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信堡地产董事长庄耀山:精装房是住宅发展大趋势

房地产门户房天下   2009-09-01 15:13

[摘要] 信堡房地产开发有限公司董事长庄耀山做客搜房网访谈,以自身30年台湾到大陆的地产行业从业经历和建筑师专业的眼光,对目前整个行业的现状以及住宅产品设计中所存在的问题进行深度剖析。

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搜房网讯 9月1日上午10点,信堡房地产开发有限公司董事长庄耀山做客搜房网访谈,以自身30年台湾到大陆的地产行业从业经历和建筑师专业的眼光,对目前整个行业的现状以及住宅产品设计中所存在的问题进行深度剖析。庄耀山认为,目前大部分住宅在产品品质、居住舒适度等方面都尚需改善,开发商应该更多的关心住宅产品的人性化设计。他还表示,精装房将会是内陆住宅产品发展的大趋势。

信堡房地产开发有限公司董事长庄耀山接受搜房网专访(陈乐斌/摄)

就房地产市场成熟度来讲 大陆处在成长期而台湾已到成熟期

【主持人 郭可】各位搜房网友,大家好!今天我们荣幸的邀请到信堡房地产开发有限公司董事长庄耀山庄总来到我们访谈的现场,首先想向庄总请教一下关于北京、台湾两岸房地产发展的差异以及您对北京目前房地产市场的感受。

信堡房地产开发有限公司董事长庄耀山
 
【庄耀山】谢谢主持人,谢谢各位网友。北京跟台湾,就是中国大陆房地产跟台湾房地产产业的差异我从几个方面来讲,从大方面来讲,中国本身处在快速的经济发展阶段,台湾是比较成熟的阶段,另外大陆市场大,台湾市场很小,就2300万人口,但是市场的成熟度来讲,大陆在成长期,而台湾已经到了成熟期了。

【庄耀山】从另外一个角度来看,大陆现在的住宅需求还是以满足最基本需求,刚性需求,台湾不是,台湾已经进入品质、品位阶段,因为人的社会需求要经过三个阶段,是满足有,第二,从满足有到满足品质,第三满足了品质阶段再到满足品位提升阶段。我们转衣服也是这样,首先要满足饱暖,第二个阶段穿的好,第三个穿的品位和个性化,住房同样。

【庄耀山】比如你从外地到北京带,除非你家里本来经济状况很好,条件很好,你可以一步到位的买满足品位的房子,或者满足品质的房子,大部分的人是只要有个住的就可以了,周边环境差一点没有关系。另外随着社会阅历的增加,对于这里不合理的地方你下一步买房时就会考虑,这就是所谓你下一次买房的要求,就是品质提升。等你年纪再大一点,条件再好一点,你在年轻的时候所不敢奢求的希望、理想,因为年轻的时候为事业、工作打拼,等你稳定下来,年纪差不多的时候,你就觉得我必须要满足我个性化的需求,这就是第三个阶段。

【庄耀山】目前大陆这边来讲,因为满足有的刚性需求的量太大了,这种需求量太大就导致这个产业,包括开发商,包括设计院,他没有这种生存压力,没有生存压力就没有进步,这种量大,你只要盖出房子就可以很快卖出去,所以造成了大部分是以毛坯房来呈现。另外不管格局好坏,只要房子盖出来就一定有人买,我只要比周边的人稍微一点点就有人买。

【庄耀山】从开发商,从设计院来讲,都是为了赶快赚钱。而老百姓因为在满足有的这个阶段,对于房子的好坏不是每个人都能判别,所以只要房子出来,而且还是处在卖方市场,房子一出来就抢着买。但是台湾不会有这种现象,因为台湾比较成熟。在台湾如果你没有创新,比别人特殊,或者没有满足你客群的需要,你根本卖不动,你很快就会被淘汰。

【庄耀山】在台湾我拿一块土地,一定要对周边的市场,我到底要卖给谁,事先做个严谨的调研。比如现在有什么产品,它的客群是哪方面,现在市场还缺哪一块的产品,这个产品在周围是不是有客群的需求,如果这方面没有调研好你根本不敢投进去,如果你不调研清楚,那么你只有竞争,最后搞成恶性竞争。

【庄耀山】台湾设计师、开发商都是竭尽所能,在产品上,在客户群的选择上,在规划设计上都是竭尽所能的把的产品呈现给他设定的客户群。这些客户群,包括年龄层、收入,所能承受的单价多少,总价多少,这些一定要先调查清楚,而这边不是。所以台湾的房地产本身不会再有大陆这样蓬勃发展的状况了,已经趋向成熟阶段了。

【庄耀山】目前北京这里的,如果开发商和设计师多用点心,在品质或者提升未来生活的质量上做点创新,这样对整个中国未来房地产发展才会有正面意义。

提升品质是关键 而不是一味讲价格

【主持人 郭可】您也提到目前中国房地产市场存在一些问题,可能也有一些认为,我们在发展过程中所必须经历的,也想请您对于目前市场状况提一些建议。因为经过07、08、09年市场的波动后,房价上半年又有了大的提升,很多也认为存在着房价泡沫,您怎么看?您认为应该如何来改善?

【庄耀山】价格本身就随着市场来改变的,价格的起起伏伏是很正常的,所以我不认同,尤其是08年年初就有人一直在讲说拐点拐点,拐点到了,现在到了09年又有一个新的拐点要出现,我觉得这个讲法肤浅,拐点就是一个大的转弯,你必须要对拐点做定义,是哪方面的拐点?是价格的拐点还是品质提升的拐点或者其他创新性的拐点,这没有做定义,只有一味的讲拐点到了,这很模糊,这我没有办法认同。

【庄耀山】大陆还处在经济高速发展的阶段,房地产在经济高速发展阶段是主流的产业,这个主流的产业从以前到现在基本上价格只有上去没有下跌,现在稍微跌一下,而且跌在哪里?就跌在外围,基本上跌在比较偏远地区,五环以外地区的,这很正常。你看城区跌过吗?有没有跌过?大家都知道。北京不是北京人的北京,是全中国人的北京。你看全中国最有钱的一定会在北京买房子,不一定会在上海买房子。

【庄耀山】全大公司到中国来,虽然不一定在北京设总公司,但是一定会有分公司或者办事处,全大使馆都在北京,大公司也在北京设有分公司或者办事处。所以北京市不是北京人的北京市。其实房地产从以前到现在是缓步上升的阶段,尤其是北京。

【庄耀山】你看现在又说到拐点了,你讲拐点对市场一点帮助都没有,至于会不会泡沫化,我觉得这个泡沫化,从我来看不至于会有太大的泡沫化,因为目前的刚性需求还是大的,现在城区域房价飙升我觉得很正常,因为城是最有钱的人、全大公司进入的地方,而整个区域就这么大,你要进入到这里当然一定要跟人家比价,所以这方面我认为不至于。

【庄耀山】目前我们一直在谈的是不是开始有拐点了,我认为不应该用拐点来说,虽然前一阵子量价齐升,但是现在量缩价没有减,只要不景气的时候,比如08年,我认为08年的不景气对于城区这部分的房地产,不但没有跌下来,还是缓步上升的。我认为我们不要一味的注意它的价格,因为价格是由市场来决定的,我们应该关注怎么样提升房地产行业质量,这才是对未来房地产市场的帮助,不能一味只讲价格,这样太肤浅了。你怎么样把现在落后的设计观念或者没有长进的设计,能够让房子未来,这才是好的。

购房者在买房过程中要着重考虑舒适度、人性化

【主持人 郭可】目前市场的产品质量良莠不齐,对于消费者,他们如何判断什么样的产品才是高品质产品?什么样的产品才具有好的品质?您对购房者有什么样的建议?

【庄耀山】因为整个市场还是以刚性需求,而且大部分是套房为主,尤其是年轻人,这些人往往相信媒体、相信开发商所做的一些广告,而且以概念炒概念,对于实质的设计格局、空间内容根本不知道怎么样去判断,而且以外观风格为主,对内部,我们生活的空间基本上很少去关注,也没有能力去判别好坏。

【庄耀山】我举几个例子,我在台湾从事建筑设计已经三十年了,我本身是台湾的建筑师,在规划设计方面我发现。这边还存在很多比较落后的做法,比如没有人性化的考虑,例如我们的入口,入口大门打开,里面空间都可以看到,一点私密性都没有。第二,另外万,就是家里晾的衣服一般都挂在阳台上,你的内衣裤就晾在阳台上,这好看吗?至少没有人去你家,本来阳台就是开放的空间,天天挂着好看吗?这方面只要建筑师稍微用一些脑筋就可以解决掉。

【庄耀山】另外很多的设计,一进门就是厕所,很多人家里都有异味,为什么呢?设计上也许为了省一根管,在厕所里至少两根管,一个污水管,一个废水管,污水管排的是马桶,废水管排的是洗衣、浴池的水。如果是一根管子,只要用马桶那么就有臭味,其实只要设计用点心就没有问题的。

【庄耀山】另外很多设计是厕所和厨房的门都对着,还有在入口的地方很多都没有地方放鞋柜,许多鞋子都放在走廊上,如果你加一个空间就不会有这些现象,你可以把拖鞋、皮鞋、大衣、雨衣,可以放在玄关固定位置,至少门打开也不会把里面看的很清楚,这样有私密性。另外从阳台上讲也有个缓冲空间。这只要用点脑筋就可以解决的。

【庄耀山】另外很多卧室的门就直接开向客厅或餐厅,这样有私密性吗?客厅的墙壁开了门后,两边墙壁,一边放家电,一边放沙发,两边不一样,这样在客厅摆设上就会有影响。这些问题多,只要你人性化的来考虑就不会有这些不合理的问题。

【主持人 郭可】就是购房者在买房过程中,要具体在舒适度、人性化的考虑。

【庄耀山】包括私密、通风、采光、安全等,这些都要考虑。因为现在需求太大,那么他们就没有注意这方面,也造成了我们长期没有进步。

未来开发的物业会以精装修房为主

【主持人 郭可】庄总,您在台湾从业30年,也请您谈一下建筑设计方面两岸有什么样的区别?

【庄耀山】台湾土地有限,在成熟的社会下,在住宅建筑方面大部分都是麻雀虽小五脏俱全,在空间格局方面的人性化,从开放空间、半开放空间、私密空间,这些的层次都简洁。像在大陆有很多通透的板楼,基本上是很标准的倒挂型房子,那么你会浪费一条专门的走道。比如100平米的建筑面积,浪费五六平米是很正常的。如果设计时就考虑,我怎么样让套内面积发挥到,不要像刀把型的房子,浪费走道这样的空间。像刚才提到的玄关就可以从这些节省的面积上做出来。

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