[摘要] 任志强:政策变化太快造成房地产周期大波动
搜房网讯 华人不动产学会2009年会于8月20-22日在中国北京召开。规格之高，议题之核心，罕见。在当前经济形势下，此次盛会聚集了更多各方的关注。由于高级政府官员、产业大腕悉数参与其中，此次盛会可以从政策层面的高度，对楼市走向有指导意义。以下是华远地产股份有限公司董事长任志强先生在今天下午举行的主题为“房地产周期”的圆桌会议上发表的精彩演讲。
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华远地产股份有限公司董事长 任志强
中国这次可能是次面临房地产周期问题，从建国开始算，我们历来都叫基本建设，所以从1949年开始，我们大概有8次关于固定资产的调控。我们看98年以前，包括93年的调控，88年的城管建，历史一共有八次，那时候叫基本建设，我们是以计划和信贷附属于计划的管理方式。
我们在2003年曾经试图用传统的调控方式对中国房地产市场进行调控，03年提出了关紧两个闸门，一个是信贷闸门，一个是土地闸门。关紧两个闸门试图把房地产因为过热而压下去，而且也出了121号文件，限定信贷。但是只产生了小的波动，并没有形成周期性的下跌或者上升，或者略有上升。因为03年土地严格控制，是03年831大限，关于土地的一些限制，最后反而让市场价格了，就是因为大家看到土地严格控制和未来预期土地制度的转化。
这次危机的出现和美国国际金融危机是相关，同时我们可以从它的环境角度看，发生变化的还来自于中国信贷政策，就是二套房信贷政策，美国金融危机暴发之前就出现了房地产的转化，在美国出现危机的时候，比如08年3月，布什总统开始减税来挽救经济，而中国正在提高利率，这说明我们并没有随着美国的金融危机而产生了中国市场变化。我觉得今后中国房地产市场产生危机的因素可能也有这样的问题，一个是从我们大周期来说，美国在五十年代开始进入了房地产市场高速增长，就是战后恢复，按道理美国没有本土战争，不应该有战后恢复，但是有个生活改善，因为从弱国变成强国，也产生了高速增长。连续20年到30年的时间里，住宅建设在这些国家里平均占固定的20%。中国目前为止也就占到18到21，住宅今年只有13，平常年份没有超过15，就是远远低于这些国家二三十年的基本。
这些国家大部分城市化速度转化的确比我们快得多，我们和他们差不多差五十多六十年，我们城市化到现在还低于平均水平，还算上镇。按道理说，应该在二三十年之内不会出现房地产大的周期性变化，应该是始终保持稳定的长期建设过程。但是我们的政策变化确实难以预料，我觉得因素影响是固定资产这一块，我们有房地产市场开始，从98年开始，98年以前是计划，分配为主不能算。98年以后来看，这几年的发展过程中，基本上我们的增长率和固定资产增长率，虽然有时候略大于或者快于固定资产增长率，但是两者之间相差没有大过3%，基本是互相略有上下波动。也就是说固定资产的规模对我们房地产影响巨大。这次上升其中之一就是我们固定资产规模迅速上涨。房地产到7月份增长11.6%，固定资产33%。
中国有个特点，凡是要用基本土地，就会有大量拆迁，比如铁路建设，在城市里要设车站，必然产生大量的城市拆迁。另外把二产业劳动人口向第三产业进行转移，转移的速度越快，城市化速度越快，对房地产发展速度要求也越快，所以固定资产规模越快房地产规模也会越快。
第二个可能是信贷政策，过去中国不买房子，都是分配，信贷政策只和有关，和消费没有关系，98年以后之所以出现房地产高速增长，重要原因是98年同时建立了一系列个人消费和抵押信贷，这些政策是真正支持我们能够实现市场化和个人购房的转换。这个作用是巨大的，美国个人住房贷款大概13万亿美元，相当于美国的GDP总量，换句话说，还是减免个人所得税，实际上个人贷款发挥得作用是大于GDP，一年GDP13、14万亿，加上部分，住房消费已经大于GDP，我们现在只有3万亿人民币，按照全部贷款8万亿，包括开发贷款、个人款等，按我们GDP总量算，我们大概24万亿左右GDP总量，也就是说如果发挥类似于美国的金融政策，我们大概应该有24万亿个人款。现在房地产市场就要翻几倍，而且每年要翻几倍才能达到。恰恰是因为我们住房消费政策出现问题，才产生了周期波动，这个影响巨大了。
从二套房贷可以看出来，对市场影响巨大。倒过来说，中国银行到现在，我们者还认为房子作为抵押品，因此要先评估房子值多少钱，你付20%，如果二套房子让你付40%，然后给你贷款，从经济学上来说，消费观念的一个改变差距是巨大的，就是重新认识的问题。实际银行抵押的不是房子，银行抵押的是贷款人未来收入流，不是银行为了要你房子，银行是看你有没有还贷能力。对于年轻人来说，今年我的收入低，明年收入会高的，未来十年收入会很高很高，所以给你20年期贷款是为了让你把后期高增长的收入，通过抵押方式转换为今天的消费产品。我们的消费政策不是这样，是你的房子值多少钱就给你贷多少，而不是看未来收入多少。这个观念如果不改变，那么贷款对于房地产的发展抑制性作用是巨大的。
我们第二套住房和二手房不能消费信贷，这样也对消费环节产生巨大的影响，现代信贷管两头，一个是，一个是消费，这些可能对我们房地产周期性影响巨大的，如果政策在这方面产生巨大的变化，就会造成市场无明波动，就是本来不应该出现波动也会产生波动。第三是宏观经济导致的分配变化和收入变化。我们国家经济学家在讨论的是和税收有关，和分配比例有关，为什么我们税收永远超过居民收入所占的比例，会超过GDP增长比例，这是宏观经济学家在讨论，我们国民收入分配比重在宏观经济发展过程中低收入比重太低，这是我们政策调整的重要结果，如果分配比重提高了，哪怕不是变成现金收入，是劳保收入等等。印度国民收入50%用于医疗、卫生、保障等等，而我们国家大概只有13%。任何一个国家都不会把国民财政收入用于企业，只有中国大量用于，这是政策差别，这样变化可能会导致我们市场发生重大变化。
比如98年我们实行的是货币化分配，或者叫做货币化公司，这是在财政收入种做了再次分配，过去收入分配不含工资含量，因此用低价房改方式弥补了历50年分配房屋的住房含量，之后增加了住房补贴、住房工资，98年住房工资的改革是房屋分配的重大改革，这个改革是有重大影响的。第四是城乡差别的限定条件，国外可能没有城乡户籍差别，任何人拿着护照可以到这个城市或者那个城市，中国之所以土地不够用，或者土地不能转换成建设用地，很大一个原因是城乡差别问题，城乡差别对我们的限制很大，结果是什么呢？结果最缺乏土地的中国要给每个人提供两份以上的土地，比如农村，农村大学生在农村有宅基地，进城上了大学，不再回了农村，但是不会吧农村宅基地上交。我们农村政策是减人不减地，不减承包地、宅基地，就占了两份土地资源。我们户籍人口管理、工资人口管理，比如员工派到其他地方，要工作十年，没有办法要在外地买套房子，实际占用了两份资源。不管是否合理，他不得不用两份或者两份以上资源使用我们的土地。
城乡差别如果不被打破，农民永远占有量份土地，我们有2亿4千万进城人口，会占用2亿4千万的城市土地，农村还有这2亿4千万人口的宅基地，因此我们的土地因为城乡差别而造成了难以解决的矛盾，就是资源占用被多次重复性的无效占用而产生，如果他在城里，农村资源是浪费的。我们可以看到农村大量宅基地是空心村，如果回到农村，城市资源是被浪费了。比如东莞，劳动人口一走，东莞房价马上跌了下来，房子没有人租。但是农民工一进东莞，房子一下不够用，这是城乡差别。
另外是私有制度的变化，我们在98年的房改实际是把公有变为私有，这是对市场有巨大的变化。另外我们土地是双重制度，还没有完全私有制度，如果农民的土地可以转换为进城资源的时候，必须先私有化，这个私有化的基础是可以换成我进城的资源，换成进城的劳保，但是不能转换，就成为政府低价收入高价转出。这就涉及到产权制度，如果产权制度不能解决就不能很好的解决这个矛盾。
如果一个人觉得我这个房屋不能得到保护，就不会去认真考虑我买房子，为什么现在还没有解决我们小产权问题和大产权问题，我们没有解决产权保护问题，如果这套制度出来或者完善了，我们拆卸改善这样的情况。
有一位经济学家说，我们学西方的一些某一方面制度的时候，忘掉了大的制度和文化是配套的，比如我们选择了学习西方土地拍卖制度，可以忘掉了它的产权制度和私有土地和公有制平衡问题，如果只用法律其中一部分，就没有办法生存下去。当你吸收了西方某一些，比如金融市场某些证券产品时，如果不用文化的基础，或者法律保护的基础，这个种子是活不下去的。
我写了一篇博客，要建立建国六十周年大篇，结果名演员都是外国国籍，这表现了中国六十年辉煌，这是很悲观的事情，恰恰反映出我们法律制度、产权制度存在巨大问题，如果这个问题解决不了，我们周期性还是和其他国家的经济发展不同的，是随着政策变化而变化的周期性变化。谢谢！
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