一半，那么对我们的经济起到什么作用，是不是支柱产业？毫无疑问。这样的支柱产业也不可能在短期改变，我想十年，甚至二十年还会支柱下去。

【顾云昌】我最近到台湾去了一次，台湾的朋友跟我说，在台湾房地产仍然是火车头，美国的房地产市场，85%—95%是二手交易，房地产仍然是美国经济的火车头。所以房地产的作用是显而易见的。为什么会产生这么好的拉动作用？当然也有人对这个问题看法，房地产绑架了中国的经济，我就不愿意说绑架两个字，这么好的事情干吗说绑架呢？看来是因为房价太高，所以说绑架了。其实房地产的作用不是用绑架来说的，我建议大家不要随便用绑架这个词，应该说这是我们今年经济宏观调控的重大成果，我是这么看的，是我们的总理提出来，出手要快，出拳要重。这个两个出，体现在哪里？体现在房地产销售额大量增加，今年销售额同比增长了80%，销售力同比增长了50%，这样是爆发性的增长，今年的房地产是有史以来的爆发增长。全经济最困难，中国的经济最困难是2009年，但是我们的房地产是最火爆的一年，我想把最困难和最火爆结合起来。现在房地产也是关注的一个行业，但是也是最敏感的行业，你来不得半点，记者一采访，由于一两句话没说清楚，炒出去就炒的一塌糊涂，是最重要也是关注的行业，最有争议的行业，我觉得我们应该客观的分析这个，房地产市场为什么那么好，我的理解就是政策利好，的确是出手要快，出拳要重起的作用，一个是金融，一个是税收，这两大政策，使我们的房地产市场迅速起来了。我们年初时候还在担心，在春季以前，我们看到很多开发商已经爬到悬崖边上，已经要跳了，这时候解放军来了。现在看根本不用跳，口袋里装满了钱，销售火爆。把老百姓买房的积极性充分调动起来了，今年的经济增长除了国家四万亿，启动了十万亿新增贷款，主要把我们老百姓的钱套出来，大家买房，这个积极性，这个作用是很大的。我也是开玩笑说，这次我们房地产火爆，是美国次贷“帮忙”，如果没有美国次贷，没有导致中国海啸，没有使经济衰退，中国的出口达到了下降将近20%，我们启动内需的力度不会那么大，使我们房地产的调控时间明显缩短，这就是所谓的美国次贷“帮忙”。应该说取得这样的成绩，我们房地产也是为国民经济立下了汗马功劳。

【顾云昌】但是也应该看到，在北京上海，深圳这样的地方，还有我们的杭州啊，浙江、江苏的一些地方，房地产泡沫在即，房价已 过了历史的峰值，这几个月，国家统计局的数字显示，一到十月份，十月份的价格涨幅超过前几个月，也就是环比的涨幅超过了前几个月，同比的涨幅又超过了前几个月。普通商品住宅同比上涨7.9%，而90平米以下的涨的最快，张了10.7%，这是统计局数字，我认为统计局数字和实际情况可能还有差距，因为我们感觉到的，房价不是涨10%的问题，今年可能涨了20%，30%，甚至有些地方涨了40%，有的地方翻一翻都有，环比的状况也是这样，越是低端的房子，涨的越快，比如90平米以下的，十一月跟十月比涨了2.1%，价格在涨，热点城市的房价已经出现了泡沫，这样的情况，所以昨天国务院的文件当中，对部分城市房价上涨过快情况应该给予高度关注。为什么有这样的情况？为什么房价会涨得那么快，当我们发现春季以后，五月份的时候还是刚性需求，刚性需求就是婚姻需求，我把它叫做丈母娘需求。再说更不能怪刚性需求，一般情况下刚性需求是正常的需求，合理的需求，我们看到从刚性需求，丈母娘需求突然之间放大了财富需求，我把它叫做财富需求。我们发现五六月份以后，热点城市的财富阶层，都进入市场买房，不仅是财富阶层，我们的中小企业也开始买房了，为什么？因为中小企业发现，现在房地产热起来了，但是我们的实体经济还没有热起来，正像我们讨论问题说的那样，今年的宏观调控就像下了一场大雨，倾盆大雨，下了之后地面起了泡沫了，但是我们的地面下面，我们的柏油马路都封的死死的，实体经济还没有热起来，这时候需不需要继续下雨，如果不下雨，实体经济热不起来，继续下雨泡沫会越来越大，也就是说，这时候由于看得见这样的情况，所以我们企业家，发达地区的企业家，他们看到透出实体经济，前途无望，所以他们把钱转过来，投入房地产市场，甚至投入股市。我们发现五六月份以后，中小企业也开始买房。大型企业买房买不过来，干脆买地，所以土地市场火热起来。他们钱有的是，钱从哪儿来的？流动性过剩，当人们发现各个央行的印钞机发烫了，那么这些钱流到哪去？当然要用到上去，但是一下用不了，这些钱必然通过各种渠道流入房地产市场。这就是房地产市场火爆的原因，就是钱很多，流动性过剩。

【顾云昌】这样的情况下，必然推升了我们的房价。我看到一个报告，一个企业家研究的，就是人们在分析房价涨的时候，往往看到了需求旺的一面，需求为什么旺？因为钱多。经济学家经常说，流动性过剩，货币发行量郭达，必然导致资产价格上涨，那么我看到的依据，他们在2004年，他们分析了数字，在2004年的时候，一月份的时候，广义货币的发行量是23万亿，货币发行量大推升了房价。也就是说，有人说我们现在房价涨的很快是不争的事实，但是相对价格而言，甚至价格涨的比房价还快，说明什么问题？说明是纸币在贬值。我们从另一个角度理解，房价上涨的原因。资产价格出泡沫的地方，往往是需求，投机需求最集中的地方，的地方，这就是我讲的点。

【顾云昌】第二点，7.5亿平方米和4.4亿平方米，今年的一到十月份，的销售面积7.5亿平方，到今年年底恐怕达到八亿平方米，超历史记录。但是我们看到我们同期的商品房竣工面积只有4.4亿平方米，那么很清楚，供不应求，当然了，这两个数据不一定完全对应，因为我们卖的房子有相当一部分是预售的期房。但是在一个时间段里边我们看到了这两个数字的可比性，我也看到，不仅是今年的竣工面积，销售面积之比很悬殊，从04年开始，中国房地产市场一直出现了供不应求，我们的销售面积都远远超过了竣工面积，2008年是个例外，因为2008年不是竣工面积太多了，而是买房人太少了，所以2008年比例平衡一点，04，05，06，07，09都是供不应求的，所以我的判断，中国楼市总体形式是供不应求。这样就好解释了，为什么房价上涨过快？供不应求。当然这个供应量，需求量当中有居住性需求，改善性需求，还有性需求，这个需求很旺，相对旺盛需求而言，我们供应是不足的。为什么有这样的情形产生呢？为什么会产生总体供不应求呢？我的理解就是有四个字，叫钱松地紧。我想钱松可以理解，货币供应量大，流动性过剩的问题现在大家都认识到了，那么为什么会那么多流动性，因为货币太多了，流动快，货币多，全社会有的是钱，它没有渠道，的渠道是买房买地，或者的渠道之一。对老百姓也是这样，我们一些财富阶层，他有了钱要寻找渠道，财富的敏感性很强，买股票怕套牢，买有动荡，买古董怕上当，一看买房子最合适，看得见摸得着，而且历史证明，十年来说明，我昨天在广发银行，他们广发银行搞很行，房市潮时候他买进了，什么远洋什么房子，他寻找的出路，实践证明，这十年来房地产市场买房的人没赔过本，只是赚多赚少的问题，所以这样的经验给老百姓启示。钱松导致了买房人很多，钱松导致了买地人很多，所以房屋市场出现火爆，土地市场出现火爆。在这个对比之下，我们地紧，土地供应是紧缺的，也可能大家说我们土地部门一直说土地供应并不出现地荒的问题，04—09年，我们土地供应量远远跟不上房屋销售量，有时候好几年都同比下降，但是房屋销售量除了08年以外，统统是往上走的，总量上肯定是不足的，一些热点城市，像北京、上海、深圳，热点城市更明显，前两年的土地供应量只有本世纪初的1/3，像北京市，连续几年没完成土地计划，今年完成了。我们现在特地制度，土地政策不是大量放地的政策，前提是我们要保住耕地。第二个前提就是我们现在城乡之间的土地，我讲的是建设用地，不是耕地，是不能流转的。两个土地市场，农村的土地没建立起来，我们农村土地，宅基地建设用地在荒芜，越来越空闲，但是我们城市建设用地越来越紧张，但是不能流通。谁在农村买小产权是违法的。所以现在有两种人房子是空着的，一种是财富阶层，一种是进城打工的农民。第三个就是我们现在城市土地是政府垄断的，垄断供应的，一般来说，垄断供应者都希望把价格往上提，这是必然的，我敢不敢大量放地，我把价格垄断，我想放多少地就放多少地，政府也不会例外，所以这样的情况下，导致土地供应的紧张和紧缺，土地紧张和紧缺导致开发量的不足，这个当中造成了钱松地紧，必然导致供不应求，这点应该说是很清楚的问题。

【顾云昌】在这样的情况下我们看到，凡是钱松地紧，反映最突出的地方，必然是价格上升最快，在那个地方需求最旺，但是土地供应很困难，必然导致严重的供不应求，在严重的供不应求者，投机者会进来，因为房价涨的快。我们看到我们的者，者，有哪个到小县城买房子了？我们现在是特大城市热的快，冷的快，市场一下热起来了，一下冷下去了，我们的小县城热的慢，冷的慢，等人家热的时候它还没热，人家凉了它还没凉。所以讲房价速度比，不能光看北京，上海。我们很多小城市还是合理的，它没有什么泡沫。所以国务院判断是正确的，部分城市。那么和当地的供求关系密切相关的，凡是供求关系平稳的地方，它价格必然是平稳的。那么这个时候就使我看到，泡沫怎么办？现在看来就是根据销售面积，国务院提出来，昨天常务会提出来，我反复的研讨，刚才我还在看，国务院常务会议提出来就是有几个重点，一个重点就是在保持政策连续性和稳定性的同时，请注意，政策连续性和稳定性的同时，要加强保障性住房的建设，要加强市场的，要稳定市场预期，遏制部分城市房价再度的上涨过快。除了经济工作会提出来的加强普通住房的供应，这里面有一点就是抑制部分城市房价过快上涨的势头，第二就是棚户区，工厂区的改造，这里媒体很少报道，棚户区改造，未来三年要使1540万户家庭得到改善，这是这次新提出来的。第三点就是两处提到要防范金融风险。就是在个人按揭方面，通过差别性的信贷政策，就是加大差别性的信贷政策的执行，抑制住房价格的过快上涨，但是要防范风险，第二就是说，在加大贷款开发，增加供应量的同时，也要防范风险。加大供应量，第二防止部分城市的泡沫越来越大，第三棚户区改造，第四防范金融风险。用我的话说，旺“实火”控“虚火”加大有效供应抑制投机。我认为就是要加大有效供应，抑制投机。现在看来加大有效供应，这次经济工作会议到昨天国务院工作会议都提出了这个要求，我是赞成的，我认为中国房地产市场，现在面对保增长的经济环境，和部分城市房价过高，或者房价还在攀升的势头，最有效的调控举措就是加大供应量，千方百计的加大商品住宅，普通住宅的供应量，因为我们是供不应求的。昨天看到上海市库存房子只够十个礼拜的，我们上海、北京、深圳没有新房卖了。一方面房子空着，一方面市场上没多少房子卖了，应该加大供应量，如何加大供应量呢，新增土地供应量增加，加大土地储备，还有一点就是，我们已经批出去了土地，要加大盘活的力度，就是违规囤地要更加严格执行，这个问题是我们过去的短腿。这个有很多原因，用我的话说，每种土地后面都有一个故事，所以一定要下大力气，甚至要把囤地和反腐败结合在一起。当然还有个问题就是土地批出去怎么用的问题。我看到过数据，就是我们前三季度的时候，一个很有意思的现象，国家统计局显示出，开发商买地数量同比下降，直到十一月份的时候，开发商买地数量仍然是同比下降的，但是我们土地部门公布的数据，我们卖地数量是增加的，一个是减少了，一个是增加的，国家统计局数字和国土局数字完全相反，问题出在哪里？前三季度当中，我卖出去土地，有5.7万公顷，开发商买地只有二点几万公顷，3/5的土地不是开发商买的，只能这么解释。那3/5土地哪去了？非房地产开发公司买地了，政府机构买地了，个人也买地了。最近浮出水面了，上海有个个人买地俱乐部。这些都需要关注，有政府团地，有企业囤地，有个人团地，现在一手土地供应量，还有房屋供应量，千方百计增加房屋供应量，这是很重要的，盘活二手市场，搞活租赁房市场。因为现在整个供不应求。

【顾云昌】当然我们看到了营业税的问题，如期停止了，它的目的是我们的市场已经活跃起来了，另外呢，为了遏制投机性需求，我认为是有必要的。营业税的问题，优惠以后大量激发了二手房市场的活跃，北京市的房地产市场，十一月份是火爆，北京市房地产市场，创历史记录，都是这样，因为税收政策优惠了，交易环节的政策优惠了，必然导致交易市场的活跃。那么很可能在明年，结束政策以后，二手房市场会有一个大幅度的下滑。这个我们要预料到，当然我们希望下滑速度慢一点。如果说我们二手房市场仍然是供不应求的，那么很可能这些环节税收会下架。我看电视里边，电视台哪里拍的镜头，卖房的时候，营业税改变以后，税收不优惠了，那我不管，还是一百万。所以政策调控很微妙，为什么在我们销售六万亿同时，又出现了资产价格的膨胀，出现了部分房地产泡沫又起？所以调控不是那么简单的事情。既要保持稳定增长，政策延续性，又要随着我们时间的推移，市场变化，对政策进行微调，在微调当中既保持增长，又平移房价，营业税的问题，我觉得是个例子，当然我们希望平和一点。那么也就是加大有效供应和抑制投机。所以我相信在各地楼市调控当中，可能也会采取不同的政策措施，因为有些地方没投机，比例很低，主要还是要加大供应量，使楼市保持平稳发展态势，这是第二个数字。

【顾云昌】第三个数字，50%和40%，这是什么？中国建筑节能的两个数据。我觉得我们房地产人士，除了关注市场以外，还要关注产品。引导我们全社会关注我们的产品品质，引导绿色发展，引导低碳经济。全每年新建的房屋，中国占一半，中国是房地产大国，建筑的王国。第二40%，我们的建筑能耗，从施工，建造到使用过程当中，占到全总能耗30%—40%，现在更多的说40%。那么这两个数字显示，我们盖房子怎么盖，盖了以后怎么使用，直接关系到我们中国的节能和全的气侯变化。现在正在开哥本哈根的会议，全人类都关注的会议，关注我们全，关注我们未来。那么我想简单的讲一讲我的观点，我认为由于建筑的能耗重要性，所以我们的行业必须快速行动起来，用低碳经济，绿色建筑的概念指导房地产。

【顾云昌】点叫做低碳的能耗和减少财富中的碳排放。环境学家说如何实现低碳经济，有三种途径，地一种途径就是低碳的能源消耗，我把它叫做绿色生产。就是说我们盖房子，比如说坐飞机，飞机节能，我们开车，排放量小的车就是低碳，不要鼓励大排放的。还有一种就是减少财富中的碳排放，那么与其开汽车排放，还不如不用开车，骑自行车，不是减少碳排放吗？或者我开会议，不用坐飞机去了，通过视频开放，碳排放更少了。但是还有一种途径，减少财富。对于美国来说这话适用，对中国不实用，我们财富本来就很少。联系我们房地产实际，如何两个方面的低碳经济结合起来谈呢？我提出了治疗中国现在存在灰色建筑中的五种病。种叫虚胖症，虚胖症就是房屋规划设计大，浪费面积，无用的面积很多。我们现在片面的追求大面积，这个问题普遍存在，现在大家的90，70没那么紧了，90，70就是我们一定要盖紧凑型的房子，有的地方客厅大的不得了。第二提倡简约型。我们家里的装修奢华，这是高碳，这是浪费，我们应该讲节约。家里要温馨，我认为这是要克服的。那么虚胖，我们应该减肥，通过减肥实现我们的绿色。

【顾云昌】上海有个楼盘叫黑森林，他说你看我这个楼盘好不好，我说不错，大堂搞的很华贵，很漂亮。他说这是我过实的产品，已经淘汰了，你看我现在大堂简约，我觉得这是对的。他提出说，我双大堂，是楼面大堂，第二是地下大堂。因为现在都有车，都从地下回家，他说业主从地下走感觉不到，所以他现在双大堂，但是都简约。第二是高血脂，你到国外看不到像中国那么漂亮的景观，我到台湾去，它室内很好，但是室外没办法搞绿化，我们现在都把环境做卖点，搞了许多小品，水池，喷泉，硬的多，软的少，这个做法不是一种绿色的做法，硬脂地面太多。软土地很少，第二，草皮多，灌木多，树木少。因为我们知道，对二氧化碳的吸收，乔木要大大多于灌木，更多于草皮。而且养护当中的水分，草皮需要更多，所以我建议我们要克服这些高血脂，硬脂地面啊，草皮啊，甚至把古树林木搬到楼盘里来，那更不是绿色的做法，我认为这个方面我希望能够在今后种更多的树，吸收碳。像北京，我们许多水池，夏天有水，冬天就抽掉了。第三个就是低免疫力，夏天太阳一照家里热，我们的隔热保温没做好，我们最简单的遮阳板都不重视，当然这几年我们有改进，但是我发现现在有个问题，希望引起开发商和政府部门的高度关注，所以我觉得我们真正做到隔热保温节能还有很长的路要走，但是我们现在大多数楼盘，因为过去盖的房子都是免疫力很差的，所以要提高免疫力。第四个矛盾就是先天发育不全症，我们的房子都是毛坯房，我们的房子都是期房，上很少有我们这样的国家，80%以上是毛坯房，毛坯房的结果就是老百姓进去敲敲打打，破坏结构，互相干扰，还浪费了原材料，最后还造成了污染。所以我们极力提倡精装修。还有就是期房。对我们未来房子的质量，老百姓真正享受低碳生活心理没底，因为看不到样子就卖了，所以我们应该发展现房。我认为中国房地产产品的发展方向一个是成品房，一个是现房，我们应该有这样的准备。还有一种病，叫短命症。我们八十年代盖的房子现在拆了，我们房子的寿命就是二三十年，盖房子的时候多少能耗，多少碳排放量，拆房子又有多少能耗，多少排放量？所以我主张要盖房就盖好房。现在中低价位，中小套型也应该是好房。我们中国产品当中有四种产品，种产品，大家都推倡的是精品，但是不多，我们大多是庸品，还有不少是圾品，垃圾品。我们要追求的是精品甚至是，因为它能成活一百年以上。这个一个就是建筑的结构问题，另外就是各种的配套设施，所以要盖就盖好房，不要盖庸品和圾品。

【顾云昌】第四个数据叫45.7%和32.%，这是什么数据呢，城市化的两个数据。讲了市场，讲了产品，讲了未来和下一步的发展。45.7%是国家统计局公布的，去年年底的城市化的水平，中国45.7%。那么这个水平高不高？不高。我们发现很多人住在地下室里，北京有一百万，还有住城中村的，还有住穷租的，二十个人，三十个人住在一套房子里，由此可见，我们城市化还要不断往前发展，因为现代化的标志是70%的城市化，我们是45%，我想我们中国未来的城市化肯定达到70%，75%，我们还有二十到三十年的城市化要走。城市化是扩大内需的主要道路，我们内需不足，内需不足的原因主要是城市化水平不高，城市化落后于工业化。大家知道拉动内需靠两化，是城市化，第二是工业化。但是这两个不同，工业化拉动的是需求，而城市化拉动的是消费需求。消费需求是我们经济增长最终的推动力，所以城市化是扩大内需的主要引擎。房地产方面也很清楚。你看我们城市化了，农民变市民了，它的收入提高了，它消费水平提高了，现在的城市居民消费水平是农民消费水平的三倍，也就是在城市化的过程当中，我们消费的力量，能够买的起东西的人会越来越多，经济拉动了，这是一点。第二就是我们生活水平提高当中，发现有个轨迹，人们从一般的消费品需求，日常消费品需求，逐步向耐用消费品需求发展，人们刚进入城市以后主要满足吃的问题，穿的问题，慢慢他要买房，从日常的消费品向内消费过渡，内消费就是家电、汽车、住宅。这个内消费品的增长过程，就是居民经济水平提高的过程，但内消费品等级不一样，家电水平是几百美元的消费品，汽车是几千美元，而住宅是几万美元，随着我们经济的发展，那么越往后就越往高走，最终住宅消费品占到家庭总财富的2/3以上。也就是说，我们现在的家庭，统计局有个数字，我们家电财富当中有一半是房地产，那么这个过程恰恰是老百姓富裕的过程，也是我们房地产持续旺盛的过程，所以我们房地产的发展远景是什么，就看的很清楚，它和经济增长，和内需是连在一起的。我在十年前比喻过对房地产的认识，我说房地产有三个一，是冬天里的一把火。第二房地产是拉动紧急的一匹马。第三就是搞不好房地产会成为损害经济的一只狼。泡沫起来了，破灭了，看亚洲金融风暴，美国的次贷危机，既要肯定它正面作用，也要防止它反向作用，防止泡沫吹大，破灭，永远是各个政府关注的问题。我现在又加了一句话，房地产是宏观经济当中的一颗棋。我讲这是对未来和房地产宏观经济上的定位，当前是怎么样，我认为中国的房地产市场，现在很敏感也很活跃，争议很多，我仔细分析了一下，现在房地产市场的需求者分为三各阶层，财富阶层，改善性需求，性需求阶层。第二个阶层，当然还包括一部分自住需求。第二需求是保障性阶层，他必须通过政府的保障实现住房，除了财富阶层以外，保障阶层以外，现在还出现了一个夹心阶层，这个就是商品房买不起，保障房没资格，但是他口袋里有点钱，如何满足他们的需求，满足夹心层的需求，现在北京上海夹心层的比例不低，但是夹心层的住房政策还不够完善，或者在一定的时期内，我们还是缺位的，因为我们看到了，在住房政策出台的98年，我们的政策写的很清楚，我们的供应产品应该是分层次的，对不同收入家庭，采取不同的供应层次，这是1998年的房改文件写的，也就是低收入家庭提供廉租房，中低收入家庭提供保障性住房，中高收入家庭买商品房。我们发现中低收入家庭，是大中城市，一大批中低收入产品，成了夹心层。一大帮北漂，一些刚毕业的大学生，他们手里有一定的购买能力，但是他们享受不到经济保障房的优惠，又买不起商品房，所以我看到了中低价位，中小套型，看到了限价商品房，恰恰中低套型商品房2009年严重不足。如果能关注它，一方面满足了住需求，第二能把夹心层的钱吸引出来买房。第三引导财富阶层。一个健康的房地产市场，不应该是大家买房的市场，而是应该用到基金，用到买股票，或者用到其他金融产品市场，但是我们现在做不到，因为我们金融产品太少。所以阶层没办法，他只有选择那个，但是我们要引导，我觉得很大程度上需要金融的盘货，金融产品的创造，不要把钱都投在一起，第二方面就需要实体经济很快起来，让我们企业家不要买房保值，通过发展中小企业把财富引到那里去，减少对楼市投机需求。当然银行很重要。所以这次国务院常委会提出来运用土地的，金融的，税收的多种手段抑制投机需求。

【顾云昌】最后简单讲一讲我对2010年的看法，我认为2010年要平稳增长，原因在哪里，因为我觉得，2010年，由于2009年爆发性的增长，我们销售量，销售面积，销售额已经爆发了，或者已经透支了，现在这种情况还在持续，我们的有六万亿元的销售额，我们的销售面积同比增长50%，我不指望着明年继续，不可能的，所以2010年的销售量不可能像09年继续爆发，能保持增长就相当不错了。所以通过大家买房子，更多的增加我们的对经济的贡献，从买房销售来说，我觉得可能性不大，搞不好销售量，销售额同比还会下降，当然我们希望稳定。但是我认为能够实现平稳较快增长，因为我们到目前为止，不到18%，明年有望在20%以上，尽管20%的增长速度还比不上固定资产30%的速度，但是民间启动起来了，我看到今年年初的时候，房地产增长只有1%，4%，现在上升到18%左右，这种增长态势，根据开发商买地的情况，和对市场预期的稳定变好，增长有望超过20%甚至达到25%，争取30%更好，这个对GDP作出重要的贡献，而且民间的补上，对明年的央企，不可能像今年大幅度增长，恐怕是重要的。谈到房价，房价今年上升速度很快，有些城市已经过快，明年城市怎么样，当年几个月还会保持房价向上的势头，这几个月房价上涨势头涨幅可能会减缓，但是上涨态势还是很明显的。一个是总体的供不应求，第二呢，开发商已经资金实力很雄厚，他没有的动力和压力，没有房子卖了，他放在那里慢慢卖，他没有必要像去年那样抛售。年终怎么样，要看政策变化，要看宏观调控力度的微调情况。经济工作会议，明年的两会，年终，然后到年底的经济工作会议，我相信随着经济的变化，宏观经济政策会有微调，下面的房地产政策也有微调。我读了经济工作会议的一句话，针对性和灵活性，房地产既要根据宏观经济层面，又要根据市场情况，第二就要注意差别性，我理解差别性，因为中国城市差别很大，政策在各地执行的力度，允许有松有紧，一个是实践上的针对性灵活性，一个地区的差别性，那么总之我们希望2010年是平稳增长的一年，或者是平稳较快增长的一年，我想这个当中说不定有波动，因为政策一出台，但是希望波动小一点，保持平稳向上的态势，这是我的期望，也是一种预测，供大家参考，谢谢大家。

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