[摘要] 为庆祝祖国六十华诞，搜房网策划大型主题活动，深刻记录祖国六十年的风雨历程，反映中国六十年沧桑巨变。诚邀中国房地产企业代表一同回顾中国房地产从无到有、从弱到强的巨变，展现当代优秀地产企业的崭新面貌。
六十年，意味着一个新甲子的开始，一轴新卷正徐徐展开。2009年10月1日，新中国即将迎来六十华诞，全中国、全的目光将再度聚焦北京，共同见证这一伟大的历史时刻。伴随着新中国的成长，房地产行业如雨后春笋般蓬勃发展，一批又一批地产企业乘着发展浪潮登上了历史舞台，并逐渐发展成为国民经济的支柱性产业。为庆祝祖国六十华诞，搜房网近期推出大型主题活动——“家国-60年”，将通过深刻记录祖国六十年的风雨历程，反映中国六十年沧桑巨变。搜房网采访的这些的中国房地产企业代表，将与全行业一同回顾中国房地产从无到有、从弱到强的巨变。
中体奥林匹克花园的总经理陈顺
访谈时间：2009年9月14日
访谈地点：搜房直播间
访谈嘉宾：中体奥林匹克花园的总经理陈顺
【热点专题：搜房网庆祝建国60年策划专题】
以下为
对此次访谈进行的图文直播：
中体奥园走过建立、成长、发展的十年
【主持人何婷】：各位搜房网友大家好！欢迎大家关注建国60年房地产系列访谈，今天来到我们访谈现场的是中体奥林匹克花园的总经理陈顺，陈总您好！
【主持人何婷】从1999在广州奥林匹克起步，到现在10年，中体奥林匹克花园把体育与房地产，看似两个互不关联的概念叠加起来，发展成为中国房地产连锁品牌，您跟大家谈谈这十年来奥林匹克花园走过的历程？有哪些收获和成功的经验能和大家分享的？
【陈顺】我们这个话题在建国60周年背景下，我们在北京可以充分感受到各方面最近这一段时间都有过节的氛围，包括街道更整洁了，各种各样的花也都摆上了，举国欢庆祖国的60岁生日。在这么一个时间段里面我们来谈房地产的发展，实际上房地产的发展还是很好的，我们看1998年的时候国务院的文件才真正停止了福利分房，商品房也就11年的历史。奥林匹克花园的发展实际上伴随着中国房地产的发展，到现在为止，我们在四个直辖市21个省有58个奥林匹克花园项目，奥林匹克花园概念的提出从99年开始，从概念的提出到建立都得到了人民的广泛认可，同时得到的政府的赞许和认可，同时也得到了消费者的认可，他买你的房子他能够一传十，最后传到别人，这就是赞同。
【陈顺】后来从广州开始迅速的发展，从南到北，一直到2002年到北京，当时有的消费者就说，记得当时见到我的时候就说我们早就听说奥林匹克花园，我们早就盼望着在北京能有奥林匹克花园，终于等到了，这十年也是奥林匹克花园从提出、建立、成长、发展的十年，我觉得从历史更长远来看，这十年还是属于建立期和初期。
【陈顺】我们看这十年，建立期、成长期、发展期，我觉得简短的可以划一个分号，我们在21个省有58个奥林匹克花园，应该说初具规模了，现在已经有很多愿意加入房地产行业，有很多跟我们在一起合作，愿意把奥林匹克花园在今后发展做的更大，更好，更加符合奥林匹克精神的提出，我们将会更大更强。
【主持人 何婷】奥林匹克花园以一种全新的概念赢得了政府及广大购房者的认可，在2008年，伴随着奥运会在北京的空前盛举，奥林匹克花园在国内的发展也到达一种巅峰状态，您觉得我们产品受追捧的原因有哪些？另外，在后奥运时代，面对着奥运概念的平静以及房地产形势的不确定性，中体奥林匹克花园将以什么样的姿态面对挑战？该如何保持发展的后劲?
体育复合房地产 创新理念改变居住生活方式
【陈顺】我觉得就是说我们中国概在居住这个问题上，都愿意卖掉小的买大的，卖掉差的买好的，卖掉旧的买新的，这个反差很大。人们每一次去改变他居住的环境，或者是居住的位置，应该说是人们把他的生活往更加理想、更加美好的方面迈进了一步，最起码更加合理了。奥林匹克花园也是在人们解决物质方面的前提下，在精神方面迈进了一步。为什么这么说？在很长的一段时间，我们国家发展很慢，人们都是解决了温饱问题，后来改革开放提出了现代化的建设，包括奔向小康问题，后来又提出了什么叫小康，好的人均达到多少美金，后来又提高更加富裕，人们在居住的问题绝不是过去那么简单了，从人均4平米到人均15平米，或者从朝阳到不朝阳，从住城外到住城内，这不是从差到好的问题了，还不能完全满足他居住的要求。
【陈顺】奥林匹克花园在这段时间的发展起到了良好的作用，1+1大于2，改变的生活的方式。十年前有一句话，请人一顿饭，不如请差流身汗，人们有钱了，应该更加注重身体的健康和心理的健康，我们看到很多运动员，我觉得很多人为什么愿意去现场看体育比赛，花很多钱买张票很早就去，大家画着鬼脸，戴着帽子，举着呼喊什么的，人们都渴望的参与体育方面的一些项目。无论是锻炼，简单锻炼，还是参与到项目更深一些层次，我说人们看到了凡是喜爱体育项目的人们大多数人身体都健康，同时绝大多数人心理也健康，有阳光的这种心情，有积极向上的生活的态势，所以他心理就健康。
【陈顺】人们为什么喜爱体育运动，其中不但把身体锻炼的更加健壮，同时把他的心理更加健康，所以我说身心健康就起到很大的作用，我说奥林匹克花园，我们实际上把房地产的开发，土地的开发和体育复合在一起，就是我们倡导的体育为主题的房地产开发起到了这个作用。开始的时候，我们提到的口号简单也很直白，运动就在家门口，现在小区里面可能按照当地人比较喜爱的运动项目建在他的体育场馆里面，大家可以不出门可以参加体育锻炼，让他游个泳完了就可以直接回家了，的方便，不过说你的小区里面有游泳池，假如你的小区里面有篮球，假如你的小区里面还有很标准的羽毛球俱乐部愿意在相对固定的地点有些相对固定的人群，大家在一起交流，参加俱乐部，自己自费每月交几十块钱，大家在一起交流体育竞技方面的经验，大家心理也健康，有时候下着雨、雪他也愿意参加体育锻炼，他可以舍弃一顿饭，他不愿意抛弃一个礼拜就这么一次，或者两次固定时间的俱乐部体育项目的交流。
【陈顺】体育复合房地产的开发，应该说把体育为主的社区建设起来，解决了人们的身心健康问题，应该往这个方向引导业主。
北京奥园坚持以产品价值为导向
【主持人 何婷】对现在很多购房者在经过楼市低迷、调整、观望的诸多历练，已愈发成熟，选择物业时的注意力也逐渐从单纯的价格比较转移到产品性能的比较上，是像中体奥林匹克花园这些价格和价值一直比较稳健的产品。很多购房者对北京奥林匹克花园很期待，能给大家介绍一下我们北京奥林匹克花园的情况，预告一下近期中体奥林匹克花园将会推出哪些产品和活动？
【陈顺】历我们在北京有两个奥林匹克花园很有意思，一个在东北五环外，一个西南五环外。我们现在主要在北京西南五环外的奥林匹克花园，我们这个项目在北京不多的楼盘之一，在一个山地上，高低差33米，住在我们这里的地方，他走10步相当于别人走15步，但是我相信他走的过程当中，回到家的过程中弯弯曲曲坎坷不平，也是一种放松，我们整体在高低差33米，我们按照三米一层楼，就是11层楼，实际上建筑本身有很多的困难，我们和我们设计院在一起研究的时候，我们就到重庆、深圳到那里看人家的山地怎么做，我们看到建筑外表，建筑低下还有很多弯弯曲曲的管线，电力、电线、排水管等等，这些到底在地下的部分怎么走，山地总比平地困难的多，所以买我们房子的消费者住进来以后，他都觉得真的挺好，里面还有很多他看不见的东西，确实我们成本还是很大的。
【主持人 何婷】对，我们坚持做好产品，另外，我知道从价格上来说，所以无论是冷市开盘的逆势飘红，还是阳春回暖期的稳涨热销，中体奥林匹克花园的价格一直以其产品价值为主导，保持稳中有序的涨幅，这也是中体奥林匹克花园受到广大购房者的追捧原因一个重要原因，说到这个价格问题，对于当前目前北京楼盘频繁上调价格，您怎样看待开发商的此类举动？
未来几个月 买房再等等看
【陈顺】在未来的时间内，到年底还有三个半的时间，我觉得开发商应该不能太乐观，我觉得到年底各方面的政策可能都有一些新的变化，随之而来整个形势也会发生变化。假如说国家对二手房的交易在去年年底12月22号发的国务院131号文件规定了营业税从5年变成了2年，这个文件写的很清楚到2009年12月31号，在我们国家发的文件里面把一个优惠政策写到明确的时限这是不多的，以上各方面的优惠政策到2009年12月31号，到12月31号还执行不再执行这些优惠政策？还延续不延续？如果不延续了，各方面都会发生一些变化。包括另外一个新房、二手房在交易过程之中首付款比例问题，贷款的比例原来下幅30%，现在要上幅10%，老的政策关门了，同时还要严格执行贷款比例，消费者会等等看一看。
【主持人 何婷】从现在的政策及市场的反馈来看，购房者现在已经明显的出现观望情绪了，就整个成交量来说，今年秋展统计显示，意向成交量客户减少近三成。由于价格的持续高涨，导致很多购房者都很难接受，对金九银十这个传统销售旺季表示不太乐观，那您觉得下半年的市场走势会是怎样？
【陈顺】整体看好的，之所以量下来了，是和二套房贷的政策，首付款的增多，和利率的增多有关的，我相信任何一个理性的购房者都会由于40%的产品都会让他等一等，研究研究，他会稍微放慢他的速度。第二个由于这波涨的太快，太猛了，也希望到年底的时候，一般年底开发商要么好过，要么难过，因为春节之前各种各样的结帐，结算的问题，所以开发商可能会加大促销的手段的。但是我觉得大幅度的下降还不太现实。
“量跌价涨”成为楼市主基调
【主持人 何婷】对于最近7、8两月，大家谈论的就是关于“量跌价涨”，可以说是成为楼市的主基调。进入9月，少数城市的商品住宅成交量略有回升。有观点称，未来几个月，房地产市场会进入一个滞涨期，房价仍会保持上涨，而成交量依然维持下跌态势，您对此怎么看？
【陈顺】我很赞成我们主持人说的目前这种状态可能还会延续，但是我个人觉得像北京这样的城市，今天的北京已经不是过去的北京了，不但是一个北京人的北京，它也不但是北京这些跟我们接壤华北地区的这些人，也是人民的北京，奥运会之后让更多的外国人知道北京，我们相信除了运动员以外，各国还有很多人没有来过北京，他对北京不了解，还有人甚至以为北京还穿着不像现在人们完全张扬这种个性，甚至还是统一的衣服，今天的北京将会全的大都市。在这种情况下，人们在北京买房子肯定这个事会放大，北京这种大都市的房价，首先我个人认为只要中国的经济不出现大的问题，不会出现大幅的下跌，也不会出现激速的下跌，我原来两万块钱，现在一下子一万五了，一万三了，不会的，但是在一段时间内会有所下降，但是我觉得个人正负也就偏离10%，这一波涨幅跟2007年的涨幅在表现特征不一样的，2007年是完全开放，全部上涨，而且超出了人们的想象，这波的上涨上涨的速度快，我问我爱我家的领导，他们没想到二手房涨的这么快，这么大，所以我觉得这一波的涨幅表现在城里面的涨的幅更大，一些涨的更快一些，整体更快，我觉得城外涨的更慢了一些。
中国传统居住理念支撑中国房地产市场发展
【主持人 何婷】您刚说到对北京作为一个全的大都会，房价房地产市场还是长期看好的，那您怎么看整个中国未来房地产市场的发展前景？
【陈顺】我觉得建设部的副部长在半年前讲过中国的很多同样的城市在未来30年，二三十年中仍然会处在大规模的建设之中，也就是说我们四处都可以看到很多绿网、卡吊在盖房子，在国外都很少看到，这就说明我们国家的城市化的进程还远远没有结束，我们国家的城市化才到了45%左右，全城市化进程平均化49%，我们还低于，我们原来讲8亿农民，现在已经有所下降，城市化的进程足可以让我们很多城市大规模的建设和延续，同时要满足城市化的进程，也就是说我们的房子还是供和需之间还是有很大的空间。另外我说中国人对拥有土地和拥有房子的民族感情跟其他国家不一样，我们看到很多有钱人他家有两套房，他也不去卖掉那套房，他有两套房，他留着，给他儿子结婚什么的，他再有一套他也留着，他把卖房子看成不光彩的事情，败家那种。所以我说人们对拥有土地、房屋这种特殊的民族感情足可以支撑这个房价，不会出现一下子下降。前段时间有人爆料说，未婚女支撑了房价，丈母娘支撑了房价，这都说明了我们在追求生活的品质的时候，房子表明了你生活品质的标志，人们现在对居住的大方向这种标准，你居住的地方离城里不应该太远，应该有轨道交通，都比较方便便捷。
【陈顺】我个人觉得中国城市化的进程只要一天没有结束，一天步伐没有停止下来，我们的城市的大规模的建设也不会停止下来，我觉得房地产的日子还是有的过的。
房企需积极主动应对市场变化以求生存
【主持人 何婷】伴随着房地产行业的飞速发展，中国房地产企业也是经历了从摸索到成熟再到不断突破的过程，在这个过程中房地产企业的发展观念、产品塑造理念发生了哪些变化？
【陈顺】应该发生了一些变化，无论你主动发生一些变化，带动的一些主动思考一些，你被动也需要思考和改变，否则的话，你的日子就会难过，过不下。我们原来的土地都是协议出让，甲乙双方无论你是民营、国有、股份的，你给我咱俩签订协议就完了，现在取得土地的方式要通过招拍挂的方式，其中住宅的用部分都采取了，最后走向了竞拍的方式，为什么？规定的时间内只要超过两人或者三方以上就要举牌，现在举牌不像以前，现在举牌主持人一举按照规则50万一举，好的，你一举，10号加50，那边加100，主持人说为了节省时间，主持人我们现在改成500万一举，越举越高，最后可能就是一个八亿的挂拍价，一举举成15亿了，或者翻一倍，都是有可能，或者举了129次，或者128次，100多次的举价，就是因为这一块，最后这几家让它成本增加了很多。
【陈顺】所以这种现象的变化都会导致开发商要重新考虑他的生存问题，你有没有钱去举？你看很多人带着耳麦，谁谁举了，他在讨要口令还能不能举。
【陈顺】这种竞拍的方式必然导致人们的脑袋发热就变大。你想我们拍卖师在那里高昂的热度，那样的基调调动大家的情绪，一次两次，都会促使再加，你加那边说你加我也加，我不信你做了，我做不了，第三方一看我的日子也得过，就举了，所以这种竞拍的方式肯定会导致土地成本的增加。
【陈顺】我们不管它叫，还是叫什么了，反正你是，你只能叫高价得，你肯定是的，至于你跟昨天高不高，这个不能比，因为地块大小不一样，旁边有的挨着工厂，有的挨着一个好不一样，不管怎么样它的方式是价高者得，最后只能导致土地成本高。在目前的状况下用竞拍的方式可能有很多开发商他要生存，他还干不干，他不干这个，很多人也就出局了，他没有生产资料，他可以和人合伙，带来了房地产行业大规模的行业并购、重组。
【陈顺】以前我们很少看到万科跟别人有合作，而且今天我们可以看到万科中粮，我觉得万科也是值得尊重的企业，他们在时间以开放的企业对待市场的变化。
【主持人 何婷】谢谢陈总跟我们分享了这么多，最后请您给祖国60周年送上您的祝语？
【陈顺】祖国的60周年，祖国的生日都应该感到的自豪，我们看到我们的国家日益的繁荣，物质上极大的丰富，人们的生活越来越好，我们国家越来越强大，我们应该为我们祖国的生日来庆贺，我觉得无论是做合作行业的人，无论是职位高低，无论你在什么地方都应该为我们祖国的生日感到自豪，我们看到今年的60华诞在北京我们也感受深一些，因为有群众的游行、阅兵等等。
建国60年寄语：
我们的国家日益的繁荣，物质上极大的丰富，人们的生活越来越好，我们国家越来越强大，我们应该为我们祖国的生日来庆贺，我觉得无论是做合作行业的人，无论是职位高低，无论你在什么地方都应该为我们祖国的生日感到自豪……
——中体奥林匹克花园的总经理陈顺
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