实况：二套房贷政策收紧 这次要动真格了?

房地产门户房天下  2009-07-08 13:44

[摘要] 北京二套房贷严格执行首付四成呼声渐高，政策拐点将临？著名经济学家李开发、中体奥林匹克总裁陈顺、中原地产部总经理张坤昱、中指研究院指数研究副总经理张化学下午15：00做客搜房网直播间谈“二套房贷收紧风向”。

【李开发】但是我是过来人，我从最近的十年一直在研究房地产市场，我告诉你，在2007年大限之前，我们投机价格都是一对一谈判的，在最后几个月当中，的地方政府都在开门，放了大量的土地在市场，当时有3个月在报纸上都在报道，说最近两三个月放开土地，那一段时期因为大限到了，各个地方都在搞投机，启动开发商，蓄意成交一大堆。再就是前两年当中，报道很多大型房地产开发企业，手里有几千万平方米的土地，比如说最典型的是碧桂园，的是达到5600万平方米，据说这个单位十年都开发不完。我们老说房地产市场回暖，这个恐怕不是事实。第二我们不要轻易看地价卖多少，因为老百姓太善良，95%都是被忽悠的，我们就以金融街的土地为例，在97年是1平方米4万5千元，老百姓想这个房价肯定也很高，但是一发现金融街的楼房卖6、7、8万，大家感觉很合理。当一平方米4万5千元的土地，当在这里建成了16楼的时候，落到每一个建筑面积一平方米上面土地成本只有7500元，这是我帮他们核算的，我们打一个比方，你有一万平方米的土地，除了让出四分之三周边的土地，其他可以建上去了，建到四层的时候，建筑面积是1万平方米。其实房地产市场除非是最近刚刚拿地，拍得高的，有可能出现面粉超过面包的价格，但是并不是一个普遍的问题。

【主持人 李震】针对李老师所说存在的这种状态，两位老师是怎么认为的？

中原地产部总经理 张坤昱

【张坤昱】我觉得银行根据自己的情况做出的调整，我觉得从杭州开始这么一个风向，大家来开始探讨这样一个问题，从我们自己了解情况看，二套房贷缩紧对市场起到制约的作用，07年深圳大家知道房价火爆，一年上升速度达到一倍，或者是50%的，因为有很多投机人在里面，当时比较凑效是缩紧房贷，所以当时利率，包括银行带看比较宽松，这样准入机制门槛比较低。所以二套房贷执行的话，我自己来看，我肯定会对市场上面的人群，尤其是投机人群造成相对来讲比较大的影响。二套房贷有两个条件，个首付款的比例提高，第二个利率的提高，原来是1.1倍，应该是在40%，有的地方会更高一点，所以我觉得这两点会对有些人群有一些阻碍作用。

【张坤昱】第二个方面最近北京推出很多的土地，这些土地地价确实比较高，因为从自己的囤积来看，不管是通州的土地，还是广渠路的地，跟在售新盘的地价是差不多，如果价格基本上差不多的时候，说明未来的市场价格比新的楼面要高。之前也关注过，住宅产业协会关于土地成本的算法，建设部也出台了一个基本的成本算法，据我们的了解土地成本应该占到40%，或者更高，所以我们在房价当中，如果是赔钱的角度来看这件事情，来看商业操作，他的未来的房价肯定是要高的，高的这个里面肯定有问题，有对我们这些人群他们买房进入门槛高的问题。他们会发现房市和股市有比较类似的现象，都是追涨。去年春节之前的时候，我们现在回过去看，现在说低点出现了以后，我们说价格其实相对来讲那些人群没有更多的信心在里面。更多是因为我们自住型客群，尤其是性客群，或者是他们的进入对市场有很大的活跃性在里面，的时候更多是批进入市场是刚性需求，那么刚性需求可能需要买房结婚的，需要生孩子的，我自己来看改善型的需求也应该纳入当地的需求去。我们说波是这样一些人群，以现在的房价来看未来的销售人群，如果我们这个市场，这些刚性人群对价格的接受程度，如果以目前收入的增长，经济的变化来看，可能会觉得有一些差异，但是我们说地产的情况，尤其是这么几年，不管是从03年，还是从98年中国住房化改革以来，其实年均增长基本是5%以上，差不多是10%，因为保值是地产的属性在里面，我想开发商手里的钱比较充裕，第二还要进行开发必须有土地储备。第三更多是为未来预期的问题。

【张坤昱】所以我想大家站的观点不太一样，当然从现在的角度来讲，确实觉得现在的房价要高一些，站在未来两三年角度去看，我想未来又是另外一种景象。我想市场的发展变化可能会超出很多人的预期，可能还是要关注市场的变化。这里面我们说新推出这些土地，除了自住型人群，肯定还是有一些性的人群在里面，周边二手房的价格马上上涨，这是一个最典型的现象，比如说10号地，土地成交之后，比如说周边二手房价格基本上上升10%，有的上升到20%，包括15号地之后，周边的项目价格也是比较坚挺，所以对现有价格的带动，还是有一定的影响，比较明显的就是买家开始追涨，第二卖家开始。所以怎么真正了解中国老百姓买房子不容易，怎么样真正分清这些群体，真正该管是谁，不该管的是，地产发展当中处于什么样的角色，需不需要充当火车头的角色，还是说现在实体经济没有完全好转，地产出现这么大的变化，到底是不是一个正常的现象在里面，我想针对的东西，如果银行从自己控制风险的角度来讲，是可以理解的。

【张坤昱】但是对于中国这么多年，我们说个人住房贷款，尤其是老百姓买房贷款坏账率还是太低，也是银行给老百姓争一手和二手的房贷，我想中国人的消费理念和生活模式跟美国是不太一样的，我们在07年的时候，大家也提出来次贷危机中国存在不良贷款，现在这些现象没有见过，怎么样能看清这些问题和理清思路，真正对市场有一个良性的带动，真正让需要买房的人群有一个秩序在里面。

【张坤昱】如果是投机，有比较好的眼光，能还得起利率，对银行来说也是好的事情。但是针对我们收入没有赶上房地产上涨的老百姓，对这些人群国家也推出了保障型政策，我想不同的住房系列会针对不同的人群，商品房让市场作主，你的土地和出让金，从商品房征收这些税都可以用到保障性上面去。相对来讲比较理性看待这个市场，怎么让这个市场相对比较健康，不要大起大落，一直在说房地产要稳定发展，我想稳定一个前提就是量和价的问题在里面，我想这些地方希望前面来看。

【主持人 李震】我们都知道收紧二套房贷的主要目的是打击投机性，现在还没有一个方式和方法来区分性和改善性的需求？

【张化学】国家对二套房政策，我觉得套是有问题的，第二套也可以放开，因为改善性需求也算正常的，但是第三套可以收紧，甚至一分钱都不给贷款，你自己去承担风险，但是不要用银行的钱来承担风险。

【张化学】其实从杭州来看，这个现象跟个案有关系，上半年杭州是火爆的，目前杭州市是供不应求的，深圳也是一样，我觉得政府下了一些指令，第二个银行自己的行为，要自觉。我觉得杭州本地的银行，包括杭州地方银行可能和当地的情况有关系。

【主持人 李震】我们现在都知道通过一些数据可以看出来，在推出新房中，大概有四成大概者，或者是投机者来买的房子，尤其是北京、上海各大城市房价超过了历史的峰值，大家可以看到很多频繁在出现，感觉前期国家对楼市调控的作用已经被吞食殆尽了，是不是者的入市对于真正的购房者会起到一个挤占效应？

【李开发】从03年以来，尤其是06年以来，大家一直在讨论房地产的问题，虽然大的政策导向是要调控的，其实并没有想认认真真把它调到一个合适的位置，我们对房价最终调到一个什么位置？我跟很多人讨论，什么是合适的价位，一个人都不知道，因为他们自己也不清楚。我们调查各个房地产的市场，中国是的。在各国以韩国为例，韩国除了套住房，第二套买卖成交的部分，除去成本要交60%，再加上一些税70%就没有了，实际上是回报很低的，还有风险。

【李开发】第二个在美国很多地方预售房，还在上面，你就可以把房子卖出去，银行把钱打到开发商。预售就是你交10%，这个10%就是合同成交价的10%，不打到开发商的帐上，是放在一个机构，最后才能卖房。也就是说实际上其他地方没有预售一说，这个预售跟我们的预售概念相差是很大，也就是说开发商必须承受整个流程的资金，一直把房子前部建好。我们的市场的钱都来自于银行，房地产得到一些启动资金都可以操作，钱到了他的腰包，什么可以，对他来讲风险就很大。

【李开发】第三，我们说二套房贷就在前20年，在英国、法国，人家的房贷很清楚，不是第二套、第三套房的事情，他们的政策很简单，假如说年薪是12万，一个月1万元，我的贷款能贷我个人年收入的3-5倍。中国的政策只要我能付得起首付，可以贷很多，比如说电视台经济半办到，有一个人一天之内从上海各个银行拿到4000套房的房贷，早就没有按照这个政策来操作，到目前为止银行本身跟政府的宏观调控，跟地方GDP，地方政府的财政收入因素在里面。所以老说稳定房价，稳定在什么位置上就说稳定了。今年年初到现在为止我也去很多地方看物业税的问题，我们知道新加坡的物业税是4%，第二、第三套政府管得严，由于工业发展不好，很多人搬家，因为他一买的时候，整个管理费用，物业税其他环境维护费，除非你就在那个地方就业，你还能买得那个房，否则就没戏。目前为止国务院提出来要考虑开征物业税，很多都提出了十年没有办法开征。我觉得不是没有办法开征，要开征今年年底就可以开征，还要有各个方面的考虑，不同的话语权，许多人希望暂时不要开征。

【李开发】我们到目前为止，我们也不知道房地产调控究竟目标是什么？所以我认为杭州商业银行仅仅是从他自身考虑，房价万一跌下来，20%的风险可能太大，跌20%就有风险，把房子卖出去，再让他付了几个月的月供，就是房价跌掉30%，那么还能保本，那么超过30%，可能银行就可能亏本。这是对现在房地产市场泡沫的担忧，认为问题比较严重，认为有必要对二套房贷不能低于20%。

【张坤昱】两个方面，个方面宏观调控，我觉得宏观调控也要分两个层面，07年开始宏观调控希望房市热浪能够降下来，出台了一些政策，包括准备金来，包括银行对开发商的贷款，因为当时觉得太热了，希望能够降下来。那么从08年底来看，希望能够往上走，觉得太冷，要热的方面去做，所以就在调控。

【张坤昱】所以政策更多是一个环境和平台，其实我们说中国市场更多是一个政策，因为我们说政策的引导，地产本身对资金流动性要求高的行业，是一个资本密集型的行业，没有钱就没法做事情。今年是中国建国60年，中国又是一个农业大国，工业的发展不是那么的强大，更多是依靠出口，简单加工型的企业，我们这些企业压根儿就是没有太多的钱，开发商也是一样，就是更多的依靠银行贷款，我们本身就是穷，我们只能依靠银行来做我们的事情，来进一步的壮大。

【张坤昱】如果对银行这个环节，从银行调控来看，看大的调控，都会对开发商的资金层面有一定的收紧和放松，我觉得这是很重要的买卖双方的制约，这是一个重要的手段，像一个水龙头，有开跟关的作用。调控一直也在说稳定，也对市场产生很大的作用，希望看到市场的节点在什么地方。再就是政策出来之后，有一个滞后的效应，怎么来结合，我觉得是这样的观点。

【张坤昱】第二，我觉得确实房价涨得太高的，尤其对一些普通老百姓，他们有一定的挤占效应，对和投机者就不怕价格高。对自住型需求来讲，更看重我自己一家几口人辛辛苦苦买了一套房子，需要安居乐业。那么当前房价上涨比较迅速这么一个情况之下，性或者投机性的需求挤占这样一个部分，我觉得要在房地产在什么样的空间，在什么样的基础之上，我们说这些普通老百姓达到什么的价格，他们才能买得起，这个需要做大量的工作。尤其是作为北京大都市，房价再高也有人追涨，买得起，如果老百姓买就是扩展效应，我们说四环五环的空间，要往大兴去发展，这也是一个城市化的发展，北京不是一个地区型的城市，是性的城市。所以从这一点来看市场，他的人群也会很不一样。挤占型这部分人肯定是有钱，有本地，有煤老板，还有国外的一些机构。其实我们现在新的政策当中叫居者有其屋，以前都强调有自己的房子，现在也要做政策性的租赁房，满足不同层次的居住需求，你也租的，也有买的，也有政策性，还有经济适用房，还有廉租房。

【张坤昱】所以我觉得房价多高是一个表面的现象，更多是看市场的结构，更人群购买的结构能不能对应，也不是说有钱人把没钱人挤占，我觉得从资本角度来讲是一个合理的现象，但是从和谐社会来讲，要从结构上来调整这个事情。

【张坤昱】我想说两点，一个是目标，刚才李老师我赞同，这个方向调控的目标是什么，还有一个发展的目标，目前到现在，没有一个方向发展的规划。就是没有一个长远的目标，遇到问题脚痛医脚，头痛医头。另外房地产调控的基础，我觉得首先要建立一个完善的住房体系，如果把市场和民生混在一起，很难来摆平这个事情，一个是民生的问题，一个是经济问题都很重要，我们要确定市场和民生各占多大的比例。
   比如说汽车再，大家也不会有很大的意见，没关系，我不开汽车，我可以坐，就像交通一样，汽车再大家意见没那么大。但是房子就没有办法，就是保障型的住房还要建立，政府要确定一个目标和比例，要保障多大的比例，是30还是70%，还是50%。当然市场的问题好办，有钱就买，没钱就不买。

【主持人 李震】陈顺老师也到达我们的直播现场，他作为业内人士，您说一说二套房贷收紧的新闻，您怎么看待？

中体奥林匹克总裁 陈顺

【陈顺】高兴来到搜房网的直播室，和大家一起来探讨这个热点。我觉得这一两天，包括看到杭州的楼市，上海的楼市，听到一些紧缩的声音，实际上主要还是来自新闻媒体的报道，搜房网把这样一个热点的话题，在很短的时间内，大家来一起讨论，我觉得是好的。

【陈顺】实际上在过去一段时间，拉动经济方面，应该说房地产起到了很大的作用，中国的经济到底是V字型，还有一个W型，实际还是有问号。收紧肯定对这个市场有影响，现在看起来金融这一块，一个是首付的问题，到底是20%还是30%，还是40%？到底把第二套的界定完全界定清楚。我觉得20、30%也好，这是一个首付的问题，还有一个问题实际上就是利率的问题，利率的问题标准利率下浮30%，如果是非普通住宅要上浮10%，上浮10%下浮30%政府实际上是40%，我没具体算过，假设100万的房子，按照首付款的比例不同，到底每个月下浮30%到上浮10%数有多少，每个月影响生活，支付的能力，到底影响是什么程度。

【陈顺】第二套可能就是40多平方米，当时买房的时候可能是解决居住的问题，现在要稍微买一个大一点的，我觉得这个比例的影响，贷款实施的利率，我觉得比首付款对人们的影响会更大一些。我自己觉得这刀到底切到哪，切得准还是不准，无论是商业银行，包括华夏银行，招商银行也好，发展银行也好，他们在过去整个把握尺度的过程当中，为了可以多揽一些业务，开展一些业务，我相信他们在掌握尺度的时候，肯定有一定的灵活性。应该往哪个方向偏，应该能够促成成交，所以我觉得下一步假如说相当一部分人原来是二成，现在变成四成，原来下浮了30%，现在上浮了10%，我觉得对影响人群巨大的话，我觉得对楼市的影响可能是很大。我个人觉得对这么多的人群，这个政策的把握应该让多数人享受到政策带来的优惠，不应该多数人应该一个政策的出台而影响它，今后首付20%和40%之间还有30%，也有可能七成变成八成，我觉得还要看下一步的期待。我觉得主要是各方面的尺度大概是一样的，不太合理，人家在深圳首付20%，假如说贷款利率下浮30%，在另外一个城市又不一样，这就不合理，这家银行跟那家银行都不一样，应该有一个比较清晰的界限，到哪应该都是一样。

【陈顺】贷款基准利率可能会发生变化。

【张坤昱】今年上半年更多出现什么情况？原来是打八成，现在打七成，是由高到低，不可能由高到低，因为签的合同就是签20年，就是0.7倍，浮动性是根据中国人民银行利率的变化，会调整你当前的利率，现在是5.5，明年是6.05，5.5是7折，6.05还是7折。

【张化学】我觉得每个地方参与太大了，我觉得根据不同的情况来调节。

【陈顺】我觉得对已经购房的人没有约束，对已经签约的，已经放款，已经实施的，履行了这个合同不可能再去变了，现在还没有签约，或者已经签约的，还没有放款有影响。我也看到这样的报道，在基准利率下浮30%，假如5年，你到银行去存款是倒贴的，银行的存款和贷款是倒贴的，存款，向银行买房贷款，同样贷50万，这边有50万也要贷，打完折是40万，这边我要存起来，存死期的，得到的利息比这边还要高，人家就会去贷款。

【李开发】其实我国对放多少贷款也是没有规定的，调控没有目标，贷款贷多少也没有目标。在国外除了你是一个个人，如果你是一个家庭，比如说在英国，只能是夫妻两个年收入的4.2倍。第二你还了房地产的贷款不能超过家庭收入的30%，也许有很多人买了这套房子，然后有可能这个利息上涨。其实我们看房地产市场，一个层面是在宏观经济这个层面，现在大家都关心，现在经济危机对中国的影响很大，现在许多中小企业发展得很困难，中国社会科学院在电视台讲了，现在有40%中小企业生存困难。生存困难就意味着这些工厂是赚不到钱，比如生产100万的产值，甚至利润是1%，甚至资产不能回笼。所以我们要在宏观经济这个里面，如何来扶持和关注中小企业，不让更多的资金过多进入房地产。究竟我们保障型占多大的比例，尽管我们这么多年中国提出的政策是什么呢？要让房价，让大多数老百姓能够进入房地产市场，这是文件上讲的。大多数人进来，房价是大部分老百姓的收入，相差不是很大，让他们能够买得起，但是实际上经济适用房和保障型住房还太少。再就是我们明确我们的调控目标，究竟房价调控在什么水平上，刚才张走说了，北京是全的北京，是人的北京，大家都来买房。如果按照这个话来说，香港是一个全的金融，服务天堂，而且还，新加坡也是，你发现在新加坡仍然有住房，我们实际上还是要结合现在市场情况，我们要对房地产调控最终目标有一个很明确的界定，然后来调节银行和利率相关指标。

【主持人 李震】各位有自身来讲有没有切实的建议？

【陈顺】我觉得之所以出现这样的局面，我个人觉得这一段时间房价表现的形式可能涨得太快了，超出了预期，超出了政府的预期，第二个超出了开发商的预期，第三超出了消费者的预期。

【陈顺】假如说北京这一轮的跟2007年表现形式又不一样，城里的房子涨的速度远远超过了偏远一定地区的幅度和速度。那天我碰到我爱我家的胡总，他说超出了他们自己的思想准备，超出了这个主体三方面的预期，国家可能会出台一些，利用来调整。本来你就应该享受下浮20%，你就应该掏出30%的首付，不要非要占。可能人都按照20%的首付，都按照下浮30%执行利率，我觉得确实可能出现了一些，原来银监局的政策没有用，第二套是改善型还是非改善型，但是改善型本身就是在把握上可能还有一些出入，所以我觉得在今后一段时间内，可能会出台一系列的文件，银监局会不会严查金融机构。我们今天上班件事情就是赶快开会，研究凡是没有签约赶快签，赶快签约跟银行办理贷款，凡是办理贷款赶快放。

【主持人 李震】就是一定要政策和条款落到实处，然后确定来执行。

【陈顺】原来本身占了的人，就不应该占了。第二中国房地产的市场才经过十年，我们需要一个长期稳定的政策，不能今天出台90、70，隔两年说改成根据实际情况，再隔一年基本上可以忽略不计了。我说的是什么意思？我们制定政策的部门，无论是金融方面的政策，无论是行业管理部门的政策，要有一些长期性的政策，我们通过解决住房，反复拉抽屉给人的感觉找不到方向，到底解决住房问题是二分房还是三分房，现在有商品住房，商品住房就是推向市场，同时还有经济适用房，经济适用房边界实际上还是有一些很模糊，除了经济适用房还有廉租房，理论上基本上属于三分房。现在个别有些单位带有指令性的经济适用房，我觉得有的时候简单倒可能对后面的发展会好一些，能不能二放房，你有钱买大的，你多上税，用这些方法来调节。

【陈顺】 还有确实买不起的房子，通过租赁的方式来解决居住的问题，这一部分在费用上要低一些。原来骑着一个自行车，又变成奥拓，再变成富康，随着家庭生活的变化，原来没有结婚，娶了一个生活条件比较好的，可能收入好了，你不应该占有这部分的社会资源，你应该从廉租房主动退出来，你应该到市场里面去，所以我觉得这个事总体来说对中国解决这个问题还是很难的，因为需要透明的诚信，总而言之还是社会在往前进步。

【李开发】我认为近期的房价还要涨；第二个我认为陈总刚才说的，要抓紧贷款，抓紧放款，防止银策会有变化。我的感觉至少最近一个多月很难有变化，因为这种事情涉及到的面太广了，我们现在从计划经济向市场经济过渡的时期。比如说地方政府的财政收入是怎么保证的，你让他如何保证自己的收入，还有地方当地经济发展，这一块我们没有定位好。银行本身要支撑经济，同时要执行的调控方针，可能有一部分的贷款拿不到钱，甚至会出问题。如果银行要考虑自身的问题，现在放在房地产上最安全的。就眼前来说，其实我们面临的是性的经济危机，而且经济危机很多方面，远远不是经济方面，像美国那么大的汽车公司还要倒闭，你想中国中小企业现在也是困难多，因为困难多，所以社会上大量的人群资金没有投向，投到最安全的地方，目前就是股市，股市从今年年初到前两天为止，已经上涨了69%，年初是1820点，现在是3100点。

【李开发】第二个还有投到楼市，因为大家的资金都没有地方去，我的钱保值，假如我开工厂的老板，假如赚不到钱，我也把资金抽出来，炒几套房子。4月初我公开讲房价要上涨，其实还会涨，主要是大量的资金没有投向，找不到保值的空间，每一次经济危机带来就是通货膨胀。美国在发钞票的时候就通胀，已经有了明显的症状，因为眼前来说，政府要思考宏观经济平衡，就是保障我们工业企业实体经济如何办，第二个平衡房地产市场，既要让房地产没有太大的波动，但是又能让市场稳定下来。三大直辖市的主要领导出来讲房价太高了，老百姓买不起，房价再涨，买不起人更多，我们希望房价回落，但是市场销售增加，我们希望能得到这么一个市场目标。就是房价落，销售上升，不要认为房价越来越高，这个时候追涨的人都是的人。