[摘要] 由于认为小区公用建筑面积数据不实,致使业主公摊面积过大,海淀区国兴家园两业主将北京市建委告上法院,要求撤销对开发商北京能源房地产开发有限责任公司的国兴家园4号楼房屋权初始登记行为。
由于认为小区公用建筑面积数据不实,致使业主公摊面积过大,海淀区国兴家园两业主将北京市建委告上法院,要求撤销对开发商北京能源房地产开发有限责任公司的国兴家园4号楼房屋权初始登记行为。这起诉讼昨日上午在海淀法院开庭审理,市住建委否认登记行为存在问题。
- 焦点
1 公摊问题适用何规定?
“总共120平米的房子,公摊就占23%。”原告业主家属边先生连称不公。
诉状称,国兴家园的公摊面积是在未竣工情况下“计算”出的,物管用房被全部7幢(栋)住宅业主分摊,其中4号楼还要分摊与其根本不相连两楼的物管用房。【延伸阅读:普通商品房套内面积计价不影响公摊】
业主代理人在庭审时称,根据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》:“与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内”,以及“为多幢房屋服务的物业管理用房不应计入公用建筑”,市住建委不应同意能源公司上述文件及初始登记。
就此,市住建委及作为第三人参加讼诉的能源公司均表示,国兴家园1999年即已规划立项,而业主方所引用的规定2000年才发布,并不适用于审理此案。【延伸阅读:改善型需求助推北京西部楼市品质升级】
2 诉讼时效是否过期?
“诉讼应在知道作出具体行为之日起三个月内提出。”市住建委代理人提出,两业主提起的诉讼已过时效,应予以驳回。
该代理人同时表示,房屋权初始登记对应的是建设方或开发商,业主个人并非初始登记的利害人,不应就初始登记提起诉讼。他同时强调市住建委办理初始登记的整个过程并无问题。
不过这位代理人承认,市住建委初始登记只是对开发商提供的材料进行形式上的审查,对实体内容不进行审查。“但这对业主没任何影响。”【延伸阅读:楼市再发危险信号 调控政策或年底出台】
就诉讼时效问题,业主代理人指出,公摊面积问题目前仍影响业主居住,是一种持续侵权,不应涉及诉讼时效。
业主代理人还表示,房地产主管部门行为应对业主权益有所保护,但市住建委对涉诉楼房的房屋权初始登记行为没做到这一点。
- 探访
四栋塔楼三层以下均商用
业主资料显示近半公摊面积不应由业主分摊
庭审后,记者前往位于南路的国兴家园探访。国兴家园由四栋塔楼及三幢板楼构成,其中塔楼一至三层均已对外出租,用作餐饮、洗浴和银行等,此外在一幢板楼的地下一层,设有乒乓球室等娱乐场所。
“多出的公摊面积主要集中在这些地方。”昨日,作为业主代理人出庭的李绥增说,底商的前庭、走廊等公共空间和地下室均被划为物管用房,被900余户业主分摊。
这位78岁的华北电力电计院退休建筑师目前也住在国兴家园,此前他以同样理由向海淀法院提起对市住建委及能源公司的诉讼,后因委托权限问题诉讼于上个月被驳回。
李绥增出示的一份资料显示,国兴家园公摊总面积为2.6万余平方米,不应由住宅分摊的面积就达1万多平方米,包括住宅商业公建、配套工程和公用施设等。
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