[摘要] 年末，新房市场的热情开始趋于稳定，二手房市场却开始了新一轮的冲刺，在整体火爆的大环境下，一些房主纷纷要求中介改租为售，个别已经将房屋出租的房主甚至不惜采用代租约售、违约出售的方式涌入市场。
年末，新房市场的热情开始趋于稳定，二手房市场却开始了新一轮的冲刺，在整体火爆的大环境下，一些房主纷纷要求中介改租为售，个别已经将房屋出租的房主甚至不惜采用代租约售、违约出售的方式涌入市场。数据显示，从10月16日到11月15日，二手房成交量突破27000套，达到历史。上半月成交均价达到12415元/平方米，平均每套二手房的成交均价首次突破115万元，达到了116万元。
市场：转租为售 二手房价量齐升
在京工作了十多年的王先生现租住西四环，月收入7000元的他有意在买套房安居下来。为此，他经常向中介了解情况。最近，他意外地发现几套一周前还显示出租的房源已经改头换面，纷纷打上了出售的标签。尤其是王先生中意的90平方米两居，多个曾经只出租的房源都改租为出售，让王先生十分欣喜。“这样增加了选择余地，我们消费者可以尽量挑选最适合的房子。”王先生表示。
一位中介店长介绍，“今年以来二手房市场成交势头增长稳定，购房者对未来房价的空间也普遍看好，进入11月份，购房需求明显增加，部分二手房租赁合同到期后直接告之中介不再出租，而是挂牌出售。一些出租房源也表示可租可售。”对于准备在年底买房的首次置业者和自主需求者来说可选择范围更大了，户型、配套、价格可以更多地货比三家，挑选最为满意的。而且由租改售的房源多为80平方米两居和120平方米三居，购买此类住宅的购房人也多为自住兼需求。其中，2至5年的次新房尤其受青睐。
无独有偶，除了房源由租改售外，一些已将房屋出租的业主纷纷采用代租约售，甚至不惜违约出售的方式趁着高价将房屋出手。刘女士就比较苦恼，她租住在海淀区苏州街一带，租期还有半年多，可房主已经换人了，原本的房主近日将房屋代租约售，现在她每月向新房东交纳租金，而且一旦履行完合同，能否延租是个疑问。当地麦田房产销售人员介绍，区域内的一些房源改租为售现象已十分普遍，二手房市场的走势使房主认为现在到了出手的时候，代租约售、违约出售的情况都有发生。
据统计数据显示，11月上半月，北京二手房住宅成交量达到了12283套，比10月同期二手房上涨96%。而从10月16日到11月15日一个月的跨度间，二手房成交量将突破27000套，达到历史。 另外，美联物业市场研究部统计的数据也显示，11月上半月，北京二手房平均价格达到12415元/平方米，平均每套二手房的成交价首次突破115万元，达到了116万元，二手房市场呈现出价量齐升的状态。
租售比失衡 者解套出售
为何房主们如此看好买卖市场？带着这个问题采访了几名改租为售的房东，他们均表示，与高企的房价相比，房屋的租金一直处于低水平，出租的话基本上只够满足还贷要求。而现在市场形式较好，与其出租不如卖了房兑现。美联物业市场研究部最近发布的调查数据就说明了这个问题，11月来北京楼市租售比再创纪录，首次突破了1：500，达到了1：525，部分区域甚至达到了1：700。而这一比例在2008年基本在1：400左右，上涨幅度达到了25%。
所谓的租售比，简单说来就是以单套月租和总价的比值，换算出租金与房价的差距。一般而言1：250是比较正常的，即房屋按现有租金出租20年左右收回房款是比较合算的。而北京现阶段由于商品房价格的跨越式发展，租金与房价的背离也更加明显。以世纪城远大园为例，一套精装修的110平方米两居室租金在5000元/月上下，而同区位，同户型的二手房价格则需要300万元左右。套用租售比换算的话为1：600，也就是以这个价格出租需要600个月（大致相当50年）才能收回房款。有数据显示，北京的房价5年来平均增幅达到10%，而租金涨幅却维持在2%上下，这不可避免地折射出租售比严重失衡的尴尬。除了租售比的影响，解套抛盘也是很多人转租为售的原因。自从今年楼市走俏以来，一部分高价位买入的型业主，曾因2008年价格下跌被套牢而选择出租养贷，但现在的房屋均价已经突破历史纪录，于是不少人考虑转租为售，趁机解套。
在奥林匹克公园周围置业的邵先生，由于去年整体经济不景气迫于无奈将房屋出租，今年9月份，楼市价格达到顶峰，租约到期的邵先生决定趁形势好将房子出手。邵先生解释说，由于是奥运前买的高价房，去年被套时选择出租就是为了减少损失不得已而为之。今年房价涨得这么快，租金基本没有涨幅，当然得赶紧出手，也少操份心。
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