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实况:二套房贷政策收紧 这次要动真格了?

房地产门户房天下   2009-07-08 13:44

[摘要] 北京二套房贷严格执行首付四成呼声渐高,政策拐点将临?著名经济学家李开发、中体奥林匹克总裁陈顺、中原地产部总经理张坤昱、中指研究院指数研究副总经理张化学下午15:00做客搜房网直播间谈“二套房贷收紧风向”。

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北京二套房贷严格执行首付四成呼声渐高,政策拐点将临?

著名经济学家李开发、中体奥林匹克总裁陈顺、中原地产部总经理张坤昱、中指研究院指数研究副总经理张化学下午15:00做客搜房网直播间谈“二套房贷收紧风向”。

对本次活动进行现场直播,期待您的关注。

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二套房贷政策收紧 这次要动真格了

做客搜房网谈“二套房贷收紧风向”

【主持人 李震】日前,杭州各商业银行以后明确通报关于二套房贷的收紧口径。今天你只要打开报纸,或者打开网页,在首要位置上有关于二套房贷的有关评论,今天请几位老师来重点谈一谈二套房贷的缘由和影响,您认为这个二套房贷收紧口径的提出是不是要给房价降温,或者是说先兆。

 著名经济学家 李开发
著名经济学家 李开发
【李开发】这个问题值得关注,这个话题说明这个问题,是关于二套房贷提高了40%,原来是20%,这个政策不是今天,已经是2007年9月份央行已经出台了这个规定,现在在杭州的出现这个规定的时候,引起全的高度关注,说明这个政策在最近两年执行不怎么样,很多地方自行开了口子,自行在银行贷款对二套房贷方法的管理,放宽二套房贷的政策是一个普遍的政策,所以这次杭州把这个事情作为像管理要求再次强调这个政策,说明以前执行不好,放宽了要求,现在看来这个问题不能再继续放宽,有必要收紧,也就是说自己认为大量的贷款,对房地产市场形成了一种不健康的导向,会造成房价泡沫,会推动通货膨胀,会影响当前调控市场,然后促进克服当前经济危机造成的困难,这里面肯定有负面影响,因为有负面影响要重新来评估这件事情,要来重新强调二套房贷的首付不能低于40%。

【主持人 李震】李老师认为是执行力不够强,张老师怎么认为呢?

【张坤昱】我想有一个对比,二套房贷放松是从去年底开始的,到现在不到一年的时间。那个时候不放宽二套房贷是基于当时整个经济层面发生的变化,包括整个行业,相对来讲比较低迷,希望带动扩大内需,带动经济发展,基于这些状况可能我们从国家领导人,到建设部到银行方面做了很多的工作,所以对二套房基本上逐渐的放松,在整个地产回暖,价格反弹相对比较快速,然后土地价格飙升的前提下,成交比较大的背景下,做了二套房贷放宽的政策。我觉得大家更多关于它是基于这样的一个背景,但是二套房贷确实对市场肯定有影响,因为二套房贷不是针对首套自住型需求的问题,可能针对二套以上自住型,改善型的需求,甚至是,他们的价格会高一些。

 中指研究院指数研究副总经理 张化学
中指研究院指数研究副总经理 张化学
【张化学】我觉得银行从来没有公开放开过,在偷偷摸摸放开,只不过现在又偷偷摸摸起来。其实偷偷摸摸起来,是当时的市场环境很不好,一个是从银行来说是业务发展的需要,另外是政府的政策。现在不太严,上半年很多城市交易量出现大幅度的回升,有的时候超过08年全年的水平,甚至达到07年的水平,这个时候大家很担忧,担忧是不是市场会出现泡沫?其实我们知道市场回暖在很大程度是第二套房子的放宽,合理性我觉得是,改善型需求是要鼓励消费,但是第三套和第四套肯定有问题,我也了解到现在政府,包括温总理也说,现在这几天召集行业协会的负责人来讨论当前的情况,可能会了解一下当前房地产市场的运行情况。然后政策的适应性,我们了解是131号文件,下一步的走势和一些政策建议。从131号来看,我们觉得不是执行得很好,是有一些过了,在这种情况下,我觉得现在会有一些担心,当然现在是不是要对房地产进行调控,要收紧,我觉得政府也不好说,还要对这个市场做进一步的判断。

【主持人 李震】现在出现对二套房的信贷收紧的动作,是不是就表明这些调控部门对房价,或者整个楼市的走向不是这种可能呢?

【李开发】你说的这个问题,确实是调控部门很关注的事情,也是担心房价继续上涨,这个跟银行大量发放房地产贷款有关,而且去年以来关于二套房银行贷款政策执行不够彻底,很多地方银行自主放开的管理,放松对银行贷款相关条件的审核和把握。但是我想其实刚才我们两位也谈到了,我认为这几年整个社会最近一两年来,有一个很错误对房地产市场的定性,老是说房地产的低迷,老是说房地产要振兴,我想这个概念有一点忽悠人,为什么呢?可以说从2003年以来,中国房地产一直在高速发展,房地产的价格每年都在上升,物价在每天上升的过程中,怎么会低迷呢?你一套房子一平方米标价在10万以上,买的人少了,因为买的人少了所以低迷,这个话哄小孩子都不行,居然一直哄了一两年,我说从来没有低迷过。什么是真正的低迷?我去年去山西调研,调研煤炭市场,去年年初的时候还能卖到1200、1300,去年掉到了700、600,甚至还有低于600,这个价格都已经下降到这样了。我问生产平板电视的工厂,大概42寸的电视成本是5000元左右,但是工厂没有办法,保本都保不住,但是为了保工厂继续运行,就大甩卖,电视就卖4800元,甚至卖4500元。所以我们感觉市场购销两旺,一种的销售单位在有一定利润情况下销售的,这是我们感觉到很高兴的事情,但是你看到很多工厂是跳楼大甩卖,这不是购销两旺,说明金融危机已经造成了大的影响,这个购销两旺是要客观来看,我生产一台电脑,本来的成本是3000元,1500元买了,这个市场很好,大家都在抢着买,不能算是市场好,这是里面有问题。我们的房地产市场近几年大家发现发展得迅速,尤其是房价在不断的上涨,就有一段舆论出来了,说面粉比面包还要贵,这样老百姓也在向,面粉比面包贵,那么房地产开发商肯定很亏本。

【李开发】但是我是过来人,我从最近的十年一直在研究房地产市场,我告诉你,在2007年大限之前,我们投机价格都是一对一谈判的,在最后几个月当中,的地方政府都在开门,放了大量的土地在市场,当时有3个月在报纸上都在报道,说最近两三个月放开土地,那一段时期因为大限到了,各个地方都在搞投机,启动开发商,蓄意成交一大堆。再就是前两年当中,报道很多大型房地产开发企业,手里有几千万平方米的土地,比如说最典型的是碧桂园,的是达到5600万平方米,据说这个单位十年都开发不完。我们老说房地产市场回暖,这个恐怕不是事实。第二我们不要轻易看地价卖多少,因为老百姓太善良,95%都是被忽悠的,我们就以金融街的土地为例,在97年是1平方米4万5千元,老百姓想这个房价肯定也很高,但是一发现金融街的楼房卖6、7、8万,大家感觉很合理。当一平方米4万5千元的土地,当在这里建成了16楼的时候,落到每一个建筑面积一平方米上面土地成本只有7500元,这是我帮他们核算的,我们打一个比方,你有一万平方米的土地,除了让出四分之三周边的土地,其他可以建上去了,建到四层的时候,建筑面积是1万平方米。其实房地产市场除非是最近刚刚拿地,拍得高的,有可能出现面粉超过面包的价格,但是并不是一个普遍的问题。

【主持人 李震】针对李老师所说存在的这种状态,两位老师是怎么认为的?

 中原地产部总经理 张坤昱
中原地产部总经理 张坤昱
【张坤昱】我觉得银行根据自己的情况做出的调整,我觉得从杭州开始这么一个风向,大家来开始探讨这样一个问题,从我们自己了解情况看,二套房贷缩紧对市场起到制约的作用,07年深圳大家知道房价火爆,一年上升速度达到一倍,或者是50%的,因为有很多投机人在里面,当时比较凑效是缩紧房贷,所以当时利率,包括银行带看比较宽松,这样准入机制门槛比较低。所以二套房贷执行的话,我自己来看,我肯定会对市场上面的人群,尤其是投机人群造成相对来讲比较大的影响。二套房贷有两个条件,个首付款的比例提高,第二个利率的提高,原来是1.1倍,应该是在40%,有的地方会更高一点,所以我觉得这两点会对有些人群有一些阻碍作用。

【张坤昱】第二个方面最近北京推出很多的土地,这些土地地价确实比较高,因为从自己的囤积来看,不管是通州的土地,还是广渠路的地,跟在售新盘的地价是差不多,如果价格基本上差不多的时候,说明未来的市场价格比新的楼面要高。之前也关注过,住宅产业协会关于土地成本的算法,建设部也出台了一个基本的成本算法,据我们的了解土地成本应该占到40%,或者更高,所以我们在房价当中,如果是赔钱的角度来看这件事情,来看商业操作,他的未来的房价肯定是要高的,高的这个里面肯定有问题,有对我们这些人群他们买房进入门槛高的问题。他们会发现房市和股市有比较类似的现象,都是追涨。去年春节之前的时候,我们现在回过去看,现在说低点出现了以后,我们说价格其实相对来讲那些人群没有更多的信心在里面。更多是因为我们自住型客群,尤其是性客群,或者是他们的进入对市场有很大的活跃性在里面,的时候更多是批进入市场是刚性需求,那么刚性需求可能需要买房结婚的,需要生孩子的,我自己来看改善型的需求也应该纳入当地的需求去。我们说波是这样一些人群,以现在的房价来看未来的销售人群,如果我们这个市场,这些刚性人群对价格的接受程度,如果以目前收入的增长,经济的变化来看,可能会觉得有一些差异,但是我们说地产的情况,尤其是这么几年,不管是从03年,还是从98年中国住房化改革以来,其实年均增长基本是5%以上,差不多是10%,因为保值是地产的属性在里面,我想开发商手里的钱比较充裕,第二还要进行开发必须有土地储备。第三更多是为未来预期的问题。

【张坤昱】所以我想大家站的观点不太一样,当然从现在的角度来讲,确实觉得现在的房价要高一些,站在未来两三年角度去看,我想未来又是另外一种景象。我想市场的发展变化可能会超出很多人的预期,可能还是要关注市场的变化。这里面我们说新推出这些土地,除了自住型人群,肯定还是有一些性的人群在里面,周边二手房的价格马上上涨,这是一个最典型的现象,比如说10号地,土地成交之后,比如说周边二手房价格基本上上升10%,有的上升到20%,包括15号地之后,周边的项目价格也是比较坚挺,所以对现有价格的带动,还是有一定的影响,比较明显的就是买家开始追涨,第二卖家开始。所以怎么真正了解中国老百姓买房子不容易,怎么样真正分清这些群体,真正该管是谁,不该管的是,地产发展当中处于什么样的角色,需不需要充当火车头的角色,还是说现在实体经济没有完全好转,地产出现这么大的变化,到底是不是一个正常的现象在里面,我想针对的东西,如果银行从自己控制风险的角度来讲,是可以理解的。

【张坤昱】但是对于中国这么多年,我们说个人住房贷款,尤其是老百姓买房贷款坏账率还是太低,也是银行给老百姓争一手和二手的房贷,我想中国人的消费理念和生活模式跟美国是不太一样的,我们在07年的时候,大家也提出来次贷危机中国存在不良贷款,现在这些现象没有见过,怎么样能看清这些问题和理清思路,真正对市场有一个良性的带动,真正让需要买房的人群有一个秩序在里面。

【张坤昱】如果是投机,有比较好的眼光,能还得起利率,对银行来说也是好的事情。但是针对我们收入没有赶上房地产上涨的老百姓,对这些人群国家也推出了保障型政策,我想不同的住房系列会针对不同的人群,商品房让市场作主,你的土地和出让金,从商品房征收这些税都可以用到保障性上面去。相对来讲比较理性看待这个市场,怎么让这个市场相对比较健康,不要大起大落,一直在说房地产要稳定发展,我想稳定一个前提就是量和价的问题在里面,我想这些地方希望前面来看。

【主持人 李震】我们都知道收紧二套房贷的主要目的是打击投机性,现在还没有一个方式和方法来区分性和改善性的需求?

【张化学】国家对二套房政策,我觉得套是有问题的,第二套也可以放开,因为改善性需求也算正常的,但是第三套可以收紧,甚至一分钱都不给贷款,你自己去承担风险,但是不要用银行的钱来承担风险。

【张化学】其实从杭州来看,这个现象跟个案有关系,上半年杭州是火爆的,目前杭州市是供不应求的,深圳也是一样,我觉得政府下了一些指令,第二个银行自己的行为,要自觉。我觉得杭州本地的银行,包括杭州地方银行可能和当地的情况有关系。

【主持人 李震】我们现在都知道通过一些数据可以看出来,在推出新房中,大概有四成大概者,或者是投机者来买的房子,尤其是北京、上海各大城市房价超过了历史的峰值,大家可以看到很多频繁在出现,感觉前期国家对楼市调控的作用已经被吞食殆尽了,是不是者的入市对于真正的购房者会起到一个挤占效应?

【李开发】从03年以来,尤其是06年以来,大家一直在讨论房地产的问题,虽然大的政策导向是要调控的,其实并没有想认认真真把它调到一个合适的位置,我们对房价最终调到一个什么位置?我跟很多人讨论,什么是合适的价位,一个人都不知道,因为他们自己也不清楚。我们调查各个房地产的市场,中国是的。在各国以韩国为例,韩国除了套住房,第二套买卖成交的部分,除去成本要交60%,再加上一些税70%就没有了,实际上是回报很低的,还有风险。

【李开发】第二个在美国很多地方预售房,还在上面,你就可以把房子卖出去,银行把钱打到开发商。预售就是你交10%,这个10%就是合同成交价的10%,不打到开发商的帐上,是放在一个机构,最后才能卖房。也就是说实际上其他地方没有预售一说,这个预售跟我们的预售概念相差是很大,也就是说开发商必须承受整个流程的资金,一直把房子前部建好。我们的市场的钱都来自于银行,房地产得到一些启动资金都可以操作,钱到了他的腰包,什么可以,对他来讲风险就很大。

【李开发】第三,我们说二套房贷就在前20年,在英国、法国,人家的房贷很清楚,不是第二套、第三套房的事情,他们的政策很简单,假如说年薪是12万,一个月1万元,我的贷款能贷我个人年收入的3-5倍。中国的政策只要我能付得起首付,可以贷很多,比如说电视台经济半办到,有一个人一天之内从上海各个银行拿到4000套房的房贷,早就没有按照这个政策来操作,到目前为止银行本身跟政府的宏观调控,跟地方GDP,地方政府的财政收入因素在里面。所以老说稳定房价,稳定在什么位置上就说稳定了。今年年初到现在为止我也去很多地方看物业税的问题,我们知道新加坡的物业税是4%,第二、第三套政府管得严,由于工业发展不好,很多人搬家,因为他一买的时候,整个管理费用,物业税其他环境维护费,除非你就在那个地方就业,你还能买得那个房,否则就没戏。目前为止国务院提出来要考虑开征物业税,很多都提出了十年没有办法开征。我觉得不是没有办法开征,要开征今年年底就可以开征,还要有各个方面的考虑,不同的话语权,许多人希望暂时不要开征。

【李开发】我们到目前为止,我们也不知道房地产调控究竟目标是什么?所以我认为杭州商业银行仅仅是从他自身考虑,房价万一跌下来,20%的风险可能太大,跌20%就有风险,把房子卖出去,再让他付了几个月的月供,就是房价跌掉30%,那么还能保本,那么超过30%,可能银行就可能亏本。这是对现在房地产市场泡沫的担忧,认为问题比较严重,认为有必要对二套房贷不能低于20%。

【张坤昱】两个方面,个方面宏观调控,我觉得宏观调控也要分两个层面,07年开始宏观调控希望房市热浪能够降下来,出台了一些政策,包括准备金来,包括银行对开发商的贷款,因为当时觉得太热了,希望能够降下来。那么从08年底来看,希望能够往上走,觉得太冷,要热的方面去做,所以就在调控。

【张坤昱】所以政策更多是一个环境和平台,其实我们说中国市场更多是一个政策,因为我们说政策的引导,地产本身对资金流动性要求高的行业,是一个资本密集型的行业,没有钱就没法做事情。今年是中国建国60年,中国又是一个农业大国,工业的发展不是那么的强大,更多是依靠出口,简单加工型的企业,我们这些企业压根儿就是没有太多的钱,开发商也是一样,就是更多的依靠银行贷款,我们本身就是穷,我们只能依靠银行来做我们的事情,来进一步的壮大。

【张坤昱】如果对银行这个环节,从银行调控来看,看大的调控,都会对开发商的资金层面有一定的收紧和放松,我觉得这是很重要的买卖双方的制约,这是一个重要的手段,像一个水龙头,有开跟关的作用。调控一直也在说稳定,也对市场产生很大的作用,希望看到市场的节点在什么地方。再就是政策出来之后,有一个滞后的效应,怎么来结合,我觉得是这样的观点。

【张坤昱】第二,我觉得确实房价涨得太高的,尤其对一些普通老百姓,他们有一定的挤占效应,对和投机者就不怕价格高。对自住型需求来讲,更看重我自己一家几口人辛辛苦苦买了一套房子,需要安居乐业。那么当前房价上涨比较迅速这么一个情况之下,性或者投机性的需求挤占这样一个部分,我觉得要在房地产在什么样的空间,在什么样的基础之上,我们说这些普通老百姓达到什么的价格,他们才能买得起,这个需要做大量的工作。尤其是作为北京大都市,房价再高也有人追涨,买得起,如果老百姓买就是扩展效应,我们说四环五环的空间,要往大兴去发展,这也是一个城市化的发展,北京不是一个地区型的城市,是性的城市。所以从这一点来看市场,他的人群也会很不一样。挤占型这部分人肯定是有钱,有本地,有煤老板,还有国外的一些机构。其实我们现在新的政策当中叫居者有其屋,以前都强调有自己的房子,现在也要做政策性的租赁房,满足不同层次的居住需求,你也租的,也有买的,也有政策性,还有经济适用房,还有廉租房。

【张坤昱】所以我觉得房价多高是一个表面的现象,更多是看市场的结构,更人群购买的结构能不能对应,也不是说有钱人把没钱人挤占,我觉得从资本角度来讲是一个合理的现象,但是从和谐社会来讲,要从结构上来调整这个事情。

【张坤昱】我想说两点,一个是目标,刚才李老师我赞同,这个方向调控的目标是什么,还有一个发展的目标,目前到现在,没有一个方向发展的规划。就是没有一个长远的目标,遇到问题脚痛医脚,头痛医头。另外房地产调控的基础,我觉得首先要建立一个完善的住房体系,如果把市场和民生混在一起,很难来摆平这个事情,一个是民生的问题,一个是经济问题都很重要,我们要确定市场和民生各占多大的比例。
    比如说汽车再,大家也不会有很大的意见,没关系,我不开汽车,我可以坐,就像交通一样,汽车再大家意见没那么大。但是房子就没有办法,就是保障型的住房还要建立,政府要确定一个目标和比例,要保障多大的比例,是30还是70%,还是50%。当然市场的问题好办,有钱就买,没钱就不买。

【主持人 李震】陈顺老师也到达我们的直播现场,他作为业内人士,您说一说二套房贷收紧的新闻,您怎么看待?

 中体奥林匹克总裁 陈顺
中体奥林匹克总裁 陈顺
【陈顺】高兴来到搜房网的直播室,和大家一起来探讨这个热点。我觉得这一两天,包括看到杭州的楼市,上海的楼市,听到一些紧缩的声音,实际上主要还是来自新闻媒体的报道,搜房网把这样一个热点的话题,在很短的时间内,大家来一起讨论,我觉得是好的。

【陈顺】实际上在过去一段时间,拉动经济方面,应该说房地产起到了很大的作用,中国的经济到底是V字型,还有一个W型,实际还是有问号。收紧肯定对这个市场有影响,现在看起来金融这一块,一个是首付的问题,到底是20%还是30%,还是40%?到底把第二套的界定完全界定清楚。我觉得20、30%也好,这是一个首付的问题,还有一个问题实际上就是利率的问题,利率的问题标准利率下浮30%,如果是非普通住宅要上浮10%,上浮10%下浮30%政府实际上是40%,我没具体算过,假设100万的房子,按照首付款的比例不同,到底每个月下浮30%到上浮10%数有多少,每个月影响生活,支付的能力,到底影响是什么程度。

【陈顺】第二套可能就是40多平方米,当时买房的时候可能是解决居住的问题,现在要稍微买一个大一点的,我觉得这个比例的影响,贷款实施的利率,我觉得比首付款对人们的影响会更大一些。我自己觉得这刀到底切到哪,切得准还是不准,无论是商业银行,包括华夏银行,招商银行也好,发展银行也好,他们在过去整个把握尺度的过程当中,为了可以多揽一些业务,开展一些业务,我相信他们在掌握尺度的时候,肯定有一定的灵活性。应该往哪个方向偏,应该能够促成成交,所以我觉得下一步假如说相当一部分人原来是二成,现在变成四成,原来下浮了30%,现在上浮了10%,我觉得对影响人群巨大的话,我觉得对楼市的影响可能是很大。我个人觉得对这么多的人群,这个政策的把握应该让多数人享受到政策带来的优惠,不应该多数人应该一个政策的出台而影响它,今后首付20%和40%之间还有30%,也有可能七成变成八成,我觉得还要看下一步的期待。我觉得主要是各方面的尺度大概是一样的,不太合理,人家在深圳首付20%,假如说贷款利率下浮30%,在另外一个城市又不一样,这就不合理,这家银行跟那家银行都不一样,应该有一个比较清晰的界限,到哪应该都是一样。

【陈顺】贷款基准利率可能会发生变化。

【张坤昱】今年上半年更多出现什么情况?原来是打八成,现在打七成,是由高到低,不可能由高到低,因为签的合同就是签20年,就是0.7倍,浮动性是根据中国人民银行利率的变化,会调整你当前的利率,现在是5.5,明年是6.05,5.5是7折,6.05还是7折。

【张化学】我觉得每个地方参与太大了,我觉得根据不同的情况来调节。

【陈顺】我觉得对已经购房的人没有约束,对已经签约的,已经放款,已经实施的,履行了这个合同不可能再去变了,现在还没有签约,或者已经签约的,还没有放款有影响。我也看到这样的报道,在基准利率下浮30%,假如5年,你到银行去存款是倒贴的,银行的存款和贷款是倒贴的,存款,向银行买房贷款,同样贷50万,这边有50万也要贷,打完折是40万,这边我要存起来,存死期的,得到的利息比这边还要高,人家就会去贷款。

【李开发】其实我国对放多少贷款也是没有规定的,调控没有目标,贷款贷多少也没有目标。在国外除了你是一个个人,如果你是一个家庭,比如说在英国,只能是夫妻两个年收入的4.2倍。第二你还了房地产的贷款不能超过家庭收入的30%,也许有很多人买了这套房子,然后有可能这个利息上涨。其实我们看房地产市场,一个层面是在宏观经济这个层面,现在大家都关心,现在经济危机对中国的影响很大,现在许多中小企业发展得很困难,中国社会科学院在电视台讲了,现在有40%中小企业生存困难。生存困难就意味着这些工厂是赚不到钱,比如生产100万的产值,甚至利润是1%,甚至资产不能回笼。所以我们要在宏观经济这个里面,如何来扶持和关注中小企业,不让更多的资金过多进入房地产。究竟我们保障型占多大的比例,尽管我们这么多年中国提出的政策是什么呢?要让房价,让大多数老百姓能够进入房地产市场,这是文件上讲的。大多数人进来,房价是大部分老百姓的收入,相差不是很大,让他们能够买得起,但是实际上经济适用房和保障型住房还太少。再就是我们明确我们的调控目标,究竟房价调控在什么水平上,刚才张走说了,北京是全的北京,是人的北京,大家都来买房。如果按照这个话来说,香港是一个全的金融,服务天堂,而且还,新加坡也是,你发现在新加坡仍然有住房,我们实际上还是要结合现在市场情况,我们要对房地产调控最终目标有一个很明确的界定,然后来调节银行和利率相关指标。

【主持人 李震】各位有自身来讲有没有切实的建议?

【陈顺】我觉得之所以出现这样的局面,我个人觉得这一段时间房价表现的形式可能涨得太快了,超出了预期,超出了政府的预期,第二个超出了开发商的预期,第三超出了消费者的预期。

【陈顺】假如说北京这一轮的跟2007年表现形式又不一样,城里的房子涨的速度远远超过了偏远一定地区的幅度和速度。那天我碰到我爱我家的胡总,他说超出了他们自己的思想准备,超出了这个主体三方面的预期,国家可能会出台一些,利用来调整。本来你就应该享受下浮20%,你就应该掏出30%的首付,不要非要占。可能人都按照20%的首付,都按照下浮30%执行利率,我觉得确实可能出现了一些,原来银监局的政策没有用,第二套是改善型还是非改善型,但是改善型本身就是在把握上可能还有一些出入,所以我觉得在今后一段时间内,可能会出台一系列的文件,银监局会不会严查金融机构。我们今天上班件事情就是赶快开会,研究凡是没有签约赶快签,赶快签约跟银行办理贷款,凡是办理贷款赶快放。

【主持人 李震】就是一定要政策和条款落到实处,然后确定来执行。

【陈顺】原来本身占了的人,就不应该占了。第二中国房地产的市场才经过十年,我们需要一个长期稳定的政策,不能今天出台90、70,隔两年说改成根据实际情况,再隔一年基本上可以忽略不计了。我说的是什么意思?我们制定政策的部门,无论是金融方面的政策,无论是行业管理部门的政策,要有一些长期性的政策,我们通过解决住房,反复拉抽屉给人的感觉找不到方向,到底解决住房问题是二分房还是三分房,现在有商品住房,商品住房就是推向市场,同时还有经济适用房,经济适用房边界实际上还是有一些很模糊,除了经济适用房还有廉租房,理论上基本上属于三分房。现在个别有些单位带有指令性的经济适用房,我觉得有的时候简单倒可能对后面的发展会好一些,能不能二放房,你有钱买大的,你多上税,用这些方法来调节。

【陈顺】 还有确实买不起的房子,通过租赁的方式来解决居住的问题,这一部分在费用上要低一些。原来骑着一个自行车,又变成奥拓,再变成富康,随着家庭生活的变化,原来没有结婚,娶了一个生活条件比较好的,可能收入好了,你不应该占有这部分的社会资源,你应该从廉租房主动退出来,你应该到市场里面去,所以我觉得这个事总体来说对中国解决这个问题还是很难的,因为需要透明的诚信,总而言之还是社会在往前进步。

【李开发】我认为近期的房价还要涨;第二个我认为陈总刚才说的,要抓紧贷款,抓紧放款,防止银策会有变化。我的感觉至少最近一个多月很难有变化,因为这种事情涉及到的面太广了,我们现在从计划经济向市场经济过渡的时期。比如说地方政府的财政收入是怎么保证的,你让他如何保证自己的收入,还有地方当地经济发展,这一块我们没有定位好。银行本身要支撑经济,同时要执行的调控方针,可能有一部分的贷款拿不到钱,甚至会出问题。如果银行要考虑自身的问题,现在放在房地产上最安全的。就眼前来说,其实我们面临的是性的经济危机,而且经济危机很多方面,远远不是经济方面,像美国那么大的汽车公司还要倒闭,你想中国中小企业现在也是困难多,因为困难多,所以社会上大量的人群资金没有投向,投到最安全的地方,目前就是股市,股市从今年年初到前两天为止,已经上涨了69%,年初是1820点,现在是3100点。

【李开发】第二个还有投到楼市,因为大家的资金都没有地方去,我的钱保值,假如我开工厂的老板,假如赚不到钱,我也把资金抽出来,炒几套房子。4月初我公开讲房价要上涨,其实还会涨,主要是大量的资金没有投向,找不到保值的空间,每一次经济危机带来就是通货膨胀。美国在发钞票的时候就通胀,已经有了明显的症状,因为眼前来说,政府要思考宏观经济平衡,就是保障我们工业企业实体经济如何办,第二个平衡房地产市场,既要让房地产没有太大的波动,但是又能让市场稳定下来。三大直辖市的主要领导出来讲房价太高了,老百姓买不起,房价再涨,买不起人更多,我们希望房价回落,但是市场销售增加,我们希望能得到这么一个市场目标。就是房价落,销售上升,不要认为房价越来越高,这个时候追涨的人都是的人。

【张坤昱】我同意刚才李老师说的房价上涨的观点。因为6月份信贷是1.4万个亿,从今年上半年开始,无数的钱涌进来,确实需要一定的预期。再就是资产性去向的问题,中国人都是农民,买房置地是一个特点,跟国外也是不一样,导致去年和年初给09年做判断很重要的误区在里面,我们更多是拿西方经济发展模式,包括这种人的行为模式来看他们的经济和地产之间的关系。其实从今年的情况来看,中国实体经济有缓慢的好转,但是不足以支持地产这么大的飞跃,所以我觉得不能拿西方的模式,西方是市场经济发展这么多年,中国由计划经济到市场经济,并且还没有到市场经济,所以国情不同,思想和文化,基础都不一样,更多是需要十多年的经验,包括对未来的预期来看市场的发展。

【张坤昱】第二,我自己比较倾向于用这种货币补贴来看现有产品结构,因为我们说香港也有廉租房,新加坡也有廉租房,香港廉租房发展到现在出现了比较大的问题,比如说贫富分化,贫民区,出现了很多的事件不是那么华和谐,包括人的思想影响更大一些,我们就是要给大家分化。就是这一块是商品房,富人区,这一块是经济适用房,就是拿收入来界定这一部分人群,有钱人就卖朝阳区的房子,没钱钱就买通州的房子。如果用一个标准性的符号打上一个烙印,包括对孩子,对社区的发展,包括对未来和谐的影响有比较大的冲突。我们看到是的项目都在想怎么能够把这些安置型住房放在一边,我影响商品房的发展。我们说人群不同,沟通起来比较麻烦,开奔驰和开奥拓打招呼都不好意思。你既然已经分清楚哪些人群有钱,哪一些人群没有没钱,分几等出来,更贫困的人群给一定的补贴,没有钱就让他住廉租房,有一点的钱他愿意买商品房就买商品房。不要清晰告诉你,你只能在这,你只能在这,我觉得这不是一个好的发展模式。既然对人群收入和基础已经做好了划分,让大家每个人相对比较自在地活,我虽然没钱,但是可以有补贴,让大家都到市场化当中来。我们是保障型,像父母一样,父母能管孩子多长时间呢,如果真的是一直住在限价房不走,你能把他怎么样,政府不会是不管老百姓,所以每年大量开工更多的土地,去建经济适用房,那么这些房占市场的多少比例才算对?所以这里面可能有很多的问题,值得我们做详细和深入的探讨,给我们退出机制,准入机制和重新分配的机制更好的衔接起来,我比较倾向用货币化的方式来解决问题。

【张坤昱】当然政府也有自己的考虑,经济适用房和限价房是在平抑房价,限价房是区域房价要降低15%,现在来看不光是15%的问题,商品房比限价房翻了一倍,如果再建限价房,那么限价房定多少的价格,我觉得政府也比较矛盾,又想管,又需要企业投入,企业出钱来做这些事情,要给老百姓交代,可能要对方方面面不同相关单位,机关,人群打交道,我觉得确实是很麻烦的事情,我觉得真正投入力量,来解决安居乐业的问题。你没有房子,没有安全感,更谈不上和谐。

【张化学】首先陈总说得很好,要保持政策的稳定性,某一个地方出现问题,比如说杭州出现问题和北京出现问题是不一样,杭州出现问题是地方政府可以来解决,保持政策的稳定性。第二还要鼓励自住需求,但是要严格限制三套以上的房子,甚至可以不给他贷款,风险你自己承担。

【张化学】现在土地供应不足有可能影响未来,我觉得可以考虑目前土地供应方式的问题,动不动采取拍卖的形式,是不是可以考虑这些问题,是不是可以采取一些其他招标的方式。再就是政府马上要解决的问题,赶快制定中长期的发展规划,来落实行业的发展指导指标。作为消费者来说,该买的还是要买,如果现在不买的话,可以等一等,可以等到政策廉租房全部出来以后。

【主持人 李震】我们做一个设想,也做一个推测,假如现在开始收紧二套房贷,对中国楼市有什么样的影响,对房价有什么样的影响?

【陈顺】我觉得肯定有影响,我觉得不同的城市表现形式也不一样,对于客多一些,的心里就不了,或者看一看,或者等一等。对于客在10%以内,或者占有比例很低,我觉得影响不会很大。像北京这样的城市受的影响不是很大,我们看到北京二手房交易量在上半年某一些月份和某一段时期超过了历史点,同时还超过商品房的交易量,在北京历以前北京的二手房是远远低于一套房,我说一个城市,一个地区二手房的交易量很大的话,或者是数很大,或者说所占的比例很大,应该说这个地区人们对房价的认可度相对要高一些,开发商要买房,要搞营销,要搞开盘,就要让你将来不关注的人来关注,让关注的人来犹豫,让犹豫的人最后下定决心,要通过广告把小事放大。

【陈顺】二手房就是你要卖房,我要买房,价格可能就是一碰杯一,没有这么复杂的因素。也就是这个价格认可度基本上是表现形式上可以支撑一些现象存在,不像我刚才说的,做得漂亮,英国大师,美国大师,家具都是从新加坡等等进口,他就是一个房子,就是这么简单。有的人就看了一眼就买了,看新房要带着亲人,朋友去的,还要看若干次。

【陈顺】所以二手房交易量越大,说明泡沫的程度少一些,我觉得作为北京来说,如果严格执行央行和银监会的规定,我觉得大方向不是有太大的波动,但是确实会有一些影响,原来是只能掏得起20%的首付,现在要掏40%,现在就不买大的,要买小的,不买总价高的,买总价低的。

【李开发】其实预测这一块刚才已经说过,最主要就是定期银行不会在范围之内来重申市场的规定,还是地方某两家银行的行为,各个地方不一样,政策不会全部涉及。

【李开发】第二,如果实体经济还是继续面临很大的困难,房价还会涨,最主要就是资金找不到的方向,我们全社会尤其是政府的宏观调控政策,应该着眼于把实力经济如何发展起来,房地产会影响实力经济,但是只是说房地产的经济是要跟整个经济运行要平衡,眼光要落到实体经济。

【主持人 李震】要放眼全局,不要仅仅盯着在房地产。

【张坤昱】二套房贷收紧肯定有影响。相对来讲要有一些比较简单的政策,这个市场有比较明显的恢复,我刚才已经提到,开发商需要钱,买房的人也需要,我们也看到对买房收紧的问题,肯定会限制一部分人的进入,没钱就打道回府,赚一点钱再回来。但是是不把投机性和性的限制在门外,这个真的是不好说,因为他们手里有钱,只不过炒五套还是炒八套。所以也希望银行在做这些政策界定的时候,要清楚到底该刹哪些人的车,该给哪些人加油,我觉得这个很重要。

【张坤昱】还有一点对政策到底会不会执行,毕竟现在是地方性的政策,各地的政策,各地市场的判断是不一样的,当然也不是说没有可能,召开会议,现在房地产确实是太火爆,也一些不太好确实在里面,但是我自己的判断,我是觉得实体经济是要靠出口的。现在地产、汽车,交通现在发展到这个程度,这么不好的时候,还要发展汽车行业,我觉得经济发展是大事情,所以我觉得必须得跟经济发展结合起来,我觉得地产正在充当火车头的角色,给经济发展带来大的利好影响在里面,所以我觉得他的发展相对有保障,包括价格的上涨。如果说有些企业判断说,确实存在这样的可能性,我要极早去防备,要把项目签约,顺利贷到款,每个人对政策和信号的判断是不一样,有的人可能快一点,要依据自己的实际情况,有不断的判断才有不同的现象,不可能均匀化,我觉得更多看成一个信号,怎么跟自己的利益衔接起来,希望大家更多从自己的实际情况出发。

【张坤昱】如果自己条件允许,我是觉得同意大家做资产方面的,如果自己不太具备这些条件,更多还是保障日常生活的条件,去做的事情。房地产大家更多相对要理智一些。

【张化学】我觉得销售量下来是肯定的,随着销售量下降,价格调节是不可避免。其实上半年开发销售回暖了,压力是很小了,如果现在执行的话,可能销售量会下降,但是开发商来说,用资金来抵抗这种风险,可能下半年价格并不会出现下降,但是在年末的时候,或者明年的时候会出现下降,这是我的判断。

【张化学】另外政策执行的可能性有多大,我觉得可能性还是挺大的,因为这个政策执行起来很容易,因为本来就是一个违规,如果政府意识到这个问题,纠正起来是很容易的。本来一分开是偷偷放开的,现在偷偷收紧,我觉得可能性还是很大。

【主持人 李震】谢谢各位嘉宾的精彩发言,谢谢大家在百忙之中参加我们的直播,谢谢各位。

标签: 二套房贷

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